УДК 332.2

КАДАСТРОВАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ: ПРОБЛЕМЫ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ

Паршенцева Ирина Сергеевна
Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Липецкий филиал
магистр

Аннотация
Данная статья анализирует проблемы, которые напрямую затрагивают большую часть российского общества, а именно правоотношения в сфере оценки сельскохозяйственных угодий. Автор затрагивает проблему, которая лежит в плоскости рыночной и нерыночной стоимости сельскохозяйственных земель при составлении кадастровой оценки земельного фонда.

Ключевые слова: земля; таксономическая почвенная разновидность, кадастровая стоимость земли, нерыночная стоимость, эффективная территория


THE CADASTRE AND LAND MARKET VALUE, ARE RELATIONSHIP PROBLEMS

Parshintseva Irina Sergeevna
Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of Russian Federation, Lipetsk branch
master

Abstract
This article analyzes the problems that directly affect the majority of Russian companies, namely the legal relations in the field of evaluation of agricultural land. The author touches upon the problem, whiling away lies in the market and nonmarket value of agricultural land in the cadastral evaluation of the land Fund.

Keywords: cadastral value of land, earth, effective area, non-market value, taxonomic soil type


Рубрика: Право

Библиографическая ссылка на статью:
Паршенцева И.С. Кадастровая и рыночная стоимость земли: проблемы взаимоотношений // Гуманитарные научные исследования. 2016. № 11 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2016/11/17519 (дата обращения: 21.11.2016).

Земля, как и вещи, имеет свою стоимость. Исходя из её полезности в сфере экономики, стоимость земли как средства производства рассчитывается на основе производительной способности земель.

Самая плодородная почва – черноземная. Учитывая тот факт, что эталоном признана земля Курской губернии, которая хранится в Международном бюро мер и весов в Париже.[2]

Эффективное использование земли является стратегической задачей национальной безопасности во все времена.[1]

Сегодня Правительство уделяет первостепенное значение «оценки» земли, главное в этом вопросе экономические потери государства при изъятии земель сельскохозяйственного назначения и перевод их для других нужд.

Создание базы данных себестоимости всех земель будет положительно влиять на дальнейшую стратегию экономического роста нашей страны.

Василий Васильевич Докучаев [3] заложивший основы школы почвоведения сделал открытие об основных закономерностях распространения почв, где главным фактором ценности земли является классификация их продуктивности. В основу ценности сельскохозяйственных земель должна быть положена средняя многолетняя урожайность, которая и является первичной единицей таксономической почвенной разновидности.

Оценка сельскохозяйственный угодий в итоге является заключительным моментом составления кадастра земли, однако данная оценка определяет сравнительную ценность земельных угодий пригодных для ведения сельскохозяйственных работ. Экономическая оценка в дальнесрочной перспективе направлена на вопросы рационального использования земельных ресурсов.[10]

Древняя индийская пословица гласит: «Когда Вы убьете последнего зверя и отравите последний ручей, то поймете, что деньгами питаться нельзя». Сегодня как никогда остро – это проявляется в сфере землепользования. Природные катаклизмы, рост населения Земли показывает уязвимость человечества перед природными факторами.

Земля как главный источник всех ресурсов для человека и к это ресурсу человек все это время относился по «варварски». Однако наступает время, когда за ошибки необходимо расплачиваться.[12]

Ученые в один голос заявляют, что следующие войны будут происходить не за золото или алмазы, а чистую воду и плодородную землю. Следовательно, главным достоянием государства в современном мире является земельные ресурсы, которыми располагает та или иная страна. Земли, которыми располагает государство – это своего рода склеп экономического и политического могущества, который располагает неограниченными возможностями стратегического роста.

По состоянию на 2016 год самая большая по территории страна Европы - Россия. Площадь европейской части России (с Крымом) составляет около 3,986 млн. км². Европейская часть России составляет около 40 % территории всей Европы. Общая площадь территории России (с Крымом) составляет 17 124 442 км².

Крупнейшими странами мира по площади территории являются (млн. кв. км.):

- Россия – 17,1;

- Канада – 10,0;

- Китай – 9,6;

-США – 9,4;

- .Бразилия – 8,5 [15]

При современном использовании земельных ресурсов на первое место выходит не количественный фактор, а эффективность использование данного ресурса. В России много территорий не пригодных для использования по прямому назначению, например, земли за Полярным кругом (вечная мерзлота), пустыни и т.д.

Крупнейшие страны мира по площади эффективной территории (млн. кв. км.):

- Бразилия – 8,1;

- США – 7,9;

- Австралия – 7,7;

- Китай – 6,0;

- Россия – 5,5. [15]

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако в течении нескольких десятилетий после развала Союза, «лихих 90-х» земля была разменной монетой. Сельскохозяйственные земли выводились и использовались для строительства коттеджей и других «экономически» выгодных работ. Все это приводило к разного рода махинациям.[7]

Сегодня в стране отсутствует эффективный земельный кадастр, а это значит точно оценить стоимость национального богатства не возможно. Оценкой и делением земельных ресурсов в субъектах занимаются местные чиновники, что приводит к обезличенности и бесхозяйственному использованию «золотого» фонда России.[4]

Земля, которая не обрела хозяина остается сиротой, из 118 миллионов бывших в сельхозпроизводстве в 1990-х годах 39,2 млн. гектар сейчас пустует. Но не просто пустует…, а зарастает кустарником и лесом, т.е. становится непригодной к использованию вообще. [14]

Земельный кодекс РФ в ст. 79 прямо указывает на исключительные случаи, когда можно изымать сельскохозяйственные земли и использовать их в коммерческих, несельскохозяйственных целях:

- для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости;

- изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

- особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно – производственных подразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Основной вопрос как применить расчеты для определения стоимости земли на всей территории России, т.к. земли представляют собой разные климатические и географические показатели очень сложен.[9]

Земля – это стратегический продукт, оценку необходимо произвести не самой земли как вещи, оценить необходимо стоимость правомочий, которая складывается из нескольких различных прав на землю, которые предоставляют возможность получать выгоду. В расчет необходимо брать как рыночную, но также и нерыночную стоимость земли. Эта разница может достигать существенных размеров в зависимости от расположения участка.

Земля как предмет оценки её рыночной стоимости должна включать стоимость права собственности, например, по принадлежности участка государственная, муниципальная или частная.

Нерыночная стоимость земли на сегодня регламентируется нормативно-правовыми актами. Методика расчета установлена Приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». [16]

Нормы оценки земельного участка в субъектах РФ устанавливаются самостоятельно местной администрацией в субъекте РФ.

Например, площадь земельного фонда Липецкой области в административных границах составила 2404,7 тыс. га. и представлена следующими категориями земель:

  • земли сельскохозяйственного назначения – 1938,7 тыс. га;
  • земли населенных пунктов – 227,5 тыс. га;
  • земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения – 38,6 тыс. га;
  • земли особо охраняемых территорий – 14,5 тыс. га;
  • земли лесного фонда – 178,4 тыс. га;
  • земли водного фонда – 6,1 тыс. га;
  • земли запаса – 0,9 тыс.га . [13]

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области приняло Решение № 45-з от 15.01.2016 года «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Липецкой области».

Учитывая опыт разных стран, где помимо земли в стоимость входит и стоимость угодий, как природных, так тех, что построено на участки земли. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества.[11]

Сегодня Правительство обратило внимание на сельское хозяйство, в связи, с экономическим и политическим кризисом Россия приобретает статус сельскохозяйственной державы.

Для успешного решения вопроса рационального использования фонда земельных ресурсов, также необходимо произвести оценку сельскохозяйственного имущества.

Рынок диктует свои условия [5], земельный фонд является всего лишь частью, который нераздельно сосуществует с имуществом. На это направлены Европейские стандарты (ЕСО).

Для полной оценки стоимости сельскохозяйственных земель стандартом предусмотрены объекты: земля, строения сельхозназначения находящиеся на земле, также к ним относятся квоты на производство продукции и движимое имущество (сельхозмашины).

Однако как оказалось и здесь есть проблемы в оценке земли, которая с одной стороны оценивает с позиции получения дохода, с другой эффективного использования этих земель.[8]

Данная проблема существует, её необходимо решать в кратчайшие сроки. Опираясь на предыдущий опыт и современные достижения науки и техники. Проблема имеет несколько элементов: а) в методике расчета и б) информационном поле.

В Российской Федерации пока еще не сформировался рынок земель по их сельскохозяйственному назначению, это в свою очередь тормозит процесс выработки приемов рыночной оценки.

Также необходимо создать федеральную базу данных о купли-продажи земли, которая будет отражать реальную стоимость земель сельхозназначения в разных регионах страны.

Земельный фонд в России является мощной базой для инвестирования, однако один из главных барьеров – это отсутствие рынка сельскохозяйственных земель, что на практике оказывается не совсем понятно как производить расчет стоимости земельных участков.[6]

Сегодня при оценки земли сельхозназначения действуют Федеральные стандарты оценки (ФСО):

  • Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»);
  • Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»);
  • Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»), а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

В дополнении, оценщик руководствуется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 (далее – Постановление), установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – ГКОЗ) – не реже одного раза в 5 лет.

Основополагающий фактор оценки земли:

- для эффективного возделывания;

- для оценки результатов деятельности;

- калькуляции затрат по производству сельхоз продукции;

- совершенствование системы кредитования;

- выявления потерь от изъятия земли для несельскохозяйственных целей.

Подводя итог необходимо внести предложения:

- для полноценной оценки земель в России необходимо ввести институт государственных кадастровых оценщиков;

- в субъектах федерации необходимо сформировать государственные учреждения по определению кадастровой стоимости земель, производя оплату их труда из федерального бюджета, исключив воздействия местных чиновников.


Библиографический список
  1. Башаримов Ю.П., Егоров В.А. Гуманизация образования: проблемы и перспективы //Вестник Брянского государственного университета. 2015. № 3. С. 13-15.
  2. BIPM – International Bureau of Weights and Measures Международное бюро мер и весов (МБМВ) Website:bipm.org
  3. Докучаев, Василий ВасильевичЭнциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона: В 86 томах (82 т. и 4 доп.). СПб., 1890 – 1907.
  4. Егоров В.А. Исторические корни правосознания россиян //Теория и практика общественного развития 2014 № 20 С. 99-101
  5. Егоров В.А., Минина Е.А., Нечепай А.Ю. Мы выбираем или нас выбирают выбор учебного заведения //Актуальные прогблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 5-2 С. 268-271
  6. Егоров В.А. Формирование правосознания как вакцина от коррупции //Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 2-2. С. 53-56
  7. Егорова С.В., Егоров В.А. Человеческий потенциал как ядро экономики страны: Сборник Национальная безопасность: стратегические приоритеты и система обеспечения. Материалы международной научно-практической конференции. 2016. С. 462-465
  8. Егоров В.А., Казарова Д.С. Коррупция через призму проявления психики человека //Общество: политика, экономика, право 2016. № 3. С. 109-111.
  9. Егоров В.А., Макаров И.Н., Сигова М.В. Коррупция в обществе как угроза экономической безопасности //Успехи современной науки. 2016. Т.1. № 5, С. 87-92
  10. Егоров В.А. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 166-170.
  11. Егорова С.В., Егоров В.А. Молодежная безработица и её особенности в России. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 94-98.
  12. Егоров В.А. Образование как стратегия экономического роста страны. Сборник тр. Участников IX междн. науч.-практ. конференции РАНХиГС Липецкий филиал «Управление и инструменты гармонизации социально-экономических отношений в условиях глобализации. Липецк, 2015. С. 188-192.
  13. Закон Липецкой области «О программе социально-экономического развития Липецкой области 2012 .г»
  14. Земля которая пустует http://www.gks.ru/
  15. Крупнейшие страны мира по площади территории http://afromberg.narod.ru
  16. Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации Приказ № 358 от 7 июня 2016 года «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке.


Все статьи автора «Егоров Вадим Алексеевич»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация