Для обеспечения безопасности сделки на крупную сумму (покупка квартиры, машины, грузов), можно применить эскроу-счет (escrow account). Эскроу-счет является специализированным банковским счетом, смысл которого схож с банковской ячейкой или аккредитивом – обеспечение обязательств сторон по сделке. Например, при покупке недвижимости покупатель вносит денежные средства на этот счет, где они депонируются, до того момента, пока вторая сторона сделки не выполнит свои обязательства по договору. После выполнения условий договора денежные средства переходят к продавцу. Таким образом покупатель не остался обманут и получил свою недвижимость, а продавец – свои деньги.
В соответствии с поправками №214-ФЗ с 1 июля 2019 года, все застройщики обязаны реализовывать недвижимость с применением счетов эскроу. [1] Данные поправки должны защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Наряду с поправками в №214-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 года №480 были приняты исключения, для плавного перехода на новую систему. Исключением стали объекты, которые, на момент принятия поправок, были завершены на 30%, в случае комплексного освоения территорий на 15%, для системообразующих застройщиков – 6%. [2].
Защищенность сделки обеспечивается третьей стороной, эскроу-агентом – банком. Интерес банка в данной ситуации – дополнительный доход. В соответствии с поправками в №214-ФЗ, застройщик для финансирования объекта строительства (для каждого отдельного разрешения на строительство) оформляет целевой кредит в банке. При этом, застройщик имеет право открывать эскроу-счета в разных уполномоченных банках и в разное время, расторгнуть договор с банком, закрыть счет и открыть в новом банке. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банком, в зависимости от собственных средств заемщика, вложенных в проект и экономической привлекательности проекта. Также по договору процентная ставка может снижаться по мере сокращения рисков – прогресса строительства и количества реализованных квартир.
Несмотря на привлечение эскроу-счетов, суть продажи по договору долевого участия осталась прежней, добавилась только финансовая-защищенность сделки. Эскроу-счет применяется отдельно для каждого ДДУ. Принципиальная схема реализации недвижимости с применением эскроу-счетов выглядит следующим образом:
- Подготовка проекта договора долевого участия со способом расчета через эскроу-счет с указанием эскроу-агента.
- Обращение покупателя в банк с паспортом и проектом договора долевого участия.
- Открытие эскроу-счета и внесение реквизитов в ДДУ.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Внесение денежных средств на эскроу-счет.
- Депонирование денежных средств банком.
- Предоставление денежных средств застройщику после предоставления документов подтверждающих выполнение обязательств.
Дополнительные обременения для застройщика в виде обслуживания кредита скомпенсированы освобождением от некоторых условий, предусмотренных для защиты дольщиков и незначительных в случае применения эскроу-счетов:
- Смягчение требования по площади реализованных многоквартирных домов, как показатель опыта.
- Смягчение требований по реализации одного объекта по одному разрешению на строительство.
- Нет требований к собственным средствам.
- Допущение отсутствия недоимок.
- Отменяются взносы в компенсационный фонд.
- Отмена требования содержания счета застройщика и генподрядчика в одном банке
- Возможен выпуск ценных бумаг и выдача обеспечений по обязательствам, в т.ч. третьих лиц.
- Ликвидация ограничений по работе с банками.
Применение эскроу-счетов в реализации недвижимости налагает на застройщика обременение в виде необходимости обслуживать кредит, но при этом защищает его от недостатка финансирования. Послабления, предусмотренные №214-ФЗ для застройщиков при применении эскроу-счетов позволяют большим компаниям наращивать производство, а маленьким компаниям дает шанс на развитие среди гигантов отрасли. Банки имеют свой интерес в успешной реализации проектов строительства и для сотрудничества с застройщиками предоставляют целевые кредиты со специальными условиями, мотивирующими застройщиков реализовывать объекты недвижимости в срок. Возможность не производить взносы в компенсационный фонд позволяет снизить расходы с каждого ДДУ на 1.2%. Бенефициар и депонент страхуют свои риски, банк выставляет свою маржу. Но несмотря на это застройщик получает новые трудности и риски, связанные с внеплановыми проверками, контролем расходов. Если застройщик реализовывает проект на собственные средства, то он теряет значительные суммы, ведь потенциальные денежные средства заморожены на счете в банке, а не пущены в оборот для создания новых доходов, равно как и для покупателя, на эскроу-счета не начисляются проценты в отличии от депозита. Покупатель также не может распоряжаться своими денежными средствами на эскроу-счете.
Библиографический список
- Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя ред. от 27.06.2019)
- Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 “О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
- Разъяснения Минстроя России по вопросам кредитных организаций, связанным с применением отдельных норм Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ«О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) Статья 860.7.