УДК 332.834

ПЕРСПЕКТИВЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В РОССИИ

Петренко Татьяна Николаевна1, Горобец Ирина Константиновна2
1Санкт-Петербургский государственный университет, аспирантка кафедры экономической теории
2Санкт-Петербургский государственный университет, аспирантка кафедры экономики исследований и разработок

Аннотация
В статье дается оценка существующим методам финансирования строительства доходных домов, схемам приобретения жилья и обосновывается необходимость создания фонда социальных доходных домов в Санкт-Петербурге, оцениваются существующие механизмы формирования арендного фонда, определяются необходимые законодательные изменения для успешного развития арендного жилья и строительства доходных домов.

Ключевые слова: аренда, доходные дома, жилищное строительство, инвестор


PROSPECTS IN THE CONSTRUCTION OF APARTMENT BUILDINGS IN RUSSIA

Petrenko Tatyana Nikolaevna1, Gorobets Irina Konstantinovna2
1Saint-Petersburg State University, graduate student of the Department of Economic Theory
2Saint-Petersburg State University, graduate student at the Department of Economics Research and Development

Abstract
The article assesses the existing methods of financing the construction of tenement houses, schemes purchasing dwellings and the necessity of creation of Fund of social apartment buildings in St. Petersburg, assesses the existing mechanisms of formation of the rental Fund, determines legislative changes necessary for the successful development of rental housing and the construction of dwelling houses.

Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/09/7657 (дата обращения: 27.03.2019).

Повышение качества жизни населения неразрывно связано с улучшением жилищных условий: обеспеченность жильем, его соответствие потребностям человека определяют и состояние, и настроение людей, и их мотивацию к работе и политические оценки. Вопрос доступного и комфортного жилья важен не только для коренных жителей городов, он влияет и на трудовую миграцию населения, использование трудового потенциала страны. Рыночная экономика требует значительной мобильности граждан, но в условиях острой нехватки доступного жилья невозможно и обеспечение трудовой миграции [1].

Показатель обеспеченности жильем жителей Санкт-Петербурга в 2013 г. составил 24 кв. м, что, хоть и превышает среднероссийский уровень обеспеченности жильем на один квадратный метр, остается крайне низким в сравнении с развитыми европейскими странами [2]. К основным проблемам города также относится колоссальная доля ветхого и аварийного жилищного фонда. По официальным данным, аварийный жилищный фонд города составляет 732.1 тыс. кв. м, а около 70% фонда города – здания с износом более 30% [3]. Таким образом, в регионе остро стоит проблема модернизации жилых домов и коммунальной инфраструктуры.

Сформированный в регионе набор инструментов, позволяющих решить «квартирный вопрос» некоторым категориям населения включает в себя социальный найм, программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан, жилищные субсидии и социальную ипотеку [4]. Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило должного развития. Существующие механизмы решения жилищных вопросов сопровождаются рядом таких проблем как:

- низкие темпы строительства жилья, финансируемого государством;

- возрастающее количество «очередников»;

- трудности поиска источников финансирования для  развития городской инфраструктуры;

- отсутствует механизм взаимодействия государства с частными коммерческими структурами, что в будущем могло бы способствовать новым направлениям государственно-частного партнерства и, как следствие, увеличению количества граждан, улучшивших жилищные условия;

- отсутствует алгоритм контроля города за выполнения инвесторами своих обязательств по заключенным инвестиционным контрактам;

- сложность выбора и резервирования земельных участков, выделяемых под комплексное жилищное строительство;

- низкая платежеспособность населения, состоящего в очереди на улучшение жилищных условий;

- стремительный рост цен на жилье.

Долевое строительство жилья – вид строительства, при котором для оплаты стоимости проведения работ привлекаются средства дольщиков (инвесторов), а готовое жилье становится их собственностью. Подобная схема удобна и для застройщика, который получает необходимые средства, и для дольщиков, которым оплата жилья  на начальной стадии строительства позволяет приобрести жилье по цене, значительно ниже рыночной [5]. Грамотная, на первый взгляд, идея долевого строительства оказалась порочной для российской, и в особенности, для петербуржской действительности. И хотя долевое строительство в России регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу еще 1 апреля 2005 г., в реальности до сих пор имеют место грабительские ухищрения, которые ухудшают условия для покупателей жилья. Текст договора долевого участия переосмысливается застройщиками: по словам юристов, практически в каждом анализируемом ими документе по долевому строительству присутствуют пункты, противоречащие законодательству. Согласно официальным данным, Санкт-Петербург занимает второе место по количеству жителей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. По данным Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции в 2013 г. в Санкт-Петербурге проживало 6,9 тысяч обманутых дольщиков.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данном этапе политика государства, направленная исключительно на приобретение жилья в собственность, преждевременна, и стране в целом, и Санкт-Петербургу в частности, необходимы альтернативные методы решения жилищной проблемы. Кроме того, в городе сохраняется колоссальное расслоение населения по доходам, и более 50% граждан вынуждены решать жилищную проблему без помощи государства бесперспективными для себя способами.

Таким образом, в регионе остаются актуальными две жилищные проблемы: нехватка социального жилья для нуждающихся категорий населения, а также проблема доступного жилья эконом-класса для граждан, которые не могут быть признаны нуждающимися, но и не в состоянии решить жилищный вопрос рыночными методами. С учетом особенностей инвестиционно-строительного рынка региона, а также существующих методов решения жилищной проблемы, по нашему мнению, наиболее перспективным направлением в городе является создание в городе арендного фонда. Доступная аренда позволит большей части очередников, которые не располагают средствами для приобретения жилья, получить квадратные метры, не ожидая, когда подойдет очередь социального найма, а другим нуждающимся гражданам – получить жилье в аренду по доступным ставкам.

Арендные доходные дома «под жильцов» появились в Санкт-Петербурге в конце XVIII в., а уже в XIX в. данный вид жилья вытеснил особняки, которые скупались и перестраивались под арендное жилье [6]. Доходные дома были выгодны как их владельцам, так и городу, поскольку с правительства снимались обязанности по содержанию домов и прилегающих к ним улиц и набережных. С приходом социализма доходные дома в Санкт-Петербурге были уничтожены. В XXI в. город остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов России, а арендное жилье становится все более выгодным и активно развивающимся сегментом для инвесторов [7]. Ежегодно Санкт-Петербургу требуется около 1 млн. кв м арендного жилья. Сегодня строительство арендных домов в регионах возрождается, появляются все новые схемы и механизмы строительства арендного жилья. Наиболее интересным опытом, на наш взгляд, является опыт Москвы, где в 2009 г. появились бездотационные дома – арендное жилье,  призванное решить жилищную проблему граждан, состоящих на жилищном учете [8]. Однако формирование фонда бездотационных домов в Москве сдерживается из-за недостатка бюджетного финансирования: на данный момент в регионе построено примерно 5% запланированных объектов. Исходя из вышесказанного, для формирования фонда бездотационных домов необходимо привлечение внебюджетных источников, что возможно только при помощи государственно-частного партнерства.

Необходимость создания масштабной городской сети арендных домов в Санкт-Петербурге, помещения которых будут предоставляться по договорам, обусловлена огромной потребностью в квадратных метрах петербуржцев, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; отсутствием перспективных вариантов улучшения жилищных условий для жителей города, которые по показателям имущественной и жилищной обеспеченности не могут стать участниками городских жилищных программ с использование жилищного фонда и бюджетных средств Санкт-Петербурга, однако не способных приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств; значительными затратами бюджета города на финансирование содержания и ремонта жилых помещений, занимаемых нанимателями или собственниками единственного жилья в Санкт-Петербурге; возрастающим количество «очередников» и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих право претендовать на государственную поддержку.

Многие крупные строительные компании Санкт-Петербурга уже сегодня могут позволить себе строительство арендного жилья, которое станет надежным способом сохранения, а в будущем – приумножения средств. Но для того, чтобы строительство арендных домов было интересным для девелоперов, необходимо гарантировать рентабельность данного вида бизнеса. В силу того, что строительство жилой недвижимости в Санкт-Петербурге имеет срок окупаемости 3-4 года, у застройщиков не появляется серьезных стимулов для строительства арендного. Тем не менее, уже сейчас в городе реализовывается несколько успешных с коммерческой точки зрения, проектов в сфере аренды.

В рамках программы «Достойное проживание – достойному труду» в Санкт-Петербурге было построено 11 доходных домов для трудовых мигрантов, работающих в сфере городского хозяйства. Согласно программе доходные дома должны приносить в бюджет города стабильную прибыль – стоимость койкоместа в таких домах – от 3200 до 5000 руб. в месяц, договор на аренду заключается с юридическими лицами. Арендные дома подобного рода решают и социальные проблемы города – легализацию трудовых мигрантов и ликвидацию их незаконного проживания, создание достойных условий для рабочих Санкт-Петербурга и формирование легальных арендных площадей.

По нашему мнению, идея строительства жилых помещений исключительно для трудовых мигрантов, хоть и решает ряд социальных задач города,  является провальной по нижеследующим причинам:

1) Мигранты живут семейными общинами по религиозным и национальным принадлежностям – конфликты на почве национальных особенностей неизбежны.

2) Сосредоточение трудовых мигрантов в микрорайонах приводит к формированию «гетто», от которого страдают в первую очередь жители города.

