УДК 336.717.061

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Драгунских Алина Игоревна1, Хафизова Айгуль Фирдависовна2
1Казанский национальный исследовательский технический университет им. А.Н. Туполева, Кафедра Менеджмента
2Институт экономики, управления и социальных технологий, Кафедра Менеджмента

Аннотация
В качестве исследовательской задачи была определена попытка объяснить сущность, назначение и основные нюансы ипотечного кредитования. Многие заемщики, подписываясь под договором ипотеки, не представляют о системе данного займа и о существующих подводных камнях данной области.

Ключевые слова: заем, ипотека, ипотечное кредитование, кредит, процентная ставка, проценты по кредиту, ставка кредитования


MORTGAGE LOAN

Dragoon Alina Igorevna1, Khafizova Igul Firdavisovna2
1Kazan National Research Technical University named after A.N. Tupolev, Department of Management
2Institute of economics, management and social technologies, Department of Management

Abstract
As a research task was defined attempt to explain the nature, purpose and basic nuances of mortgage lending. Many borrowers, signing a mortgage agreement, are not about the system of the existing loan and the pitfalls of this field.

Keywords: credit, interest rates, lending rate, loan, loan interest, mortgage, mortgage loan


Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Драгунских А.И., Хафизова А.Ф. Ипотечное кредитование // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 6. Ч. 2 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2015/06/11487 (дата обращения: 27.05.2017).

Пожалуй, самый неприятный и почти осязаемый недостаток современности - постоянное отсутствие денежных средств, посему молодые люди теперь часто не заводят детей и не решаются на серьезные жизненные шаги, пока не обзаведутся собственной жилой площадью. Благодаря ипотечному кредитованию все эти проблемы однажды стали решаемыми, однако стоит задуматься, что же собой представляет подобный процесс - благо или зло?

Ипотечное кредитование, как некая форма кредита, является, прежде всего, долгосрочным видом займа, предоставляемым физическому или юридическому лицу банками под залог. Надо понимать, что залогом в данном случае является именно недвижимость, что создает ряд трудностей у человека, который собственно и решил взять кредит. Естественно, специальными органами ведется регистрация того, что имущество обременено залогом, иллюстрирующее ипотеку как публичный заем.

После посещения банковского учреждения и подписания колоссального количества бумаг, вы думаете: « Ну, все, командовать парадом буду я». Однако, вникнув в суть ипотечного кредитования, вы поймете, что купив, например, квартиру в кредит, вы не сможете распоряжаться ею, как вам заблагорассудится. Жилье, земельный участок или иной вид недвижимости, приобретенный с помощью ипотечного кредитования, невозможно не только продать, но и совершить с ним какое бы то ни было действие серьезного характера. Например, перепланировка, снос стен, увеличение оконного проема и так далее. Да, пожалуй, это еще не самый страшный из всех недостатков и несовершенств системы ипотечного кредитования.

Все чаще люди берут заем у банка подобного характера, не взглянув в будущее на 5-10 лет вперед, они не предполагают наличие факторов риска или не берут в расчет внешнюю среду, в которой непосредственно обитают. Например, перед тем, как ввязываться в процедуру кредитования, стоит учитывать, что на процентную ставку ипотечного кредитования влияет процент инфляции. Так, в конце 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку до 17 %, и занять средства в банке на покупку недвижимости стало крайне затруднительно. Средняя ставка по жилищным кредитам и вовсе поднялась до 20-25 %. И это цифры минимального характера, поскольку в некоторых кредитных организациях они составляли и более 30 %. Подобные ставки скорее характерны для стран с «отсталой» экономикой, вроде Киргизии, где процент по ипотечному кредитованию составляет около 25 % или Мадагаскара - 40 %.

Кто же виноват в таких невероятных скачках?

Несомненно, повышение ключевой ставки в данном случае на период 2014-2015 года является прямым следствием инфляционных процессов. Так, к примеру, на данный момент среднегодовая инфляция составляет более 15 %. Исторически сложилось так, что большее количество банков прибавляет к этому числу порядка 3 % для того, чтобы возместить некие накладные расходы за получение кредита у ЦБ. Плюс ко всему, банковский бизнес крайне сложно назвать квинтэссенцией благотворительности, так как подобно любому бизнесу он опирается на получение, прежде всего, прибыли. Таким образом, 18 % вы на сегодняшний день вряд ли встретите в каком бы то ни было банковском или кредитном учреждении.

Стоит отметить, что государство в любом случае старается «держать» процентную ставку по ипотечному кредитованию на критичной отметке, выделяя денежные средства на субсидирование ставки по ипотеке, поддерживая строительство доступного жилья.

