УДК 69.009

БАНКОВСКАЯ АККРЕДИТАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ КАК ФАКТОР СНИЖЕНИЯ РИСКА

Калачева Анастасия Владимировна1, Ужегова Анна Михайловна2
1Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, магистрант
2Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, к.с.н, доцент

Аннотация
В настоящей статье рассматриваются условия предоставления ипотечного кредита в банковских организациях Российской Федерации с государственной поддержкой: ВТБ (ПАО), Сбербанк России, АО Газпромбанк. Отраженны риски заемщиков при приобретении еще возводимых объектов недвижимости с помощью ипотечного кредитования и риски банков-кредиторов. Выявлена цель банковской аккредитации застройщика и ее основные этапы. На основе анализа вышеуказанного были сделаны выводы о необходимости разработки нормативного документа, регулирующего взаимодействие кредитных организаций и строительной отрасли, определяющего необходимость наличия банковской аккредитации объектов недвижимости.

Ключевые слова: , , , , , , ,


Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Калачева А.В., Ужегова А.М. Банковская аккредитация застройщика на ипотечном рынке как фактор снижения риска // Гуманитарные научные исследования. 2018. № 3 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2018/03/24867 (дата обращения: 23.09.2018).

В современных условиях одной из наиболее острых проблем является обеспечение населения жильем.  Около 17% от общей численности населения России нуждаются в улучшении жилищных условий или в новом жилье [1]. Одним из решений данной проблемы является ипотечное кредитование. Определенная категория нуждающихся граждан прибегнет к ипотечному кредитованию в целях приобретения жилой недвижимости в уже готовых объектах, а другая –  к приобретению еще строящегося жилья.

При обращении за ипотечным кредитом в банковские организации с государственной поддержкой, такие как: ВТБ (ПАО) (60,93% акций принадлежит государству (Росимущество)) [2], Сбербанк России (52,32% принадлежит Центральному банку Российской федерации) [3], АО Газпромбанк (45,73% акций: 35,54% – ПАО Газпром, 10,19% – Внешэкономбанк) [4]  заемщик  должен:  удовлетворять  требованиям,  выдвигаемым банком-кредитором; предоставить необходимый пакет документов; предоставить документы по объекту недвижимости (таблица 1).

Таблица 1. Требования к заемщику, необходимые документы

ВТБ (ПАО)

Сбербанк России

АО Газпромбанк

Требования к заемщику

Гражданство и регистрация заёмщика: нет ограничений

Гражданство РФ

Гражданство РФ, постоянная регистрация в г. Москва, Московской области или местах расположения филиалов Банка

Место работы — на территории РФ

Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет

Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы не менее 6 месяцев (общий трудовой стаж не менее 1 года)

-

Возраст на момент

предоставления кредита не менее 21 года (возраст на момент возврата кредита по договору 75 лет)

Возраст на дату рассмотрения кредитной заявки – не менее 20 лет (на дату полного погашения кредита, установленную

кредитным договором – не более 65 лет)

-

-

Отсутствие у заемщика негативной кредитной истории

Необходимый пакет документов

Заявление-анкета

Заявление-анкета заемщика/созаемщика

Заявление-анкета на получение ипотечного кредита

Паспорт гражданина РФ

или паспорт иностранного гражданина

Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации

Оригинал и копия

паспорта заемщика

 или иного документа, удостоверяющего личность

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или справка/выписка из Трудовой книжки

Документы, подтверждающие финансовое состояние и

трудовую занятость заемщика/созаемщика

Копия трудовой книжки, заверенная печатью компании – работодателя

Справка о доходах физического лица (Cправка 2-НДФЛ или

справка по форме банка)

/налоговая декларация за последние 12 месяцев

Документ, подтверждающий доход: справка по форме 2-НДФЛ; оригинал выписки по счету клада/банковскому счету, открытому в любом банке, содержащей сведения о поступивших перечислениях заработной платы, заверенной подписью должностного лица и печатью/штампом банка

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС) – для граждан РФ

-

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования

Документ, подтверждающий законность пребывания и

занятости на территории РФ, для иностранных граждан

Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации)

-

Для мужчин, не достигших 27 лет, военный билет

-

-

Документы по объекту недвижимости

Требуемый пакет документов отсутствует, т.к. банк не предоставляет ипотечные кредиты на неаккредитованные объекты недвижимости

Требуемый пакет документов отсутствует, т.к. банк не предоставляет ипотечные кредиты на неаккредитованные объекты недвижимости

Проект договора по реализации строительного объекта

Распоряжение/постановление органов власти, касающиеся строительства объекта (об утверждении градостроительного плана земельного участка)

Разрешение на строительство

и/или копия разрешения на ввод

объекта в эксплуатацию

Проектная декларация

Свидетельство о праве собственности (при наличии) на земельный участок и копия

договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности или копия договора аренды земельного участка

Положительное заключение государственной экспертизы или положительное заключение негосударственной экспертизы

Договор строительного подряда (при наличии)

Выписка из единого государственного реестра недвижимости по земельному участку

При наличии обременения

прав на объект недвижимости в пользу банка-кредитора: договор поручительства или согласие банка-кредитора на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества.

Справка / письмо о степени готовности объекта от Продавца недвижимости и фотографии объекта строительства

Инвестиционный договор (контракт) со всеми приложениями и дополнениями

Справка от Застройщика о фактическом/предполагаемом начале работ по сетям и сооружениям с приложением Заключения строительной экспертизы и Разрешения на строительство

* Составлено авторами с использованием URL: https://www.vtb.ru/, http://www.sberbank.ru/ru/person, http://www.gazprombank.ru

Приобретение квартир в еще строящихся объектах недвижимости с привлечением ипотечного кредита порождает достаточно высокие риски для всех участников сделки, особенно для покупателей-заемщиков, рискующих так и не дождаться своего жилья, и для банков, фактически не имеющих «твердого» залога по выданным ипотечным кредитам.

Такая процедура как банковская аккредитация застройщика дает возможность минимизировать вышеуказанные риски, а также снизить трансакционные издержки  по получению информации и сбору пакета документов заемщика.

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности ее деятельности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Как правило, процедуру банковской аккредитации составляют два этапа:

1.  Проверка надежности и экономической стабильности строительной организации. Анализируется репутация и «деловая история» организации, оценивается объем и качество ранее построенных и сданных объектов недвижимости, а также учитываются рецензии приобретателей жилья и практика взаимодействия строительной организации с другими банками-кредиторами. Финансовая деятельность застройщика и его благонадежность анализируется на базе собранной информации из доступных источников.

Финансовая устойчивость организации также анализируется на основе данных из различных открытых источников и проверки их актуальности. В частности, анализируются сведения в отношении:

  • руководящих и осуществляющих контроль лицах;
  • существования налоговой задолженности;
  • участия строительной организации в судебных процессах;
  • состояния хозяйственно-финансовой деятельности застройщика;
  • вероятности признания организации банкротом или ее ликвидации;
  • вынесенных судебных решений в отношении контрагента и исполнительных производств.

Вышеобозначенная финансовая отчетность должна доказать экономическую стабильность и благонадежность строительной организации в течение продолжительного периода времени -  не менее двух лет.  Наряду с этим, желательным условием будет наличие в «досье» застройщика минимум двух введенных в эксплуатацию непросроченных объектов недвижимости.

2. Проверка строящихся жилых объектов недвижимости. Аккредитация жилой недвижимости на этапе строительства совершается согласно результатам проведения правовой экспертизы разрешительной и учредительной документации строительной организации.  Выясняют, наличие следующего:

  • документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, предназначенный под строительство объекта недвижимости либо договора его долгосрочной аренды;
  • разрешения на строительство жилого дома;
  • надлежащего оформления проектной документации и т.д.

Неотъемлемая часть процедуры банковской аккредитации – выезд на объект недвижимости, анализ стадии строительства и качества строительных работ, предоставляющие возможность удостовериться в «жизнеспособности» проекта.

Помимо этого, банковские организации предъявляют дополнительные требования к строительной организации-застройщику. Например, некоторые из них оценивают удобство подключения возводимого объекта недвижимости к инженерным коммуникациям, а другие, как правило, банки «среднего звена», предъявляют требование о наличии аккредитации строительной организации более крупными банками-кредиторами.

Банковская аккредитация является «выгодной» для всех участников рынка недвижимости – потребителей, банковских организаций и застройщиков. Факт наличия аккредитации у строительной организации минимизирует риски потребителя и избавляет его от необходимости самостоятельной проверки надежности строительной компании. К тому же, при приобретении жилого помещения в аккредитованной банком новостройке у заемщиков появляется возможность получить ипотечный кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. Также, процентные ставки по ипотечному кредиту, как правило, значительно ниже рыночных, что представляет для потребителей особый интерес. Кредитная организация, в свою очередь, заинтересована в получении прибыли, чему способствуют более высокие процентные ставки по договорам ипотечного кредитования в возводимых домах, относительно займов на приобретение объектов завершенного строительства. Для застройщиков банковская аккредитация обеспечивает привлечение большего количества потребителей и освобождает их от потребности содержания штатных специалистов в области ипотечного кредитования.

Сегодня не существует нормативного документа, регулирующего взаимодействие кредитных организаций и строительной отрасли, определяющего необходимость наличия банковской аккредитации объектов недвижимости. Отсутствие такого документа порождает ряд проблем и увеличивает издержки процесса взаимодействия. На наш взгляд, разработка этого документа позволит урегулировать сложные отношения «ипотечного взаимодействия» между кредитными организациями и строительной отраслью, а также сделать их более прозрачными для потребителей.

Поделиться в соц. сетях

0

Библиографический список
  1. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: http://www.gks.ru/
  2. Официальный сайт Банк ВТБ (ПАО) (Объединенные ВТБ, ВТБ24 и Банк Москвы): https://www.vtb.ru/
  3. Официальный сайт «Сбербанк» – частным клиентам http://www.sberbank.ru/ru/person
  4. Официальный сайт Газпромбанк – «Газпромбанк» (Акционерное общество) http://www.gazprombank.ru
  5. ГК РФ Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств.
  6. ГК РФ Глава 42. Заем и кредит.
  7. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998N 102-ФЗ.
  8. Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
  9. Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах” от 11.11.2003 N 152-ФЗ.
  10. «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья) от 21.12.2004 г № 71.
  11. Бекреев, А.Д. Застройщик из черного списка и банковская аккредитация/ А.Д. Бекреев // Телескоп: Журнал социологических и маркетинговых исследований. – 2017 . С.27 – 38.
  12. Кочеткова, А.А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России / А.А. Кочеткова // Проблемы экономики и менеджмента. – 2015.


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «a-g95»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация