УДК 336.38

ПРОБЛЕМА ПОИСКА АНАЛОГОВ НА РЕТРОСПЕКТИВНУЮ ДАТУ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ОДИН ИЗ ПУТЕЙ ЕЕ РЕШЕНИЯ

Козлова Татьяна Васильевна1, Быцко Наталья Георгиевна2
1ООО «Кэпитал Консалтинг», начальник отдела оценки
2ООО «Кэпитал Консалтинг», заместитель начальника отдела оценки

Аннотация
В статье рассмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, для чего необходимо использовать аналоги на ретроспективную дату. Описаны возможные источники информации и проанализирована возможность их использования. Сделан вывод о том, что проблема поиска аналогов на ретроспективную дату может быть успешно решена в любом регионе.

Ключевые слова: аналоги, кадастровая стоимость, объекты недвижимости, оспаривание, ретроспективная дата, сравнительный подход


THE PROBLEM OF FINDING EQUIVALENTS IN A RETROSPECTIVE DATE FOR DETERMINATION OF MARKET VALUE AND ONE OF THE WAYS OF ITS SOLUTION

Kozlova Tatyana1, Bytsko Natalia2
1LLC "Capital Consulting", head of the appraisal Department
2LLC "Capital Consulting", Deputy head of the appraisal Department

Abstract
The article discusses the possibility of challenging the cadastral value of real estate, which is necessary to use the analogs on retrospective date. We describe possible sources of information and analyzed the possibility of their use. It is concluded that the problem of finding equivalents in a retrospective date can be successfully resolved.

Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Козлова Т.В., Быцко Н.Г. Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2015/09/12572 (дата обращения: 29.09.2017).

В настоящее время ведущие исследователи [10,11,12,13,14] отмечают, что вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро.» В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз. Оспаривание кадастровой стоимости позволяет: уменьшить налоги; снизить размер арендной платы; уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка).

При этом на практике часто оказывается, что кадастровая стоимость завышена или несоразмерна по отношению к рыночной стоимости земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Первым шагом для этого является выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако результаты оценки кадастровой стоимости, выполненные массовыми методами, обычно определены на ретроспективную дату – отстоящую от текущего момента на год, два и более. Например, оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области выполнена на 1 января 2012 года. Где же найти аналоги на ретроспективную дату? Рассмотрим один из вариантов решения этой задачи.

Допустим, необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного в г. Калининград, с разрешенным использованием под административно-торговую функцию на 1 января 2012 года.

В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Ниже описаны и проанализированы доступные оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах.

1. Объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях.

Рынок земельных участков населенных пунктов под торгово-административное использование в г. Калининград развит в низкой степени. Центр города плотно застроен, свободных земельных участков практически нет. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения, жилые дома и квартиры. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под производственно-складские цели и ИЖС.

Наиболее полноценную работу по сбору информации об объектах-аналогах провели оценщики при выполнении работ по оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области. Как указано в отчете № 27-КО «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 г.», размещенному на сайте Росреестра, «Рынок недвижимости Калининградской области в целом, и рынок земельных участков в частности, имеет ряд особенностей, резко выделяющих его на фоне прочих регионов Российской Федерации. В первую очередь следует отметить низкую информативность открытых источников информации. Из проанализированных нами нескольких миллионов записей, содержащихся в базе газеты «Из рук в руки» за период с 2007 по 2011 годы лишь менее 10% содержат сведения о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых – квартиры, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. Связано это с невысокой активностью рынка и ограниченностью числа предложений и спроса, когда продавец имеет возможность выйти непосредственно на покупателя, минуя посредника – риелтора, который разместил объявление о продаже и нес прочие расходы по реализации объекта.»

Отсутствие точного адреса, характеристик участка, наличия коммуникаций или цены предложения свойственны не только газете «Из рук в руки», но и прочим печатным изданиям («Юристы и Недвижимость», «Ярмарка», «Калининградская недвижимость»).

Кроме того, наличие объявления о продаже еще не гарантирует адекватности цены предложения, поскольку цена зачастую выставляется в соответствии с ожиданиями собственника и может быть существенно завышена, в результате чего участки висят в продаже длительное время.

Таким образом, из-за преобладания объявлений о продаже жилых объектов (участки под ИЖС, квартиры, дома) и отсутствия в объявлениях о продаже земель под коммерческую застройку достоверной информации Оценщик не может использовать данный источник.

2. База данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» (www.rosreestr.ru), содержащая информацию о сделках с объектами недвижимости, показывает, что за 2011 год, предшествующий дате оценки, в г. Калининграде была зарегистрирована всего одна сделка купли-продажи с участком площадью более 1 000 кв. м (участки с меньшей площадью обычно предназначены под ИЖС и не могут быть сопоставлены с Объектом оценки, имеющим площадь 5 000 кв. м).

Как показал анализ указанного кадастрового квартала, сделка зарегистрирована с участком № 39:15:132802:46, имеющим разрешенное использование «под строительство 4-этажного многоквартирного дома», отличным от НЭИ Объекта оценки.

Таким образом, Оценщик не может использовать данный источник.

3. Администрация г. Калининграда проводит аукционы по продаже и сдаче в аренду помещений и земельных участков, информация об этом размещается на сайте http://www.klgd.ru/tenders/municipalauctions/ (Аукционы по продаже муниципального имущества и земельных участков).

В качестве потенциальных аналогов выбирались следующие объекты:

  • Продажа в течение 2011 года;
  • Продажа в собственность;
  • Свободный земельный участок;
  • Расположенный в г. Калининград;
  • Площадь больше или равна 1000 кв. м;
  • Разрешенное использование – под торговые или торгово-административные объекты;
  • Аукцион состоялся, цена продажи известна.

В результате были отобраны следующие объекты:

Результаты состоявшихся продаж Администрацией г. Калининграда свободных земельных участков под торговые или торгово-административные объекты в 2011 году

Дата аукциона

Улица

Разрешенное использование (назначение)

Цена  предложения, руб.

Площадь, кв. м.

Стоимость по итогам аукциона, руб.

13.09.2011

ул. Судостроительная

под строительство магазина

1 555 000

1 250

1 555 000

13.12.2011

ул. Габайдулина, 15

под строительство магазина

533 500

1 035

1 053 500

Земельный участок кад. № 39:15:120320:17, расположенный по адресу ул. Судостроительная, по данным Росреестра имеет разрешенное использование «под строительство гаражей индивидуальных легковых автомобилей». Поэтому он не может быть использован в качестве аналога.

Земельный участок кад. №39:15:141308:54, расположенный по адресу ул. Габайдулина, 15, может быть использован в качестве аналога.

Однако одного аналога для расчетов недостаточно, поэтому Оценщик обратился к такому источнику информации, как решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.

4. На сайте http://to39.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/results_spor приведены результаты рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и решения Комиссии. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки данные результаты могут быть использованы по следующим причинам:

  • Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете об оценке, выполненном в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2]; Федеральными стандартами оценки №1-3 и 7; Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, в которой состоит оценщик.
  • В соответствии с п. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
  • На отчеты, представленные в Комиссию, имеются положительные экспертные заключения, выданные СРО, в которой состоит оценщик, подтверждающие соответствие отчета законодательству, а с 01.07.2015 г. также подтверждающие величину рыночной стоимости.
  • Рыночная стоимость земельных участков определена на одинаковых условиях с оценкой, проводимой в данном отчете: дата оценки – 1 января 2012 года; участок оценивается как условно-свободный; без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом.
  • Если Комиссией принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оценщик проанализировал решения Комиссии за период 2013 г. – июль 2015 г. и выявил следующие земельные участки, расположенные в г. Калининград, имеющие разрешенное использование под административные и торговые цели, в отношении которых принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кад. №

Адрес

Разрешенное использование

Рыночная стоимость, руб.

Площадь, кв. м

1

39:15:132501:188

Калининградская обл., г. Калининград, ул. Юбилейная, 2 в Ленинградском районе

земли населенных пунктов, под магазин продажи автомобилей

16 071 000,00

6 615,00

2

39:15:121316:7

Калининградская обл, г Калининград, ул К.Маркса, д. 18

земли населенных пунктов, под существующие административные и производственные здания с торговым залом, гаражи, сауну

94 140 000,00

13 695,00

3

39:15:140421:7

Калининградская область, г Калининград, пр-кт Калинина, д 115

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания

5 391 000,00

2 035,00

4

39:15:133209:19

Калининградская область, г Калининград, ул Миклухо-Маклая, д 11

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под офис

2 588 100,00

701,00

5

39:15:111401:3

Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Победы, дом 145

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин фасованных нефтепродуктов

2 697 500,00

643,00

6

39:15:120322:19

Калининградская область, г. Калининград, просп. Советский, 292

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание

7 652 000,00

2 500,00

7

39:15:150816:7

Калининградская область, г Калининград, ул Камская, 2Б

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее торгово-складское здание с офисными помещениями

5 780 000,00

4 797,00

8

39:15:132903:38

Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под обслуживание здания магазина, склада

5 153 000,00

1 934,00

9

39:15:132525:18

Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский, д 123 а

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр

7 650 000,00

2 871,00

10

39:15:141313:20

Калининградская обл, г Калининград, б-р Л.Шевцовой, 1

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр

24 498 000,00

10 320,00

11

39:15:111201:197

Калининградская обл, г Калининград, ш Балтийское

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство административного здания не промышленного назначения

3 629 000,00

5 563,00

12

39:15:150401:22

Калининградская обл., г. Калининград, ул. Транспортная, 2

земли населенных пунктов, разрешенное использование – многофункциональные и обслуживающие здания

7 099 000,00

8 522,00

13

39:15:150512:5

Калининградская область, г Калининград, ул Портовая

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения

7 935 318,00

14 221,00

14

39:15:150503:3

Калининградская обл, г Калининград, ул Причальная 5-я, 1

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения

11 129 860,00

22 714,00

15

39:15:131824:420

Калининградская обл., г. Калининград, ул. А.Невского. На земельном участке расположено здание гостиницы по адресу: ул. А.Невского, 53

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание гостиницы, платную автостоянку, под благоустройство территории здания гостиницы по ул. А. Невского, 53

21 067 739,00

4 571,00

16

39:15:132532:4

Калининградская обл., г. Калининград, ул. Лесопильная, 81

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговые, складские, административные здания и котельную

8 200 000,00

4 505,00

17

39:15:121613:385

Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса

52 669 050,00

7 210,00

18

39:15:121613:386

Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса

64 678 470,00

8 554,00

19

39:15:142023:364

Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина

24 912 088,00

19 252,00

20

39:15:142023:363

Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина

29 797 586,00

23 389,00

21

39:15:142023:359

Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса

18 331 872,00

7 696,00

22

39:15:142023:358

Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса

18 073 950,00

7 575,00

23

39:15:133009:1

Калининградская область, г. Калининград, ул. Кутаисская

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство аптеки и магазина

9 018 763,00

3 497,00

24

39:15:150506:1

Калининградская обл, г Калининград, ул Нансена, д 44

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание магазина

3 380 000,00

941,00

25

39:13:010310:299

Калининградская обл, р-н Черняховский, г Черняховск, ул Победы, 8

земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания нежилого здания (объекта торговли)

981 000,00

934

26

39:15:142101:22

Калининградская обл., г. Калининград, ул. Дзержинского

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект незавершенного строительства-торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным корпусом и производственно-складским зданием

49 858 500,00

58000

27

39:15:140417:5

Калининградская область, г Калининград, ул Младшего лейтенанта Ротко, д 2

земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий административно- торговый комплекс

4872000

1275

28

39:15:130710:884

Калининградская область, г Калининград, ул Согласия

под строительство магазина

6 889 700

2 045

29

39:15:111402:7

г Калининград, пр-кт Победы

Под строительство торгово-складского комплекса

9 247 000

9 474

30

39:15:130710:883

Калининградская область, г Калининград, ул Согласия

под строительство магазина

27 137 000

8 055

31

39:15:150835:33

г Калининград, ул Автомобильная

под магазин

14 792 000

5 070

32

39:15:120602:10

г Калининград, ул Габайдулина, На земельном участке расположен неоконченный строительством нежилой дом по адресу: ул Габайдулина, 49

неоконченное строительством нежилое здание (торгово-транспортный центр)

14 003 700

7 096

33

39:15:130712:7989

г. Калининград, ул. Согласия. На земельном участке расположено здание магазина строительных материалов по адресу: ул. Согласия, 2

под магазин строительных материалов со встроенным кафетерием

39 302 000

11 405

34

39:15:140424:51

г Калининград, ул Дзержинского, дом 35

под существующее здание магазина строительных материалов

105 062 000

30 488

35

39:15:141301:44

г Калининград, ул Киевская

под строительство торгового комплекса

11 379 000

4 745

36

39:15:132511:14

г. Калининград, ул. 9 Апреля, 50 А

под здание торгово – выставочного центра

7 626 000

1 537

37

39:15:130710:1343

г Калининград, ул Согласия

под строительство магазина

33 856 000

10 100

На основании приведенных данных возможно отобрать достаточное количество аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода.

Таким образом, проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости может быть успешно решена в любом регионе.


Библиографический список
  1. Гражданский Кодекс РФ, Части 1 и 2 в действующей редакции.
  2. Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями), являющийся основным правовым актом, регулирующим оценочную деятельность на территории РФ;
  3. Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России №254-256 от 28 июля 2007 г. и №611 от 25.09.2014 г.:
  4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;
  5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;
  6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам;
  7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», определяющего требования к проведению оценки недвижимости, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
  8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г.
  9. «Российский оценщик», информационный бюллетень СРО «Российское общество оценщиков», №2 за 2015 г. Тема номера – «Кадастровая оценка».
  10. Дятлов С.А. Глобализационные преимущества и дефициты национальной экономики/С.А.Дятлов,Г.Ф. Фейгин//Евразийская интеграция. -2008. -№ 4. -С. 37-40.
  11. Зеленина Н.Л. Теоретические подходы к трансформации государственной собственности//Современные научные исследования и инновации. -Февраль 2014. -№ 2 [Электронный ресурс]. URL:http://web.snauka.ru/issues/2014/02/31138 (дата обращения: 10.02.2014).
  12. Зеленина, Н.Л. Результаты исследования парадигмы изменения государственной собственности в России/Н.Л. Зеленина//Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. -2014. -№ 11.
  13. Мотышина М.С.Гемазудинов Д.Р. Проблемы развития предпринимательства в России//Правовое поле современной экономики. -2013. -№ 9. -С. 99-103.
  14. Шлафман А.И. Признаки предпринимательских объединений//Известия Иркутской государственной экономической академии, №2 2010. – С. 8-12.


Все статьи автора «Шлафман Александр Изевич»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: