АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОДЕРЖАНИЯ ИПОТЕКИ

Ипотека известна достаточно давно, сам термин употребил правитель города Афины Солон еще в начале VI века до н.э. в настоящее время имеют большую популярность ипотечные программы. В древнеримском праве были известны такие формы ипотеки, как «nexum» и «fiducia» [19]. В России ипотека имела широкое распространение в дореволюционное время, затем на 80 лет был перерыв в существовании данного института.

На рисунке 1 представлена динамика выдачи ипотечных кредитов в России. Как видно из представленного графика, динамика выдачи кредитов не постоянная, резкое снижение происходило в 2022 году и 2024 году, поскольку оказывали влияние внешние факторы – политические события и прекращение льготных государственных программ. В то же время, по данным 2024 года было выдано более 1,3 миллионов ипотечных кредитов. Это говорит о широкой популярности ипотечного кредитования.

Рисунок 1. Динамика выдачи кредитов в России, тыс. ед.[17]

Поскольку в рамках данного исследования поставлена цель проанализировать правовые характеристики ипотеки, следует в первую очередь обозначить значение терминов. Определение «ипотека» часто используется совместно с термином «кредит», возникает еще одна категория «ипотечное кредитование». Следует разграничивать эти понятия.

Слово ипотека происходит от древнегреческого «hypotetheca», которое означает «подставка, подпорка» [19].

В соответствии с Федеральным законом от 16.07. 1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», под ипотекой понимается залог недвижимого имущества [9]. Аналогичное определение приводит В.А Зеленина, раскрывая значение ипотеки как залога недвижимости с целью обеспечения требования кредитора, который в данном случае является залогодержателем к должнику, являющемуся залогодателем [13]. В то же время, упомянутый автор добавляет необходимость включения в отношения, связанные с ипотекой, всех заинтересованных сторон.

Представляется максимально точным определение, в котором в понятие ипотеки включен способ обеспечения обязательства заемщика в форме залога недвижимости, посредством которого кредитор получает удовлетворение денежных требований из стоимости залога [14].

Ипотечное кредитование – это более широкое понятие, в которое включаются все субъекты, которые участвуют в сделке:

- заемщик (залогодатель) (физические или юридические лица);

- банк, предоставляющий кредит (залогодержатель);

- государственные органы, регистрирующие сделку;

- Социальный фонд России, в тех случаях, когда задействован материнский капитал;

- страховые компании, предоставляющие услуги имущественного страхования заложенного жилья, личного страхования заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности;

- оценщики, оценочные компании;

- инвесторы (субъекты, приобретающие ценные бумаги. Обеспеченные ипотечными кредитами);

- риэлторские компании;

- другие (нотариат, органы опеки и попечительства, юридические службы и пр.).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07. 1998 № 102, в качестве предмета ипотеки могут выступать шесть позиций, которые представлены на рисунке 1. Предмет ипотеки должен быть обозначен в договоре, для этого необходимо указать все характеристики объекта: наименование, место нахождения, точное описание.

Ипотечное кредитование предусматривает заключения договора залога или ипотеки в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ипотека может возникнуть в соответствии с двумя основаниями: по соглашению и «в силу закона» (ст. 1 Федерального закона от 16.07. 1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотечный договор необходимо зарегистрировать в соответствии с законодательством с Едином государственном реестре недвижимость..

Рисунок 2. Предмет ипотечного кредитования

Содержание ипотеки регламентируется широкой нормативной правовой базой, в которую входят:

1. Конституция РФ [1] определяет следующие аспекты регламентации правоотношений в сфере сделок с недвижимостью: обеспечение свободы хозяйственной деятельности, предоставление гарантий защиты прав собственности различных форм; земельные ресурсы наделены особым правовым конституционно-правовым статусом, который связан с обеспечение потребности в жилье; граждане наделены правом на жилище, также предоставляется право на соблюдение общественных интересов.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации [2] определяет основные параметры сделки с недвижимостью, обязательные условия договора ипотеки, права и обязанности всех участников правоотношений, связанных с ипотекой, вопросы государственной регистрации прав. В соответствии со ст.130-132 ГК РФ установлено понятие недвижимости и его обязательной государственной регистрации.