Однако опыт строительства жилья для мигрантов, в первую очередь  наглядно демонстрирует реальность строительства прибыльного арендного жилого фонда, который одновременно решает и социальные задачи. В 2008 г. в Санкт-Петербурге открылся первый доходный дом на Коломяжском проспекте 15, в который инвестировал средства финский фонд ICECAPITAL Housing fund, выкупив 276 квартир на 2-15 этажах. Выбор подобного рода вложений стал для фонда надежным средством сохранения денег. помещения на цокольном и втором этажах «Строительный трест» оставил для продажи. Согласно расчетам риэлторов, доходный дом должен окупиться за 10-12 лет. Арендная ставка однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. рублей в месяц. Безусловно, жилье коммерческой аренды не решает социальных проблем населения, но опыт ICECAPITAL Housing fund лишний раз доказывает реальность создания и социальных доходных домов.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание фонда доступного арендного жилья в Санкт-Петербурге реально только на основе государственно-частного партнерства, посредством строительства арендных домов, совмещающих в себе жилье трех типов: коммерческой, некоммерческой и социальной аренды. В связи с чем, можно дать следующее определение арендного дома социального типа. Арендный дом социального типа – это специализированный дом, построенный не только с целью получения прибыли от арендаторов, но и с целью обеспечения нуждающихся слоев населения в условиях, утвержденных санитарными нормами и правилами, собственник которого представляет жилые помещения во временное пользование на основе договора аренды.

На данный момент не проведено достаточных исследований, обосновывающих или опровергающих целесообразность инвестирования в данный тип жилья. Не определены также и формы государственного участия, схемы государственно-частного партнерства в области арендного жилья, что свидетельствует об актуальности темы исследования.  Следует понимать, что инвестиционный процесс строительства арендного жилья обладает рядом особенностей: длительная амортизация вложенных средств – средства возвращаются в процессе эксплуатации дома и сдачи жилья в аренду; долгий срок окупаемости инвестиций – если средства при строительстве жилья на продажу вкладываются на 2-4 года, то срок окупаемости инвестиций арендного жилья – от 10 лет. Поэтому для того чтобы создать легальный арендный рынок социального, некоммерческого и коммерческого жилья, в первую очередь, необходимо, чтобы потенциальный инвестор смог  рассчитать рентабельность и срок окупаемости вложений в доходные дома, что неразрывно связано с решением ряда вопросов, которые и будут определять перспективные технологии управления данного вида недвижимости. В первую очередь нужно законодательное регулирование института аренды жилых помещений. Необходимо совершенствование Жилищного Кодекса Российской Федерации, при помощи нижеследующих изменений:

- добавить вышеуказанное понятие арендного дома социального типа;

- включить арендные дома социального типа в жилищный фонд Российской Федерации;

- добавить в Жилищный Кодекс понятия: договор некоммерческой аренды, договор коммерческой аренды и договор социальной аренды.

Также на законодательном уровне необходимо определить:

- категории граждан, которые могут претендовать на жилье некоммерческой аренды или дать право субъектам Российской Федерации устанавливать эти категории;

- порядок постановки данных категорий граждан на учет и порядок его установления субъектами РФ или органами местного самоуправления;

- порядок формирования арендных домов и процедуру придания им такого статуса.

Указанные предложения позволят сформировать надлежащую правовую базу для создания в регионах фонда арендных домов социального типа. Также крайне важно определить формы государственного участия в строительстве арендных домов социального типа, которые, по нашему мнению должны заключаться в субсидирование строительства арендного жилья; выделение бесплатных земельных участков для строительства арендных домов социального типа; обеспечении инфраструктуры для арендных домов; льготных налоговых ставках для собственников арендных домов.

Фактически социальная и некоммерческая аренда может стать современным жильем эконом-класса, но создание ее возможно только путем государственно-частного партнерства на взаимовыгодных условиях. По нашему мнению, в сложившейся в городе ситуации лучшим выходом будет создание в Санкт-Петербурге фонда социального и некоммерческого арендного жилья путем синтеза его с жильем коммерческой аренды. Подобная схема позволит значительно быстрее решить острую социальную проблему региона.

Поделиться в соц. сетях

0

Библиографический список
  1. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. – 2014. – № 2. – С.28-30.
  2. Строительство в России. 2013 г. [Online]. Доступно на: http://www.gks.ru.
  3. Жилищные условия населения. Территориальный орган Федеральной службы статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. [Online]. Доступно на: http://www.petrostat.gks.ru.
  4. Селютина Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. – 2009. – Т. 28. № 1. – С.5-10.
  5. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития, 2014. № 1. С.374-376.
  6. Доходный дом. [Online]. Доступно на: http://http://www.k-15.ru.
  7. Селютина Л.Г.  Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. – 2002. – № 12. – С.25-33.
  8. Постановление Правительства Москвы № 1038-ПП от 30 ноября 2010 года. [Online]. Доступно на http://www.garant.ru.


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Горобец»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация