В настоящее время ведущие исследователи [10,11,12,13,14] отмечают, что вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро.» В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз. Оспаривание кадастровой стоимости позволяет: уменьшить налоги; снизить размер арендной платы; уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка).
При этом на практике часто оказывается, что кадастровая стоимость завышена или несоразмерна по отношению к рыночной стоимости земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Первым шагом для этого является выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Однако результаты оценки кадастровой стоимости, выполненные массовыми методами, обычно определены на ретроспективную дату – отстоящую от текущего момента на год, два и более. Например, оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области выполнена на 1 января 2012 года. Где же найти аналоги на ретроспективную дату? Рассмотрим один из вариантов решения этой задачи.
Допустим, необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного в г. Калининград, с разрешенным использованием под административно-торговую функцию на 1 января 2012 года.
В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Ниже описаны и проанализированы доступные оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах.
1. Объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях.
Рынок земельных участков населенных пунктов под торгово-административное использование в г. Калининград развит в низкой степени. Центр города плотно застроен, свободных земельных участков практически нет. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения, жилые дома и квартиры. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под производственно-складские цели и ИЖС.
Наиболее полноценную работу по сбору информации об объектах-аналогах провели оценщики при выполнении работ по оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области. Как указано в отчете № 27-КО «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 г.», размещенному на сайте Росреестра, «Рынок недвижимости Калининградской области в целом, и рынок земельных участков в частности, имеет ряд особенностей, резко выделяющих его на фоне прочих регионов Российской Федерации. В первую очередь следует отметить низкую информативность открытых источников информации. Из проанализированных нами нескольких миллионов записей, содержащихся в базе газеты «Из рук в руки» за период с 2007 по 2011 годы лишь менее 10% содержат сведения о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых – квартиры, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. Связано это с невысокой активностью рынка и ограниченностью числа предложений и спроса, когда продавец имеет возможность выйти непосредственно на покупателя, минуя посредника – риелтора, который разместил объявление о продаже и нес прочие расходы по реализации объекта.»
Отсутствие точного адреса, характеристик участка, наличия коммуникаций или цены предложения свойственны не только газете «Из рук в руки», но и прочим печатным изданиям («Юристы и Недвижимость», «Ярмарка», «Калининградская недвижимость»).
Кроме того, наличие объявления о продаже еще не гарантирует адекватности цены предложения, поскольку цена зачастую выставляется в соответствии с ожиданиями собственника и может быть существенно завышена, в результате чего участки висят в продаже длительное время.
Таким образом, из-за преобладания объявлений о продаже жилых объектов (участки под ИЖС, квартиры, дома) и отсутствия в объявлениях о продаже земель под коммерческую застройку достоверной информации Оценщик не может использовать данный источник.
2. База данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» (www.rosreestr.ru), содержащая информацию о сделках с объектами недвижимости, показывает, что за 2011 год, предшествующий дате оценки, в г. Калининграде была зарегистрирована всего одна сделка купли-продажи с участком площадью более 1 000 кв. м (участки с меньшей площадью обычно предназначены под ИЖС и не могут быть сопоставлены с Объектом оценки, имеющим площадь 5 000 кв. м).
Как показал анализ указанного кадастрового квартала, сделка зарегистрирована с участком № 39:15:132802:46, имеющим разрешенное использование «под строительство 4-этажного многоквартирного дома», отличным от НЭИ Объекта оценки.
Таким образом, Оценщик не может использовать данный источник.
3. Администрация г. Калининграда проводит аукционы по продаже и сдаче в аренду помещений и земельных участков, информация об этом размещается на сайте http://www.klgd.ru/tenders/municipalauctions/ (Аукционы по продаже муниципального имущества и земельных участков).
В качестве потенциальных аналогов выбирались следующие объекты:
- Продажа в течение 2011 года;
- Продажа в собственность;
- Свободный земельный участок;
- Расположенный в г. Калининград;
- Площадь больше или равна 1000 кв. м;
- Разрешенное использование – под торговые или торгово-административные объекты;
- Аукцион состоялся, цена продажи известна.
В результате были отобраны следующие объекты:
Результаты состоявшихся продаж Администрацией г. Калининграда свободных земельных участков под торговые или торгово-административные объекты в 2011 году
Дата аукциона |
Улица |
Разрешенное использование (назначение) |
Цена предложения, руб. |
Площадь, кв. м. |
Стоимость по итогам аукциона, руб. |
13.09.2011 |
ул. Судостроительная |
под строительство магазина |
1 555 000 |
1 250 |
1 555 000 |
13.12.2011 |
ул. Габайдулина, 15 |
под строительство магазина |
533 500 |
1 035 |
1 053 500 |
Земельный участок кад. № 39:15:120320:17, расположенный по адресу ул. Судостроительная, по данным Росреестра имеет разрешенное использование «под строительство гаражей индивидуальных легковых автомобилей». Поэтому он не может быть использован в качестве аналога.
Земельный участок кад. №39:15:141308:54, расположенный по адресу ул. Габайдулина, 15, может быть использован в качестве аналога.
Однако одного аналога для расчетов недостаточно, поэтому Оценщик обратился к такому источнику информации, как решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.
4. На сайте http://to39.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/results_spor приведены результаты рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и решения Комиссии. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки данные результаты могут быть использованы по следующим причинам:
- Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете об оценке, выполненном в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2]; Федеральными стандартами оценки №1-3 и 7; Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, в которой состоит оценщик.
- В соответствии с п. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
- На отчеты, представленные в Комиссию, имеются положительные экспертные заключения, выданные СРО, в которой состоит оценщик, подтверждающие соответствие отчета законодательству, а с 01.07.2015 г. также подтверждающие величину рыночной стоимости.
- Рыночная стоимость земельных участков определена на одинаковых условиях с оценкой, проводимой в данном отчете: дата оценки – 1 января 2012 года; участок оценивается как условно-свободный; без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом.
- Если Комиссией принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Оценщик проанализировал решения Комиссии за период 2013 г. – июль 2015 г. и выявил следующие земельные участки, расположенные в г. Калининград, имеющие разрешенное использование под административные и торговые цели, в отношении которых принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
№ |
Кад. № |
Адрес |
Разрешенное использование |
Рыночная стоимость, руб. |
Площадь, кв. м |
1 |
39:15:132501:188 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Юбилейная, 2 в Ленинградском районе |
земли населенных пунктов, под магазин продажи автомобилей |
16 071 000,00 |
6 615,00 |
2 |
39:15:121316:7 |
Калининградская обл, г Калининград, ул К.Маркса, д. 18 |
земли населенных пунктов, под существующие административные и производственные здания с торговым залом, гаражи, сауну |
94 140 000,00 |
13 695,00 |
3 |
39:15:140421:7 |
Калининградская область, г Калининград, пр-кт Калинина, д 115 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания |
5 391 000,00 |
2 035,00 |
4 |
39:15:133209:19 |
Калининградская область, г Калининград, ул Миклухо-Маклая, д 11 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под офис |
2 588 100,00 |
701,00 |
5 |
39:15:111401:3 |
Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Победы, дом 145 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин фасованных нефтепродуктов |
2 697 500,00 |
643,00 |
6
|
39:15:120322:19 |
Калининградская область, г. Калининград, просп. Советский, 292 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание |
7 652 000,00 |
2 500,00 |
7 |
39:15:150816:7 |
Калининградская область, г Калининград, ул Камская, 2Б |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее торгово-складское здание с офисными помещениями |
5 780 000,00 |
4 797,00 |
8 |
39:15:132903:38 |
Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под обслуживание здания магазина, склада |
5 153 000,00 |
1 934,00 |
9 |
39:15:132525:18 |
Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский, д 123 а |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр |
7 650 000,00 |
2 871,00 |
10 |
39:15:141313:20 |
Калининградская обл, г Калининград, б-р Л.Шевцовой, 1 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр |
24 498 000,00 |
10 320,00 |
11 |
39:15:111201:197 |
Калининградская обл, г Калининград, ш Балтийское |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство административного здания не промышленного назначения |
3 629 000,00 |
5 563,00 |
12 |
39:15:150401:22 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Транспортная, 2 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – многофункциональные и обслуживающие здания |
7 099 000,00 |
8 522,00 |
13 |
39:15:150512:5 |
Калининградская область, г Калининград, ул Портовая |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения |
7 935 318,00 |
14 221,00 |
14 |
39:15:150503:3 |
Калининградская обл, г Калининград, ул Причальная 5-я, 1 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения |
11 129 860,00 |
22 714,00 |
15 |
39:15:131824:420 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. А.Невского. На земельном участке расположено здание гостиницы по адресу: ул. А.Невского, 53 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание гостиницы, платную автостоянку, под благоустройство территории здания гостиницы по ул. А. Невского, 53 |
21 067 739,00 |
4 571,00 |
16 |
39:15:132532:4 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Лесопильная, 81 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговые, складские, административные здания и котельную |
8 200 000,00 |
4 505,00 |
17 |
39:15:121613:385 |
Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса |
52 669 050,00 |
7 210,00 |
18 |
39:15:121613:386 |
Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса |
64 678 470,00 |
8 554,00 |
19 |
39:15:142023:364 |
Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина |
24 912 088,00 |
19 252,00 |
20 |
39:15:142023:363 |
Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина |
29 797 586,00 |
23 389,00 |
21 |
39:15:142023:359 |
Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса |
18 331 872,00 |
7 696,00 |
22 |
39:15:142023:358 |
Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса |
18 073 950,00 |
7 575,00 |
23 |
39:15:133009:1 |
Калининградская область, г. Калининград, ул. Кутаисская |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство аптеки и магазина |
9 018 763,00 |
3 497,00 |
24 |
39:15:150506:1 |
Калининградская обл, г Калининград, ул Нансена, д 44 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание магазина |
3 380 000,00 |
941,00 |
25 |
39:13:010310:299 |
Калининградская обл, р-н Черняховский, г Черняховск, ул Победы, 8 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания нежилого здания (объекта торговли) |
981 000,00 |
934 |
26 |
39:15:142101:22 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Дзержинского |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект незавершенного строительства-торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным корпусом и производственно-складским зданием |
49 858 500,00 |
58000 |
27 |
39:15:140417:5 |
Калининградская область, г Калининград, ул Младшего лейтенанта Ротко, д 2 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий административно- торговый комплекс |
4872000 |
1275 |
28 |
39:15:130710:884 |
Калининградская область, г Калининград, ул Согласия |
под строительство магазина |
6 889 700 |
2 045 |
29 |
39:15:111402:7 |
г Калининград, пр-кт Победы |
Под строительство торгово-складского комплекса |
9 247 000 |
9 474 |
30 |
39:15:130710:883 |
Калининградская область, г Калининград, ул Согласия |
под строительство магазина |
27 137 000 |
8 055 |
31 |
39:15:150835:33 |
г Калининград, ул Автомобильная |
под магазин |
14 792 000 |
5 070 |
32 |
39:15:120602:10 |
г Калининград, ул Габайдулина, На земельном участке расположен неоконченный строительством нежилой дом по адресу: ул Габайдулина, 49 |
неоконченное строительством нежилое здание (торгово-транспортный центр) |
14 003 700 |
7 096 |
33 |
39:15:130712:7989 |
г. Калининград, ул. Согласия. На земельном участке расположено здание магазина строительных материалов по адресу: ул. Согласия, 2 |
под магазин строительных материалов со встроенным кафетерием |
39 302 000 |
11 405 |
34 |
39:15:140424:51 |
г Калининград, ул Дзержинского, дом 35 |
под существующее здание магазина строительных материалов |
105 062 000 |
30 488 |
35 |
39:15:141301:44 |
г Калининград, ул Киевская |
под строительство торгового комплекса |
11 379 000 |
4 745 |
36 |
39:15:132511:14 |
г. Калининград, ул. 9 Апреля, 50 А |
под здание торгово – выставочного центра |
7 626 000 |
1 537 |
37 |
39:15:130710:1343 |
г Калининград, ул Согласия |
под строительство магазина |
33 856 000 |
10 100 |
На основании приведенных данных возможно отобрать достаточное количество аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода.
Таким образом, проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости может быть успешно решена в любом регионе.
Библиографический список
- Гражданский Кодекс РФ, Части 1 и 2 в действующей редакции.
- Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями), являющийся основным правовым актом, регулирующим оценочную деятельность на территории РФ;
- Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России №254-256 от 28 июля 2007 г. и №611 от 25.09.2014 г.:
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», определяющего требования к проведению оценки недвижимости, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г.
- «Российский оценщик», информационный бюллетень СРО «Российское общество оценщиков», №2 за 2015 г. Тема номера – «Кадастровая оценка».
- Дятлов С.А. Глобализационные преимущества и дефициты национальной экономики/С.А.Дятлов,Г.Ф. Фейгин//Евразийская интеграция. -2008. -№ 4. -С. 37-40.
- Зеленина Н.Л. Теоретические подходы к трансформации государственной собственности//Современные научные исследования и инновации. -Февраль 2014. -№ 2 [Электронный ресурс]. URL:http://web.snauka.ru/issues/2014/02/31138 (дата обращения: 10.02.2014).
- Зеленина, Н.Л. Результаты исследования парадигмы изменения государственной собственности в России/Н.Л. Зеленина//Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. -2014. -№ 11.
- Мотышина М.С., Гемазудинов Д.Р. Проблемы развития предпринимательства в России//Правовое поле современной экономики. -2013. -№ 9. -С. 99-103.
- Шлафман А.И. Признаки предпринимательских объединений//Известия Иркутской государственной экономической академии, №2 2010. – С. 8-12.