В соответствии с нормами п. 3 гл.23 ГК РФ сформулирован институт залога, основания его использования, перечень предметов, которые могут быть использованы в качестве залога и прочие условия использования залогового обязательства в качестве обеспечения в договоре ипотеки. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [6] регламентирует жилищные права лиц, приобретающих жилые помещения по договору ипотеки, определяет специфику объектов жилищных прав, формирует перечень требований к собственникам жилья.

4. Земельный кодекс Российской Федерации [5] предусматривает определенные нормы для урегулирование процедуры передачи земельных участков в собственность.

5. Налоговым кодексом Российской Федерации [4] установлены основные параметры налогообложения сумм сделок, связанных с приобретением имущества по договору ипотеки. В кодексе определяются условия возникновения прав на налоговые вычеты у лиц, приобретающих имущества по договорам ипотечного кредитования. Для приобретения права на вычет гражданин должен иметь доходы и производить социальные отчисления, а также НДФЛ. Право на вычет могут иметь и лица-нерезиденты, которые работают в Российской Федерации на условиях трудового договора и производят выплаты НДФЛ.

6. Градостроительный кодекс РФ [7] регламентирует вопросы, связанные с планирование строительства, благоустройством различных территорий, системой расселения и пр.

7. Уголовный кодекс РФ [3] устанавливает уголовную ответственность при обнаружении признаков преступлений, которые совершаются при заключении сделок ипотеки. В числе подобных деяний уголовное законодательство рассматривает мошенничество, незаконное получение кредитных средств, злостное уклонения от обязательств по возврату кредитных средств.

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [1]
устанавливает большой спектр норм, которые необходимо использовать при заключении договора ипотеки, которые касаются вида ипотеки, обеспечения, требования, которые могут быть обеспечены ипотекой, права лиц, участвующих в сделке, основные нормы, касающиеся содержания и изменения условий закладной, различные аспекты государственной регистрации ипотеки, правила отчуждения заложенного имущества и др.

9. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1
[9] определяет основные правомочия банковских организаций, которые необходимо учитывать при заключении договора ипотеки, права банка по установлению процента по долговому обязательству, графика погашения задолженности и пр.

10. Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ (ред. от 28.12.2024) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
[10] регулирует вопросы, касающиеся идентификации лиц, участвующих в сделках, суммы которых выше 5 миллионов рублей.

11. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 08.08.2024) “О страховании вкладов в банках Российской Федерации» [1] определяет обязательства участников сделки по страхованию, регламентирует использование счетов эскроу, которые открываются при договорах долевого строительства.

В итоге можно отметить, что к текущему моменту в Российской Федерации накоплен существенный законодательный массив нормативных правовых актов в области ипотеки.Пристальное внимание законодателя к ипотеке не случайно, поскольку в соответствии с содержанием, ипотека выполняет такие функции:

1. Стимулирующая функция, которая заключается в способствовании росту строительного рынка, увеличения спроса на жилье, что оказывает влияние и на другие сферы. Увеличение спроса на жилье приводит к росту выпуска мебели, строительных материалов, страховых услуг, услуг эксплуатации и содержания жилья, охраны и пр. Тем самым происходит стимулирование экономического роста в стране.

2. Распределительная функция состоит в том, что средства ипотечного кредитования перераспределяются в экономике между банками, заемщиками, инвесторами, строительными компаниями. Помимо перераспределения финансовых средств, происходит также трансфер трудовых ресурсов, материальной базы и пр. Вложения кредитных ресурсов в ипотеку обеспечивает приток инвестиций в строительную сферу.

3. Социально-экономическая функция связана с обеспечением главной задачи государства – удовлетворение потребностей населения. В данном случае идет речь о потребности в жилье, которая является базовой, формирует качество жизни населения в стране [18]. Обеспечение населения жильем влияет на уровень социальной напряженности, человеческий потенциал в стране. Таким образом, рост объемов ипотечного кредитования позволяет увеличить социальную обеспеченность граждан в стране.

4. Функция развития банковской системы. Данная функция является производной от стимулирующей, но проявляется она в банковской сфере. Расширяя объемы ипотечного кредитования, банки продвигают и другие продукты для клиентов, например, платежные карты, потребительское кредитование, депозиты и пр. Расширяя количество ипотечных продуктов, на рынке банковских услуг увеличивается конкуренция, что приводит к разработке более привлекательных для клиентов предложений. Помимо этого, у населения увеличивается финансовая грамотность, кредитная культура, растет доверие к кредитным организациям [16].

Ипотечное кредитование является важным инструментом для обеспечения доступности жилья и стимулирования экономического роста.

В настоящее время в Российской Федерации продолжает развиваться законодательная база, направленная на совершенствование содержания ипотеки, обеспечения гарантий соблюдения прав всех заинтересованных лиц.

Так, с 1 июля 2025 года будут введены дополнительные ограничения. Центральный Банк России получит право вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) – ограничения для российских банков на долю рискованных ипотечных займов. Банки продолжат выдавать такие кредиты, но только в рамках установленных лимитов. Станет невозможным получить ипотеку тем гражданам, которые имеют ежемесячную долговую нагрузку в размере 80% от дохода, а также будет установлен нижний порог первоначального взноса– не менее 20% от стоимости недвижимости и ограничен срок кредитования 30 годами [15].

Таким образом, пока государство не планирует осуществлять поддержку ипотечного кредитования, что может сказаться на динамике ипотечного рынка. Динамика ипотечного кредитования за последний год несколько сократилась, что связано с негативным влиянием внешних факторов, повышением ключевой ставки, отказом от льготных ипотечных продуктов. В то же время, ипотечные жилищные кредиты имеют важное значение в решении жилищных проблем населения.

В заключение можно отметить, что ипотека является важным правовым институтом, позволяющим регулировать жилищную проблему. Ипотека предусматривает залоговое обязательство, обеспеченное правами собственности на жилье, которые гарантируют займодавцу возврат кредитных средств. Ипотека предусматривает достаточно сложную правовую регламентацию, необходимо принимать во внимание большой массив законодательной базы.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d987f8aecdea90060f74c0c6bdfe46d28f528d7e.
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 28.02.2025) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.11.2024, с изм. от 21.01.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025) //https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/e34866eab0f176df59d8c3620368c1465a7fd51c.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 20.03.2025)// https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d987f8aecdea90060f74c0c6bdfe46d28f528d7e.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
8. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 28.02.2025) «О банках и банковской деятельности» // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5842/70c0a8cdc34b8e2d7e7ef698488d51acc556dc7e/
9. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/
10. Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 28.12.2024) "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)
11. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769/da305ab19cf6a101c50997ccf8a80190c43a989c/
12. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769/da305ab19cf6a101c50997ccf8a80190c43a989c.
13. Зеленина, В. А. Понятие и значение ипотеки в России / В. А. Зеленина // Форум. – 2024. – № 1(31). – С. 203-206.
14. Власова, Д. А. Становление и развитие ипотеки / Д. А. Власова, В. В. Сафронов // Вопросы российского и международного права. – 2024. – Т. 14, № 4-1. – С. 395-402.
15. Новые условия льготной ипотеки: что изменится с 1 июля 2025 года - teplodina.ru https://teplodina.ru/blog/novye-usloviya-lgotnoj-ipoteki-chto-izmenitsya-s-1-iyulya-2025-goda/
16. Обухова, Н. И. Успешный опыт ипотечного кредитования / Н. И. Обухова, М. В. Иванников // Форум. Серия: Роль науки и образования в современном информационном обществе. – 2024. – № S3(32). – С. 2-4.
17. Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 году [Электронный ресурс]// https://дом.рф/analytics/mortgage-market-report/year/531130.
18. Сидорова. Е.А. Государственная поддержка ипотеки: международный опыт и возможности для России / Е.А. Сидорова // Жилищная политика. – 2021. – Т. 8, № 2. – С. 34–50.
19. Соболенко, М. П. Историко-теоретические аспекты института ипотеки в римском праве / М. П. Соболенко // Университетская наука. – 2021. – № 1(11). – С. 241-244.

Все статьи автора «Остафичук Кристина Васильевна»