За последние несколько лет произошли достаточно масштабные изменения в законодательстве, которые привели к уходу от старой схемы долевого строительства и началу применения проектного финансирования.
Появлению долевого строительства способствовала отмена советской системы бюджетного финансирования строительства жилой недвижимости. У застройщиков не было достаточного объема оборотных средств, позволяющих осуществлять строительство за собственный счет и отсутствовала возможность получить финансирование в банке. Таким образом, наилучшим вариантом стало финансирование строительства за счет средств граждан или юридических лиц, которые, в свою очередь, могли рассчитывать на несколько сниженную стоимость приобретаемой недвижимости [1, с. 3177].
На момент образования нового способа финансирования – долевого строительства, еще не существовало единого документа, позволявшего регулировать отношения его участников, а разрозненные нормативные акты допускали заключение договоров в различных формах, в том числе не предусмотренных законом [2, с. 64]. Все это не позволяло обеспечить надлежащую защиту прав дольщиков и повлекло за собой появление множества проблем, связанных с финансированием объектов недвижимости. Наиболее важной стало распространение двойных продаж, поскольку до 2004 года не было обязательной регистрации договоров, чем и пользовались недобросовестные застройщики. Другая негативной сторона долевого строительства – образование финансовых пирамид, что связано с отсутствием регулирования использования средств дольщиков, это позволяло застройщикам осуществлять строительство текущих объектов за счет новых участников долевого строительства.
Для урегулирования ситуации в стране был принят Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 апреля 2005 года [3]. С этого момента все договоры долевого участия нужно было регистрировать в Росреестре, а привлечение денежных средств участников долевого строительства могло быть осуществлено только после получения разрешения на строительство, но принятие нового закона не поспособствовало решению всех проблем долевого строительства. Так, законодательством не были установлены ограничения по использованию иных форм договора, чем могли воспользоваться недобросовестные застройщики. Также не были определены основные направления целевого использования денежных средств участников долевого строительства.
За все время своего существования в 214-ФЗ было внесено множество изменений, которые были направлены на устранение правовых пробелов в отношениях участников долевого строительства, а также на обеспечение правовой защиты граждан. После принятия в 2010 году поправок в 214-ФЗ застройщик обязан заключать договоры исключительно в установленной законом форме, то есть осуществлять деятельность строго в рамках настоящего Федерального Закона. За несоблюдение требований на застройщика накладывалась административная ответственность – штраф в размере до 1 миллиона рублей [3].
Другим важным изменением в Федеральном законе о долевом строительстве, вступившим в силу в 2014 году, стало введение обязательного страхования гражданской ответственности застройщика [3]. Таким образом, зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре стало возможным лишь при наличии страховки.
Страхование ответственности могло быть осуществлено двумя вариантами:
1. Поручительством банка.
2. Договором страхования гражданской ответственности. Такой договор застройщик мог заключать со страховой компанией или с Обществом взаимного страхования застройщика.
Данная мера была предназначена для защиты интересов дольщиков, при неисполнении застройщиком его обязательств страховщик должен был осуществить выплату возмещения пострадавшим гражданам. На практике же страхование гражданской ответственности не работало эффективно и через несколько лет перестало носить обязательный характер.
Заменой страхования гражданской ответственности стал государственный компенсационный фонд долевого строительства. Положения о фонде впервые появились в редакции 214-ФЗ от 29 июля 2017 года, а полноценную работу он начал с 20 октября этого же года. По новым правилам, застройщик должен делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер такого взноса составляет 1,2% от стоимости договора [3]. Средства фонда могут быть использованы только в качестве выплат компенсации гражданам при банкротстве застройщика или на финансирование завершения строительства. Для участников долевого строительства это означает значительное снижение риска вложения средств.
После всех мер, принятых для усовершенствования законодательства о долевом строительстве, проблема «обманутых дольщиков» все еще остается актуальной, о чем могут свидетельствовать данные, предоставленные Минстроем РФ. Так, на 1 января 2019 года в 68 субъектах Российской Федерации числится 898 проблемных объектов, а 38,7 тысяч граждан так и не получили свои квартиры [4]. Для окончательного изменения негативной ситуации в строительной сфере 25 октября 2017 года профильным министерствам было поручено постепенно проработать переход от долевого строительства к проектному финансированию.
Проектное финансирование в рамках строительной отрасли предполагает замену старой схемы договоров долевого участия при финансировании строительства за счет средств дольщиков на новую модель с целевым кредитованием проектов. При этом средства участников долевого строительства будут храниться на специальных счетах эскроу. Данная схема финансирования предполагает участие трех сторон: продавца, покупателя и банка, который выступает гарантом исполнения обязательств по договору.
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, что положило начало переходного периода, который продлился до 30 июня 2019 года. В течение этого времени применялся как старый способ привлечения денежных средств в долевое строительство, так и новый – с использованием счетов эскроу, а, начиная с 1 июля 2019 года, привлечение денежных средств осуществляется только с использованием спецсчетов. Исключение составляют проекты, в которых степень готовности здания не менее 30 процентов и количество уже заключенных договоров долевого участия подтверждает реализацию 10 и более процентов общей площади помещений. При соблюдении этих условий девелопер имеет право заключать договоры по старой схеме.
Несмотря на то, что в обязательном порядке счета эскроу применяются с 2019 года, их внедрение в законодательство началось еще в 2014 году, когда вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5].
Если раньше, согласно ст. 845 Гражданского Кодекса РФ, банк не вправе был контролировать направления использования средств клиента, а также препятствовать выдаче сумм со счета, то с появлением счета эскроу это стало возможным. Поскольку со средствами на данном спецсчете не может быть произведено никаких операций, они остаются «замороженными» до тех пор, пока не возникнут основания, указанные в договоре (ст. 860.8 ГК РФ) [6]. На практике же использование счетов эскроу при долевом строительстве стало возможным с 1 июля 2017 года после вступления в силу очередных изменений в 214-ФЗ.
Следует отметить, что участниками долевого строительства могут выступать как граждане, желающие улучшить жилищные условия, так и индивидуальные предприниматели, в чьих интересах извлечение выгоды при заключении договоров об участии в долевом строительстве. И, несмотря на то что все изменения, принимаемые в отношении долевого строительства, призваны обеспечить защиту интересов дольщиков, не все участники оказываются равны в своих правах.
Законодательством определено, что защита прав граждан (непрофессиональных инвесторов), является приоритетом, поскольку большая часть обманутых дольщиков – люди, приобретающие жилые помещения для собственных нужд. Только с внесением изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 25 декабря 2018 года всем дольщикам (физическим и юридическим лицам) был присвоен статус участников строительства [7]. Другими словами, с этого момента все покупатели площадей (жилых и нежилых) имели возможность при банкротстве застройщика претендовать как на материальную компенсацию, так и на получение самой недвижимости. До принятия данных изменений при банкротстве застройщика покупатели нежилых помещений не имели возможности получить причитающиеся им помещения, а могли рассчитывать только на денежную компенсацию, получение которой также вызывало трудности, поскольку преимуществом обладали граждане, купившие жилую недвижимость.
В 2019 году закон о банкротстве вновь претерпел изменения: юридические лица утратили статус участников строительства и, соответственно, потеряли возможность получить помещение в собственность в случае банкротства застройщика. Таким образом, новые корректировки, внесенные в законодательство, поставили участников долевого строительства в неравное положение – права физических лиц оказались более защищенными. Такие тенденции можно было наблюдать на протяжении всего существования законодательства о долевом строительстве и с переходом на проектное финансирование ничего не изменилось.
При проектном финансировании открытие счетов эскроу может осуществляться как в отношении физических, так и юридических лиц, сам процесс практически не отличается. Однако, в обязательном порядке средства на счетах эскроу подлежат страхованию только в отношении физических лиц, юридические лица могут застраховать средства самостоятельно.
Подводя итог, хочется отметить, что проектное финансирование, как и долевое строительство, имеет свои положительные и отрицательные стороны. Несомненно, можно согласиться с тем, что проектное финансирование позволит обеспечить надлежащую защиту прав дольщиков, но также поспособствует уходу с рынка данного вида услуг основных его участников.
Само появление долевого строительства связано с тем, что оно приносило выгоду всем: застройщик получал «бесплатный кредит» на строительство объекта, а покупатель мог сэкономить на приобретении недвижимости. С переходом на проектное финансирование исчезнет возможность использования бесплатных денег дольщиков, которые будут заменены банковским кредитом, что, соответственно, скажется и на ценах недвижимости. Даже небольшое изменение стоимости жилья может привести к уменьшению покупательского спроса, поскольку исчезнут преимущественно низкие цены при покупке на начальных этапах строительства.
Библиографический список
- Рожков В.Л. Долевое участие в строительстве: проблемы и перспективы // Российское предпринимательство. – 2015. – №19. – С. 3175-3184.
- Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. – № 6(189). – С. 64-74
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30.04.2021) // Российская газета. 2004. №31.
- Названо число долгостроев и обманутых дольщиков в России. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/5c4ac5c89a7947a916008a37 (дата обращения: 10.06.2021).
- Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2013. №291.
- Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 года №14-ФЗ // Российская газета. 1996. №23-25.
- Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 25.12.2018) // Российская газета. 2002. №209-210.