УДК 332.8

РАСШИРЕНИЕ ПРОСТРАНСТВЕННЫХ ГРАНИЦ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ЕКАТЕРИНБУРГСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ

Алексенцева Юлия Анатольевна1, Сурганова Валерия Алексеевна1, Швецова Анна Константиновна1
1ФГАОУ ВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина», магистрант кафедры ценообразования в строительстве и промышленности

Аннотация
В статье на примере г. Екатеринбурга анализируются особенности пространственного расширения и развития рынка жилья в городской агломерации и их роль в социально-экономическом развитии региона. Рассматриваются проблемы развития Екатеринбургской агломерации, а также трудовая миграция как неотъемлемый элемент функционирования рынка труда в современной экономической системе.

Ключевые слова: , , , , ,


Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Алексенцева Ю.А., Сурганова В.А., Швецова А.К. Расширение пространственных границ рынка жилой недвижимости на примере Екатеринбургской агломерации // Гуманитарные научные исследования. 2019. № 4 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2019/04/25728 (дата обращения: 18.09.2020).

В ходе изучения пространственного развития рынка жилья города Екатеринбурга мы сталкиваемся с такой проблемой, как нечеткость территориальных границ. С одной стороны, имеются сложившиеся исторические границы города, а с другой существуют границы муниципального образования, которые в свою очередь могут быть обширнее границ черты города. Данная неопределенность проявляется в двойственности статистической информации касательно города. При проведении анализа рынка жилья в рамках исключительно границ города Екатеринбурга за пределами рассмотрения оказывается зона экономического влияния города. По данным палаты УПН 8-10% жилья, выставляются в пригородах Екатеринбурга, это означает, что около 10% статистических данных оказываются за пределами нашего внимания, что является некорректным.

Исследуя рынок жилья, не правильно рассматривать его изолированно в административных границах города, не учитывая близлежащие населенные пункты. В настоящее время Екатеринбург уже давно перестал быть просто городом, а стал центром одноименной моноцентрической агломерации. Решением данной проблемы является анализ рынка жилья не только в пределах административных границ города Екатеринбурга, но и близлежащий территорий, тяготеющих к городу благодаря своим устойчивым социально-экономическими связям, другими словами, необходимо расширять объем исследования, рассматривая рынок Екатеринбургской агломерации.

Екатеринбург является одним из наиболее динамично развивающихся промышленных, транспортно-логистических, научно-образовательных, финансовых и торговых центров России. Развитие города Екатеринбурга оказывает большое влияние на Уральский федеральный округ и уральский экономический район. Тем не менее, какой пространственный объект мы должны подразумевать, когда ставим вопрос о пространственном расширении рынка жилья Екатеринбурга?

Задачей является выделение целостного пространственного объекта с обособленной социально-экономической системой, то Екатеринбургская городская агломерация наибольшим образом соответствует данным требованиям. Однако, анализ данных, проводимый в границах городской агломерации является более сложной задачей, так как с точки зрения наличия необходимых официальных данных статистики в России по городским агломерациям не публикуется.

Замеряя транспортные потоки на соответствующих автомобильных трассах, можно обнаружить показатели маятниковых миграций. Маятниковая трудовая миграция – это, как правило, регулярное перемещение населения из одного населенного пункта (места жительства) в другой — на работу или учебу и обратно. Её границы определяются по конечным пунктам маятниковых миграций.

Таким образом, в агломерацию помимо Екатеринбурга входят не только близлежащие Березовский, Верхняя Пышма и Арамиль, но и Реж, Первоуральск, Ревда, Дегтярск, Сысерть, Заречный и многие иные населенные пункты. Причем миграции из относительно отдаленных Ревды или Режа могут оказаться сопоставимыми с миграциями из Верхней Пышмы или Березовского.

Граждане, обеспеченные автомобильным транспортом имеют возможность работать в столице Урала, а жить за ее пределами и относительно легко добираться до работы и домой. Поэтому после периода быстрого роста цен в Екатеринбурге, спрос со стороны жителей, ориентированных на «столицу» сместился, как в сторону окраин города, так и в сторону городов-спутников, то есть в те районы, где квартиры стоят заметно дешевле, нежели в центре, что в свою очередь вызвало повышение цен в этих самых районах.

Так, например, УПН рассматривает значительно узкий круг муниципалитетов, которые необходимо учитывать, говоря о городской агломерации. (Рис 1) Все близлежащие населенные пункты, находящиеся в часовой транспортной доступности от Екатеринбурга, входят в Екатеринбургскую городскую агломерацию. Они делятся на пояса, в зависимости от удалённости от центра. Таким образом, УПН рассматривает для сбора и анализа статистических данных по рынку жилья только первый пояс, который включает такие населенные пункты как Арамиль, Верхняя Пышма, Березовский, и Среднеуральск. Однако необходимо проводить также сбор данных по населенным пунктам, которые попадают во второй пояс: Белоярский, Заречный, Дегтярск, Полевской, Первоуральск, Ревда и Сысерть. Основные тенденции развития рынков жилья в данных городах довольно схожи и во многом зависят от ситуации на рынке Екатеринбурга.

Рис.1 Территориальные границы зон 1-го и 2-го поясов Екатеринбургской агломерации

Примечание:

1 пояс
зона расположения рынков муниципалитетов, анализ которых проводит УПН;

2 пояс – зона расположения рынков муниципалитетов, которые необходимо рассматривать при анализе городской агломерации г. Екатеринбурга.

По социологическим опросам почти 20 % населения Свердловской области работают в Екатеринбурге. Это говорит о том, что границы рынка жилья должны рассматриваться как показано на рис. 1. За счет временной трудовой миграции значительно снижается уровень безработицы и появляется широкий выбор трудоустройства для населения.

На основании данных службы Федеральной статистики по Свердловской области на Среднем Урале в 2018 году было построено 2,076 млн. кв. м жилья, конкретно в Екатеринбурге в введено в эксплуатацию 1,1 млн. кв. м жилья, что на 7% больше, по сравнению с 2017 годом (1,03 млн. кв. м.).

Помимо Екатеринбурга в пятерку лидеров по объему ввода жилья за 2018 год вошли Верхняя Пышма – было сдано почти 102 тыс. кв.м. (на 2% больше, чем 2017 году (99,6 тыс. кв.м.), Сысертский городской округ – 97 тыс. кв. м (на 5,6% больше, чем в прошлом году (91,79 тыс. кв.м.), Белоярский городской округ – 70,7 тыс. кв. м, Березовский – 66,6 тыс. кв. м.

Всего на указанные муниципалитеты (фактически – на Екатеринбург и его города-спутники) приходится две трети от общего объёма ввода жилья в регионе.


Рис. 2. Объемы ввода жилья в эксплуатацию в г. Екатеринбург

Также значительные объемы жилья, превышающие прошлогодние показатели, введены в Заречном, Полевском, Арамили, Ревде, Невьянске и некоторых других муниципатетах.

Рынок жилья населенных пунктов 1-го и 2-го пояса агломерации в последние годы демонстрирует достаточно контрастные результаты: рекордные показатели 2014 года сменяются провальными. В 2016 году объем вводимого жилья населенных пунктов 2-го пояса агломерации заметно сократился, что мы можем наблюдать на диаграмме. В целом по структуре предложения города обоих поясов довольно схожи и во многом зависят от ситуации на рынке Екатеринбурга.

Рис. 3 Объемы ввода жилья в эксплуатацию в населённых пунктах 1-го пояса

*Входят населенный пункты: Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск, Арамиль.

Рис. 3 Объемы ввода жилья в эксплуатацию в населённых пунктах 2-го пояса

*Входят населенный пункты: Полевской, Первоуральск, Ревда, Каменск-Уральский, Белоярский, Заречный, Дегтярск, Сысерть.

Рассмотрим насколько рынки городов-спутников соразмерны с рынком Екатеринбурга. Проанализировав объемы ввода жилья Екатеринбурга и населенных пунктов, входящих в 1-й и 2-й пояса агломерации за 2012 – 2017 годы, получаем, что 1-й пояс составляет 25% от объема рынка в черте границ города Екатеринбурга, а 2-й пояс – 38%. Если принимать во внимание суммарные данные двух поясов, то можно сделать вывод, что рынок жилья Екатеринбурга более чем на половину соразмерен с рынком всех его городов-спутников, а именно на 63%. Таким образом, говоря о агломерации города, должен учитываться весь объем данных, включая не только первый пояс, но и второй.


Библиографический список
  1. Придвижкин С.В. Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук – Екатеринбург, 2007. – 78
  2. Научная электронная библиотека [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://elibrary.ru/, (дата обращения: 07.03.2019г.)
  3. Управление Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области. [Электронный ресурс] – Режим доступа:  http://sverdl.gks.ru/, (дата обращения: 03.03.2019г.)
  4. Аналитический отдел Уральской Палаты Недвижимости. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://upn.ru/, (дата обращения: 07.03.2019г.)
  5. Официальный портал Екатеринбурга [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://екатеринбург.рф/, (дата обращения: 07.03.2019г.)
  6. Письмо Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 22.03.2018г. № 16-01-82/2615


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Алексенцева Юлия Анатольевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация