В России по данным на 1 января 2019 года, располагается около 898 проблемных новостроек в 68 субъектах. 38,7 тысяч граждан включены в реестр обманутых дольщиков.
Одним из основных критериев выбора долевого договора участия (ДДУ) для застройщика – получение средств, для строительства объектов недвижимости, для покупателя – покупка недвижимости примерно на 20% дешевле рыночной цены. Для строительства жилых многоквартирных домов по договору ДДУ привлекаются денежные средства граждан, этот процесс регулируется Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Помещение объекта строительства должно передаваться дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Застройщик —юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, объектов недвижимости на основании полученного разрешения.
Гражданин или юридическое лицо, признаётся участником долевого строительства если был заключён договор долевого участия.
Участник долевого строительства признаётся обманутым дольщиком при следующих условиях:
- исполняющей стороной более 9 месяцев не выполняются договорные обязательства и более двух отчетных периодов подряд не увеличивает инвестиции в строительство;
- у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
- обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но, Федеральный закон № 214-ФЗ не распространяет свою защиту в случаях если дом строится:
- на участке который не оформлен в аренду или собственность,
- на участке, где это не допускается,
- с нарушением проектных требований и градостроительного плана, а так же в случае, если в построенном доме одни и те же помещения проданы несколько раз.
Согласно части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «привлечение денежных средств граждан для строительство до государственной регистрации ДДУ является административным правонарушением.»
Банкротство застройщика
Застройщик может стать банкротом только по решению суда после обращения кредиторов, участников долевого строительства, наёмных работников. Как правило, данную процедуру инициируют банки, у которых застройщик взял кредит на строительство.
В ходе банкротства дольщик может потребовать:
1. Денежные средства
Возврат денежных средств предполагает прекращение выполнения обязательств по договору долевого участия.
Имущество застройщика будет выставлено на торги, вырученные средства с начала идут на погашение долгов перед гражданами, которым был нанесен вред здоровью, далее – наёмным работникам, оплата обязательных платежей, в последнюю очередь – дольщики.
2. Недостроенный дом
Через суд недостроенный дом участники ДДУ могут потребовать признать своей собственностью, далее – образовав жилищно-строительный кооператив (ЖСК), достраивают дом или продают. Если дольщикам присваивают право собственности – объект могут достроить местные власти, выбрав нового девелопера, за счет бюджета.
3. Готовая квартира
В данном случае есть два варианта развития событий: если объект построен, принят комиссией, передаточный акт подписан – дольщик просто получает ключи и оформляет право собственности; а если передаточный акт еще не подписан, квартиру получится получить только если объект не заложен, имущества хваает на оплату остальных долгов и более половины дольщиков согласны принять квартиры.
Компенсационный фонд
В случае недобросовестного исполнения обязательств, обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд.
Застройщики обязаны перечислять в фонд 1,2% от договоров долевого участия для обеспечения обязательств по договору. Средства компенсационного фонда используется для достройки проблемных объектов недвижимости.
Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется исходя из цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости и общей площади строящихся объекто. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе.
Эскроу-счёт
Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Другими словами это беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес.
При использовании данных счетов дольщики принимают финансовый риск связанный с банком, а не с застройщиком, так как банк должен будет вернуть денежные средства в случаях предусмотренных законом. В случае, если банк будет признан банкротом, девелопер перезаключает договор с новым банком, а застрахованные деньги перечисляются на новый счет.
Застройщик получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.
Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств компании по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства.
Надежные компании
Прежде чем приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо:
- изучить информацию о застройщике,
- изучить проектную декларацию объекта недвижимости (т.к. застройщик должен опубликовать её не позднее чем за 14 дней до заключения первого договора долевого участия),
- посмотреть веб-камеры строительных площадок, почитать онлайн чаты дольщиков с застройщиком,
- внимательно изучить договор долевого строительства,
- при возникновении сомнений обратиться к юристам,
- застройщик должен предоставить по запросу документы согласно п. 2 статьи 21 214-ФЗ и п. 2 статьи 20 214-ФЗ
Библиографический список
- Число долгостроев и обманутых дольщиков в России/«РосБизнесКонсалтинг» – Режим доступа: https://ekb.rbc.ru/;
- Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. от 30.12.2004 N 214-ФЗ – Режим доступа: https://legalacts.ru/doc/214_FZ-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov-i-inyh-obektov-nedvizhimosti/;
- “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020);
- Защита дольщиков /Журнал «Идеи вашего дома» – Режим доступа: https://www.ivd.ru/;
- Что такое счет эскроу/ Журнал «Тинькоф» – Режим доступа: https://journal.tinkoff.ru/;
- Закон о долевом участии в строительстве/ Журнал «Квартира-без-агента.ру» – Режим доступа: https://kvartira-bez-agenta.ru/;
- Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости / Гарант Режим доступа - https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71624798/