Надо понимать, что панацеи от всех проблем в данной области нет, и вряд ли будет, посему чтобы не потерять последних клиентов, Ассоциация российских банков (АРБ) и Российская гильдия риелторов подписали соглашение о взаимодействии, согласно которому, стороны намерены поддерживать сразу несколько программ, не только кредитование жилищного строительства.

Кроме того, на данный момент наблюдается тенденция сокращения реальных доходов населения. Так, ранее придя в банк, любой человек, предоставивший необходимые документы о своем доходе и справками, договорами с компанией, у которой он приобретает имущество, мог получить кредит. Принимая во внимание все внешние факторы состояния экономики в России и  рынка труда, банки-кредиторы установили ряд особенностей, требований. Например, ситуация такова, что основными потенциальными клиентами по подобным сделкам станут люди, способные в качестве первого взноса внести сумму порядка 60 % от общей суммы, которую берут в кредит.

Таким образом, анализируя все «за» и «против», люди в вопросе об ипотечном кредитовании поделились если не на четыре, то хотя бы на три лагеря.

Первые ничего не знают о принципах ипотеки и не желают знать, априори не занимают денежные средства у банка, боясь существенных переплат.

Вторые считают, что кредит, а в особенности ипотечный кредит, - благо, но предполагающее соблюдения ряда правил, важных условий при работе с банковскими учреждениями по столь важным приобретениям. Например, возможность понизить ставку по кредиту с помощью страхования приобретаемого имущества, а зачастую, и страхования собственной жизни. Здесь стоит отметить, что большинство из нас полагает, что банк  предусмотрел этот аспект, и в случае страхования вам придется платить за страховку, тем самым выплачивая ежегодно тот самый «пониженный процент». Однако на практике это не есть так. В данном случае существует не только дельта между суммой средств, выплаченной в случае «начальной» ставки кредитования и пониженной ставкой, но еще и плюсом вы получаете страхование приобретаемого имущества, пока находящегося в собственности банка.

Третьи выступают яро против всего, что связано с ипотекой в принципе, обвиняя государство в реальном бездействии и недостаточной поддержке. Чаще всего эта группа мыслит подобным образом: если ЦБ установит ставку ипотечного кредитования на минимальные 3-5 %, то все получат от этого только безусловную выгоду, ибо в этом случае активная продажа жилья и земельных участков в собственность приведет к росту занятости, скорой продаже сопутствующих товаров, вроде строительных материалов, мебели или элементов декора. Однако все эти люди глубоко заблуждаются и руководствуются, прежде всего, знаниями, включающими в себя процентные ставки стран с самой развитой экономикой в процветающем состоянии, вроде США, Китая или Франции. Сама по себе ипотека может быть и злом, и благом. Все дело в процентной ставке. 3-5% - благо, 18% - зло.

Другое дело, в России до сих пор нет рынка жилья. При спросе более чем 300 млн. кв. м. в год, реально строится не более 80 миллионов. Около 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, 25 % из которых вообще жильем считать тяжело, так как оно находится в аварийном состоянии, и 50% жилья изношено более чем на 60%.

Все это делает возможным различного вида спекуляции. Стоимость жилья в России завышена в разы. Причем все это сложилось еще в начале 90-х годов. К примеру, стоимость новой жилой площади в центре НиНо была намного выше аналогичного по площади жилья в центре Барселоны. Таким образом, многие люди высказывают свое мнение по поводу специального завышения цен на квартиры и земельные участки для создания конкурентной среды для покупателей, ограничивая предложения в условиях возрастающего спроса, что, несомненно, влияет на желание людей «залезть» в такого рода кредит.

Другое дело за рубежом. Ипотечное кредитование там имеет несколько особенностей, и оно отличается от российского.

В Европе и США распространены так называемые «плавающие» ставки (interes variable). Ставки такого рода дают возможность сэкономить на процентах, так как изначально они ниже фиксированных.

Они взаимосвязаны с показателями национальной и международной финансовой системы (обычно это ежедневно публикуемая межбанковская ставка европейских банков) и систематически корректируются рынком. В настоящее время в большинстве европейских стран фиксированная ставка по ипотеке находится в пределах 5-6% в год. Минимальная фиксированная ставка по Европе  отмечена в Швейцарии –  2,3%, плавающая ставка в 2,1% во Франции.

Казалось бы, на фоне средней российской ставки в 11-25%, выглядит очень заманчиво. Но что же позволяет Европе устанавливать столь низкие ставки? Несомненно, есть ряд факторов, оказывающих влияние на их формирование.

Во-первых, «заботливое» законодательство. Существует большое количество законов, направленных на урегулирование проблем невыплат по  кредитам и ипотеке. В любой из развитых западных стран невозможно просто взять кредит и не заплатить по нему все положенные платежи. Но только не в России. Именно поэтому, чтобы защитить свои интересы, российские кредитные учреждения вынуждены повышать процентную ставку.

Во-вторых, отсутствие монополии на страхование. Здоровая конкуренция способствует снижению процентных ставок и поиску наиболее оптимальных схем работы.

В-третьих, кредитная история заёмщика.

В-четвертых, ликвидность объекта. От основательности финансового отчёта и качества жилого помещения зависит степень желания банка профинансировать сделку. Официально подтверждённая платежеспособность клиента – в данном случае самый важный элемент. Банки требуют у заемщиков справки о сберегательных счетах и вкладах, налоговые декларации, документы на иную имеющуюся в собственности недвижимость (ее можно оформить в качестве залога).

Однако к нерезидентам местные банки далеко не так лояльны. Жилищный кредит для иностранцев будет дороже и покроет не более 50-60% стоимости объекта.

Несмотря на трудности и многочисленные нюансы, все больше и больше европейцев прибегают к ипотечному кредитованию. Этому способствуют достаточно гибкие условия и низкие ставки по жилищным кредитам.

В России такой динамики не прослеживается.

Сотрудники Национального Агентства Финансовых Исследований сообщили, что в течение последних двух лет количество желающих приобрести жилье в ипотеку сократилось вдвое. Среди граждан, планирующих ремонт, обмен или покупку жилья, только 18% рассматривают вариант ипотечного кредитования. По итогам опроса также выяснилось, что 70% россиян в ближайшие годы не собираются улучшать жилищные условия.

Самой многочисленной категорией ипотечных заемщиков являются молодые семьи в возрастной категории 25-35 лет, которые имеют доход на двоих около 70-150 тысяч рублей, говорится в отчете компании «Бест-Новострой». Срок кредитования, на который берут ипотеку заемщики в 2015 году, составляет в среднем 10-15 лет - на более длительный срок в нынешних условиях ипотечный кредит решаются брать не многие, говорится в исследовании.

В то же время, по наблюдениям специалистов компании, все чаще банки отказывают в ипотеке «без особой причины». Даже, несмотря на то, что клиенты, казалось бы, соответствуют всем требованиям кредитора. В целом по сравнению с прошлым годом процент отказов возрос приблизительно на 15-20%, то есть только 6 из 10 заявок перспективных заемщиков получают одобрение, добавляется в отчете.

Чтобы хоть как-то сгладить последствия кризиса и сохранить объемы выдачи кредитов по регионам, крупные банки переходят на более «заманчивые» модели продаж жилищных кредитов.

К примеру, Сбербанком России была разработана программа жилищного кредитования «Ипотека с государственной поддержкой», и уже успешно реализована в Ивановской области. «Данная программа позволит сохранить доступность жилья экономкласса для жителей области и поддержать строительную отрасль в регионе»,- говорится в докладе управляющего отделением Ивановской области Михаила Гусева. Так каковы же преимущества «Ипотечного кредитования с господдержкой»? Процентная ставка в рамках данной программы составляет  11,9% до и после регистрации ипотеки, а это самый низкий процент по кредитам в Сбербанке. Заманчиво. Однако следует обратить внимание на сноску, написанную мелким шрифтом: «дополнительные расходы включают в себя страхование и оценку приобретаемого объекта недвижимости; тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика». Так же в случае нарушения условия о ежегодном продлении страхования жизни и здоровья заемщика ставка увеличивается до 12.9% годовых.

Выдача кредитов по России, по данным Аналитического центра «Русипотека» на 1 января 2015 года, за 12 месяцев составила 1 762 523 млн. рублей. Просрочка по ипотечному кредитованию возросла на 16% по сравнению с 2014 годом.  Так же прирост по задолжности достиг 33%, а это порядка 3 520 098 млн. рублей, говорится в отчете компании.

Что же, в конце концов, однозначного ответа на вопрос: «положительное ли или отрицательное явление ипотека»,- дать нельзя. Если говорить об экономике страны, в целом, то ипотечное кредитование представляет собой один из приоритетных инструментов развития бизнеса. Это неотъемлемая часть рыночной экономики. Если же рассматривать со стороны потенциальных и фактических заемщиков, ипотека делает жилье более доступным, правда с некими условиями, соглашаясь на которые заемщик становится подневольным человеком.

На ум приходят строки из трагедии Иоганна Гёте «Фауст»:

«Я — часть той силы, что вечно хочет зла и вечно совершает благо».



Все статьи автора «khafizovaluna»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: