В настоящее время ведущие исследователи [10,11,12,13,14] отмечают, что вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро.» В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз. Оспаривание кадастровой стоимости позволяет: уменьшить налоги; снизить размер арендной платы; уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка).

При этом на практике часто оказывается, что кадастровая стоимость завышена или несоразмерна по отношению к рыночной стоимости земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Первым шагом для этого является выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако результаты оценки кадастровой стоимости, выполненные массовыми методами, обычно определены на ретроспективную дату – отстоящую от текущего момента на год, два и более. Например, оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области выполнена на 1 января 2012 года. Где же найти аналоги на ретроспективную дату? Рассмотрим один из вариантов решения этой задачи.

Допустим, необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного в г. Калининград, с разрешенным использованием под административно-торговую функцию на 1 января 2012 года.

В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Ниже описаны и проанализированы доступные оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах.

1. Объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях.

Рынок земельных участков населенных пунктов под торгово-административное использование в г. Калининград развит в низкой степени. Центр города плотно застроен, свободных земельных участков практически нет. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения, жилые дома и квартиры. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под производственно-складские цели и ИЖС.

Наиболее полноценную работу по сбору информации об объектах-аналогах провели оценщики при выполнении работ по оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области. Как указано в отчете № 27-КО «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 г.», размещенному на сайте Росреестра, «Рынок недвижимости Калининградской области в целом, и рынок земельных участков в частности, имеет ряд особенностей, резко выделяющих его на фоне прочих регионов Российской Федерации. В первую очередь следует отметить низкую информативность открытых источников информации. Из проанализированных нами нескольких миллионов записей, содержащихся в базе газеты «Из рук в руки» за период с 2007 по 2011 годы лишь менее 10% содержат сведения о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых – квартиры, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. Связано это с невысокой активностью рынка и ограниченностью числа предложений и спроса, когда продавец имеет возможность выйти непосредственно на покупателя, минуя посредника – риелтора, который разместил объявление о продаже и нес прочие расходы по реализации объекта.»

Отсутствие точного адреса, характеристик участка, наличия коммуникаций или цены предложения свойственны не только газете «Из рук в руки», но и прочим печатным изданиям («Юристы и Недвижимость», «Ярмарка», «Калининградская недвижимость»).

Кроме того, наличие объявления о продаже еще не гарантирует адекватности цены предложения, поскольку цена зачастую выставляется в соответствии с ожиданиями собственника и может быть существенно завышена, в результате чего участки висят в продаже длительное время.

Таким образом, из-за преобладания объявлений о продаже жилых объектов (участки под ИЖС, квартиры, дома) и отсутствия в объявлениях о продаже земель под коммерческую застройку достоверной информации Оценщик не может использовать данный источник.

2. База данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» (www.rosreestr.ru), содержащая информацию о сделках с объектами недвижимости, показывает, что за 2011 год, предшествующий дате оценки, в г. Калининграде была зарегистрирована всего одна сделка купли-продажи с участком площадью более 1 000 кв. м (участки с меньшей площадью обычно предназначены под ИЖС и не могут быть сопоставлены с Объектом оценки, имеющим площадь 5 000 кв. м).

Как показал анализ указанного кадастрового квартала, сделка зарегистрирована с участком № 39:15:132802:46, имеющим разрешенное использование «под строительство 4-этажного многоквартирного дома», отличным от НЭИ Объекта оценки.

Таким образом, Оценщик не может использовать данный источник.

3. Администрация г. Калининграда проводит аукционы по продаже и сдаче в аренду помещений и земельных участков, информация об этом размещается на сайте http://www.klgd.ru/tenders/municipalauctions/ (Аукционы по продаже муниципального имущества и земельных участков).

В качестве потенциальных аналогов выбирались следующие объекты:

• Продажа в течение 2011 года;
• Продажа в собственность;
• Свободный земельный участок;
• Расположенный в г. Калининград;
• Площадь больше или равна 1000 кв. м;
• Разрешенное использование – под торговые или торгово-административные объекты;
• Аукцион состоялся, цена продажи известна.

В результате были отобраны следующие объекты:

Результаты состоявшихся продаж Администрацией г. Калининграда свободных земельных участков под торговые или торгово-административные объекты в 2011 году

Земельный участок кад. № 39:15:120320:17, расположенный по адресу ул. Судостроительная, по данным Росреестра имеет разрешенное использование «под строительство гаражей индивидуальных легковых автомобилей». Поэтому он не может быть использован в качестве аналога.

Земельный участок кад. №39:15:141308:54, расположенный по адресу ул. Габайдулина, 15, может быть использован в качестве аналога.

Однако одного аналога для расчетов недостаточно, поэтому Оценщик обратился к такому источнику информации, как решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.

4. На сайте http://to39.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/results_spor приведены результаты рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и решения Комиссии. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки данные результаты могут быть использованы по следующим причинам:

• Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете об оценке, выполненном в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2]; Федеральными стандартами оценки №1-3 и 7; Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, в которой состоит оценщик.
• В соответствии с п. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
• На отчеты, представленные в Комиссию, имеются положительные экспертные заключения, выданные СРО, в которой состоит оценщик, подтверждающие соответствие отчета законодательству, а с 01.07.2015 г. также подтверждающие величину рыночной стоимости.
• Рыночная стоимость земельных участков определена на одинаковых условиях с оценкой, проводимой в данном отчете: дата оценки – 1 января 2012 года; участок оценивается как условно-свободный; без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом.
• Если Комиссией принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оценщик проанализировал решения Комиссии за период 2013 г. – июль 2015 г. и выявил следующие земельные участки, расположенные в г. Калининград, имеющие разрешенное использование под административные и торговые цели, в отношении которых принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

На основании приведенных данных возможно отобрать достаточное количество аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода.

Таким образом, проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости может быть успешно решена в любом регионе.

1. Гражданский Кодекс РФ, Части 1 и 2 в действующей редакции.
2. Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями), являющийся основным правовым актом, регулирующим оценочную деятельность на территории РФ;
3. Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России №254-256 от 28 июля 2007 г. и №611 от 25.09.2014 г.:
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам;
7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», определяющего требования к проведению оценки недвижимости, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г.
9. «Российский оценщик», информационный бюллетень СРО «Российское общество оценщиков», №2 за 2015 г. Тема номера – «Кадастровая оценка».
10. Дятлов С.А. Глобализационные преимущества и дефициты национальной экономики/С.А.Дятлов,Г.Ф. Фейгин//Евразийская интеграция. -2008. -№ 4. -С. 37-40.
11. Зеленина Н.Л. Теоретические подходы к трансформации государственной собственности//Современные научные исследования и инновации. -Февраль 2014. -№ 2 [Электронный ресурс]. URL:http://web.snauka.ru/issues/2014/02/31138 (дата обращения: 10.02.2014).
12. Зеленина, Н.Л. Результаты исследования парадигмы изменения государственной собственности в России/Н.Л. Зеленина//Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. -2014. -№ 11.
13. Мотышина М.С., Гемазудинов Д.Р. Проблемы развития предпринимательства в России//Правовое поле современной экономики. -2013. -№ 9. -С. 99-103.
14. Шлафман А.И. Признаки предпринимательских объединений//Известия Иркутской государственной экономической академии, №2 2010. – С. 8-12.

Все статьи автора «Шлафман Александр Изевич»