В России второй половины XVIII – начала XX вв. сельское хозяйство являлось ведущей отраслью экономики, в значительной степени развивающейся за счёт поземельного кредита (ипотеки) – разновидности залога, при котором обеспечение обязательств осуществляется недвижимым имуществом и, главным образом, землёй должника.

     До середины XIX в. ссуды выдавались только дворянам под залог имений, а предметом залога являлись крепостные души, к которым относились также и малолетние дети. Лишь после 1861 г. стали появляться первые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования.

     В 1866 г. ради удовлетворения потребности крупных земельных собственников в ссудах для развития сельскохозяйственного производства было создано Общество взаимного поземельного кредита. Общество предоставляло долгосрочные ссуды, источником которых являлись облигационные займы под залог недвижимости и, в первую очередь, частновладельческой земли [1, c. 49].

     Известно, что на частные земли в конце XIX – начале XX вв. приходилось около четверти территории Европейской России (101,7 млн. дес.), из которых 86 млн. дес. находились в личной собственности. Главным частным собственником являлось дворянство. Географическими центрами владения этой группы были центральная Россия, Украина, Урал и Белоруссия. Около половины площади частных земель составляли сельскохозяйственные угодья.

     В течение второй половины XIX – начала XX вв. в структуре российского землевладения и землепользования произошли существенные изменения. В целом выросла площадь частных земель (на 8,2%), главным образом в западных местностях, расположенных в нечернозёмной полосе. В составе частных владений сократилась доля земель в личной собственности, в основном за счёт дворянских угодий. В то же время, доля купцов, мещан и крестьян возросла.

     Данный период отличается сокращением и абсолютных размеров, и относительной доли дворянского землевладения. С 1877 по 1905 гг. его площадь в Европейской России уменьшилась почти на 20 млн. дес., а удельный вес упал с 18 до 13%. Наиболее резкое сокращение дворянского землевладения произошло на севере и юго-востоке, где его доля была очень мала, а также в районах интенсивного развития аграрного и промышленного капитализма – на северо-западе, в промышленном центре и степном юге [2, c. 87].

     Общество взаимного поземельного кредита было частным кредитным учреждением, собственный капитал которого состоял из уставного капитала, величиной не менее 5% номинальной стоимости закладных листов, находящихся в обращении. Этот капитал создавался за счёт паёв членов общества, т.е. физических лиц, которые одновременно выступали в роли заёмщиков и залогодателей. Главным источником получения средств для кредитования была эмиссия закладных листов сроком до 56 лет.

     Размещение закладных листов производилось, прежде всего, на зарубежных фондовых рынках. Для того, чтобы перед угрозой инфляции российского рубля, обезопасить вложения иностранных инвесторов в закладные листы и чтобы данные облигации могли обращаться одновременно на внутренних рынках нескольких государств, общество выпустило долговые обязательства с номиналом как в российских рублях, так и в иностранной валюте.

     Неплатежи со стороны заёмщиков привели в 1891 г. к ликвидации общества и передаче его активов и пассивов на баланс особого отдела Государственного дворянского земельного банка.

     В целом же к началу 1880-х гг. в России была создана эффективно работающая кредитная банковская система, включавшая в себя сеть акционерных земельных банков. В мае 1871 г. был основан первый в стране акционерный земельный банк – Харьковский. Крупнейшими земельными банками в тот период были: Полтавский, Петербургско-Тульский, Московский, Бессарабско-Таврический, Нижегородско-Самарский. Акционерные банки имели бессословный характер, но преимущественно обслуживали помещиков.

     За банками были закреплены определённые территории, иногда взаимопересекающиеся. Они функционировали, практически не конкурируя между собой. В целом банковская деятельность охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где в основном действовали местные кредитные учреждения. Главными районами деятельности земельных банков были территории, характеризующиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные и южные губернии, на которые в конце XIX в. стабильно приходилось 2/3 общей суммы ссуд, выданных акционерными земельными банками.

     В начале 1880-х гг. были созданы Государственные банки, имеющие сословную специфику. 

     В 1882 г. государство создаёт Крестьянский земельный банк, основной цель которого стало «предоставление крестьянам малоземельным или безземельным способов приобретать землю в количествах, достаточных для обеспечения их быта и для выполнения обязанностей перед правительством». 

     В связи с этим следует вспомнить, что в начале реформы 1861 г. крестьяне поучили недостаточные для ведения сельского хозяйства наделы земли, меньшие по размерам, чем при крепостном праве. В процессе перераспределения от той земли, которая находилась до реформы в фактическом пользовании крестьянских хозяйств, в 15-ти губерниях нечернозёмной полосы было отрезано около 10%, а в 21-ой губернии чернозёмной полосы – 26%.

     К 1905 г. надельные крестьянские земли занимали уже 138 млн. дес. или 35% всей территории Европейской России и в основном были представлены сельскохозяйственными угодьями, составляющими ядро крестьянского землепользования. Большую часть надельных земель составляли пашни (54%), площадь которых составляла 2/3 всех обрабатываемых земель европейской части России. Именно обрабатываемым землям уделялось наибольшее внимание в процессе перераспределения угодий в данный период.

     В целом за пореформенный период площадь надельных земель в Европейской России выросла на 5,6% в основном за счёт покупки крестьянами земель у помещиков. Наибольший прирост площади этой категории земель пришёлся на восточные части лесной зоны и, прежде всего, на Пермскую, Вятскую и Вологодскую губернии.

     Важной стороной развития земельных отношений в пореформенный период было выделение подворного землевладения, позволявшее крестьянину свободнее распоряжаться своим участком земли. Этот процесс способствовал перераспределению надельной земли, дальнейшему расслоению крестьянства и выделению в его среде наиболее инициативных работников. Согласно данным статистики, в Европейской России на общинном праве действовало 135 тыс. общин с 8680 тыс. дворов, в распоряжении которых находилось 91,2 млн. дес. надельной земли. Всего около 20% крестьянских хозяйств Европейской части России использовали преимущества подворного землевладения, которое нарастало с востока на запад [3, c. 68].

     По уставу Крестьянского банка, ссуды выдавались сельским товариществам или отдельным хозяевам на срок 24 или 34 года. С 1895 г. банку разрешалось не только кредитовать крестьян для покупки земли, но и выдавать ссуды под залог участков, приобретаемых при его посредничестве. Возможность ссуды предоставлялась всем крестьянам для приобретения земли в собственность, а размер ссуды устанавливался от 60 до 90% рыночной стоимости участка при сроках погашения от 13 лет до 15 года.

     Крестьянскому банку также разрешалось покупать имения за собственные средства. Банк скупал по чрезвычайно выгодным для дворян ценам их земли для продажи крестьянству (81,2% частных крестьянских земель было куплено при его содействии). С момента открытия банка до 1906 г. крестьяне приобрели через него 8276 тыс. дес., т.е. треть приобретённой ими площади по всем источникам финансирования.

     Наряду с убылью дворянского землевладения разраставшийся экономический кризис приводил к острой нужде в финансовых средствах и для дворянства. Возникала необходимость в получении займов в государственных и частных банках под залог земельной собственности. Залоговые операции принимали массовый характер, и количество их быстро увеличивалось [4, c. 220].

     Для поддержки дворянства правительство в 1885 г. учредило Дворянский земельный банк, деятельность которого в 1887 г. распространялась на 36 губерний Европейской России. По уставу банка ссуды под залог земли выдавались только потомственным дворянам. Срок ссуды устанавливается в 48 и 36 лет (позже – 51 год и 38 лет), размер ссуды, как правило, не превышал 60% стоимости имения (в редких случаях 75%).

     Отчёты всех ипотечных земельных банков имели схожую структуру. Как правило, первую часть составлял баланс, характеризующий наличие финансовых средств на момент окончания операционного года, сведения об оборотах по статьям баланса, счёт прибылей и убытков за истекший период, перечень принадлежащих банку ценных с их оценкой по курсовой стоимости. Вторая часть отчёта содержала ежегодные сведения о ссудах, выданных под залог недвижимости (для акционерных банков выделялись городские и сельские ссуды), при этом указывалось на размеры выданных ссуд, площадь заложенных земель и количество заложенных имений [5, c. 54].

Итак, к концу 1880-х гг. в стране сложилась эффективная система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 г. Дворяне и крестьяне становились заёмщиками земельных банков. В процессе перераспределения земельных участков, сделкам по купле-продаже земли предшествовали залоговые операции. Очень часто средств, полученных в ходе выкупной операции, было недостаточно для развития хозяйства. Перестройка помещичьей экономики требовала и капитальных вложений, и постоянного пополнения оборотных средств для оплаты наёмного труда, реализации продукции и других расходов. Обладая недвижимостью, можно было сравнительно легко получить большие ссуды на длительные сроки.

Аграрные реформы в странах с переходной экономикой стали одним из самых сложных и политически чувствительных элементов перехода от плановой экономики к рыночной. Целью реформ была деколлективизация и создание класса частных собственников, способных самостоятельно принимать экономические решения и стимулировать рост производительности. Однако реализация реформ была нелинейной и привела к противоречивым социально-экономическим результатам.

Смена систем землевладения и ее последствия

Исторически аграрные реформы XX–XXI веков в переходных странах были сосредоточены на трех ключевых аспектах: реституции (возврат земли прежним владельцам), приватизации (распределение земли среди членов колхозов/совхозов) и реорганизации крупных хозяйств.

Влияние на структуру сельского хозяйства

• Фрагментация земель: Распределение земли на мелкие паи среди большого числа бывших колхозников привело к чрезмерной фрагментации земельных участков. Это значительно снизило экономическую эффективность производства, сделав невозможным применение крупномасштабной техники и современных технологий .
• Появление двойной структуры: Формирование двух секторов — крупных, коммерчески ориентированных хозяйств (часто правопреемников колхозов) и множества мелких подсобных хозяйств населения (ЛПХ), ориентированных на самообеспечение. ЛПХ обеспечивают социальную защиту, но не являются эффективными рыночными игроками.
• Рост неравенства: Реформы часто приводили к концентрации наиболее качественных земель в руках узкого круга лиц (менеджеров бывших колхозов или внешних инвесторов), что усугубило социальное и экономическое неравенство в сельской местности.
• Снижение занятости: Ликвидация крупных коллективных хозяйств, которые были основными работодателями, привела к массовой безработице и маргинализации сельского населения, спровоцировав трудовую миграцию в города или за границу.

Социальное неравенство и занятость

Экономическая эффективность и инвестиции

Успех аграрных реформ часто оценивается по их влиянию на производительность и инвестиционный климат.

Неопределенность прав собственности

В странах, где не были созданы эффективные системы регистрации прав на землю и четкое законодательство, права частных собственников остаются слабо защищенными. Эта правовая неопределенность препятствует:

• Долгосрочным инвестициям: Фермеры не склонны вкладывать средства в улучшение почвы или ирригацию, если их права могут быть оспорены.
• Кредитованию: Земля не может эффективно использоваться как залог для получения банковских кредитов, что ограничивает доступ к капиталу.

 Функционирование земельных рынков

Несмотря на формальную приватизацию, во многих регионах рынки купли-продажи земли остаются неразвитыми или непрозрачными. Это мешает процессу консолидации земель, необходимому для повышения эффективности производства. Фермеры часто не могут продать или сдать в аренду свою землю по справедливой цене, что консервирует фрагментированную структуру.

Рекомендации для повышения социально-экономического эффекта

Для смягчения негативных социальных последствий и повышения экономической отдачи от реформ необходимы следующие меры:

• Консолидация земель: Государственная поддержка добровольного или стимулирование юридического процесса укрупнения мелких земельных участков.
• Развитие кооперации: Стимулирование создания сельскохозяйственных кооперативов и сервисных центров для коллективного использования дорогостоящей техники и доступа к рынкам сбыта.
• Правовая защита: Усиление систем земельного кадастра и регистрации, чтобы гарантировать неприкосновенность прав собственности и упростить использование земли в качестве залога.
• Поддержка сельской инфраструктуры: Инвестиции в образование, здравоохранение и несельскохозяйственную занятость для диверсификации сельской экономики.

Заключение

Аграрные реформы в странах с переходной экономикой имели глубокие и противоречивые социально-экономические последствия. Хотя они достигли цели деколлективизации, они часто не смогли создать устойчивые и социально справедливые системы землевладения. Ключевые вызовы, такие как фрагментация земель и правовая неопределенность, продолжают препятствовать инвестициям и способствуют росту социального неравенства. Успешное завершение трансформации требует перехода от формальной приватизации к институциональному обеспечению эффективного и справедливого землепользования.