В ходе изучения пространственного развития рынка жилья города Екатеринбурга мы сталкиваемся с такой проблемой, как нечеткость территориальных границ. С одной стороны, имеются сложившиеся исторические границы города, а с другой существуют границы муниципального образования, которые в свою очередь могут быть обширнее границ черты города. Данная неопределенность проявляется в двойственности статистической информации касательно города. При проведении анализа рынка жилья в рамках исключительно границ города Екатеринбурга за пределами рассмотрения оказывается зона экономического влияния города. По данным палаты УПН 8-10% жилья, выставляются в пригородах Екатеринбурга, это означает, что около 10% статистических данных оказываются за пределами нашего внимания, что является некорректным.
Исследуя рынок жилья, не правильно рассматривать его изолированно в административных границах города, не учитывая близлежащие населенные пункты. В настоящее время Екатеринбург уже давно перестал быть просто городом, а стал центром одноименной моноцентрической агломерации. Решением данной проблемы является анализ рынка жилья не только в пределах административных границ города Екатеринбурга, но и близлежащий территорий, тяготеющих к городу благодаря своим устойчивым социально-экономическими связям, другими словами, необходимо расширять объем исследования, рассматривая рынок Екатеринбургской агломерации.
Екатеринбург является одним из наиболее динамично развивающихся промышленных, транспортно-логистических, научно-образовательных, финансовых и торговых центров России. Развитие города Екатеринбурга оказывает большое влияние на Уральский федеральный округ и уральский экономический район. Тем не менее, какой пространственный объект мы должны подразумевать, когда ставим вопрос о пространственном расширении рынка жилья Екатеринбурга?
Задачей является выделение целостного пространственного объекта с обособленной социально-экономической системой, то Екатеринбургская городская агломерация наибольшим образом соответствует данным требованиям. Однако, анализ данных, проводимый в границах городской агломерации является более сложной задачей, так как с точки зрения наличия необходимых официальных данных статистики в России по городским агломерациям не публикуется.
Замеряя транспортные потоки на соответствующих автомобильных трассах, можно обнаружить показатели маятниковых миграций. Маятниковая трудовая миграция – это, как правило, регулярное перемещение населения из одного населенного пункта (места жительства) в другой — на работу или учебу и обратно. Её границы определяются по конечным пунктам маятниковых миграций.
Таким образом, в агломерацию помимо Екатеринбурга входят не только близлежащие Березовский, Верхняя Пышма и Арамиль, но и Реж, Первоуральск, Ревда, Дегтярск, Сысерть, Заречный и многие иные населенные пункты. Причем миграции из относительно отдаленных Ревды или Режа могут оказаться сопоставимыми с миграциями из Верхней Пышмы или Березовского.
Граждане, обеспеченные автомобильным транспортом имеют возможность работать в столице Урала, а жить за ее пределами и относительно легко добираться до работы и домой. Поэтому после периода быстрого роста цен в Екатеринбурге, спрос со стороны жителей, ориентированных на «столицу» сместился, как в сторону окраин города, так и в сторону городов-спутников, то есть в те районы, где квартиры стоят заметно дешевле, нежели в центре, что в свою очередь вызвало повышение цен в этих самых районах.
Так, например, УПН рассматривает значительно узкий круг муниципалитетов, которые необходимо учитывать, говоря о городской агломерации. (Рис 1) Все близлежащие населенные пункты, находящиеся в часовой транспортной доступности от Екатеринбурга, входят в Екатеринбургскую городскую агломерацию. Они делятся на пояса, в зависимости от удалённости от центра. Таким образом, УПН рассматривает для сбора и анализа статистических данных по рынку жилья только первый пояс, который включает такие населенные пункты как Арамиль, Верхняя Пышма, Березовский, и Среднеуральск. Однако необходимо проводить также сбор данных по населенным пунктам, которые попадают во второй пояс: Белоярский, Заречный, Дегтярск, Полевской, Первоуральск, Ревда и Сысерть. Основные тенденции развития рынков жилья в данных городах довольно схожи и во многом зависят от ситуации на рынке Екатеринбурга.
Рис.1 Территориальные границы зон 1-го и 2-го поясов Екатеринбургской агломерации
Примечание:
1 пояс –
зона расположения рынков муниципалитетов, анализ которых проводит УПН;
2 пояс – зона расположения рынков муниципалитетов, которые необходимо рассматривать при анализе городской агломерации г. Екатеринбурга.
По социологическим опросам почти 20 % населения Свердловской области работают в Екатеринбурге. Это говорит о том, что границы рынка жилья должны рассматриваться как показано на рис. 1. За счет временной трудовой миграции значительно снижается уровень безработицы и появляется широкий выбор трудоустройства для населения.
На основании данных службы Федеральной статистики по Свердловской области на Среднем Урале в 2018 году было построено 2,076 млн. кв. м жилья, конкретно в Екатеринбурге в введено в эксплуатацию 1,1 млн. кв. м жилья, что на 7% больше, по сравнению с 2017 годом (1,03 млн. кв. м.).
Помимо Екатеринбурга в пятерку лидеров по объему ввода жилья за 2018 год вошли Верхняя Пышма – было сдано почти 102 тыс. кв.м. (на 2% больше, чем 2017 году (99,6 тыс. кв.м.), Сысертский городской округ – 97 тыс. кв. м (на 5,6% больше, чем в прошлом году (91,79 тыс. кв.м.), Белоярский городской округ – 70,7 тыс. кв. м, Березовский – 66,6 тыс. кв. м.
Всего на указанные муниципалитеты (фактически – на Екатеринбург и его города-спутники) приходится две трети от общего объёма ввода жилья в регионе.
Рис. 2. Объемы ввода жилья в эксплуатацию в г. Екатеринбург
Также значительные объемы жилья, превышающие прошлогодние показатели, введены в Заречном, Полевском, Арамили, Ревде, Невьянске и некоторых других муниципатетах.
Рынок жилья населенных пунктов 1-го и 2-го пояса агломерации в последние годы демонстрирует достаточно контрастные результаты: рекордные показатели 2014 года сменяются провальными. В 2016 году объем вводимого жилья населенных пунктов 2-го пояса агломерации заметно сократился, что мы можем наблюдать на диаграмме. В целом по структуре предложения города обоих поясов довольно схожи и во многом зависят от ситуации на рынке Екатеринбурга.
Рис. 3 Объемы ввода жилья в эксплуатацию в населённых пунктах 1-го пояса
*Входят населенный пункты: Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск, Арамиль.
Рис. 3 Объемы ввода жилья в эксплуатацию в населённых пунктах 2-го пояса
*Входят населенный пункты: Полевской, Первоуральск, Ревда, Каменск-Уральский, Белоярский, Заречный, Дегтярск, Сысерть.
Рассмотрим насколько рынки городов-спутников соразмерны с рынком Екатеринбурга. Проанализировав объемы ввода жилья Екатеринбурга и населенных пунктов, входящих в 1-й и 2-й пояса агломерации за 2012 – 2017 годы, получаем, что 1-й пояс составляет 25% от объема рынка в черте границ города Екатеринбурга, а 2-й пояс – 38%. Если принимать во внимание суммарные данные двух поясов, то можно сделать вывод, что рынок жилья Екатеринбурга более чем на половину соразмерен с рынком всех его городов-спутников, а именно на 63%. Таким образом, говоря о агломерации города, должен учитываться весь объем данных, включая не только первый пояс, но и второй.
Библиографический список
- Придвижкин С.В. Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук – Екатеринбург, 2007. – 78
- Научная электронная библиотека [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://elibrary.ru/, (дата обращения: 07.03.2019г.)
- Управление Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://sverdl.gks.ru/, (дата обращения: 03.03.2019г.)
- Аналитический отдел Уральской Палаты Недвижимости. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://upn.ru/, (дата обращения: 07.03.2019г.)
- Официальный портал Екатеринбурга [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://екатеринбург.рф/, (дата обращения: 07.03.2019г.)
- Письмо Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 22.03.2018г. № 16-01-82/2615