Принципиального различия между оценкой жилья, с целью продажи, и оценкой для установления инвентарной стоимости быть не должно. Но особенности целей диктуют различные методы и подходы. Если при купле-продаже жилья применяют рыночные методы оценки, то при установлении инвентарной стоимости логичнее использовать затратные методы с учетом «земельного» фактора. Именно за счет последнего можно максимально приблизить инвентарную стоимость к рыночной стоимости объекта недвижимости [2, с.64]. Реально инвентарная стоимость колеблется в пределах 60-80 % от рыночной стоимости. Но возможны исключения, так, например, в районах Крайнего Севера, где наблюдается отток населения, рыночная стоимость жилья в 1,5-2 раза ниже его восстановительной стоимости. Очевидно, что при этом «земельный» фактор играет понижающую роль. Однако при оценке с целью установления инвентарной стоимости логично рассматривать только его положительные значения.

Рассмотрим основные объекты и субъекты отечественного рынка жилья. Можно выделить пять субъектов рынка: маклерские конторы, осуществляющие операции за счет собственных средств; посреднические фирмы, осуществляющие операции по поручению заказчика; организации, осуществляющие за свой счет или инвестирующие новое строительство жилья; прочие юридические и частные лица. К объектам рынка относятся квартиры, коттеджи, дачи и земельные участки [3, с. 115]. Несмотря на объективные различия, как между субъектами, так и между объектами рынка, можно выделить доминирующий метод оценки, это метод сравнения. Исключение может составить ситуация, когда одним из субъектов сделки выступает организация, осуществляющая или инвестирующая новое строительство жилья. Очевидно, что для нее исходно точкой будут затраты, осуществленные на строительство объекта продажи. И, тем не менее, при значительном превышении среднего уровня цен данный товар вряд ли найдет своего покупателя. Как выход из данной ситуации, организации такого профиля в основном делают упор на строительство элитного жилья повышенной комфортности.

В российской практике метод сравнения в отличие от своего зарубежного аналога имеет стихийный, а зачастую хаотичный характер, это вызвано существующими особенностями отечественного жилищного рынка [4]. К таковым следует отнести слабую информационную базу, включающую несистематизированную и плохо поддающуюся информацию. Отличительной особенностью зарубежной информационной системы является то, что кроме реальных цен она использует прогнозные показатели, в результате чего экономические расчеты приобретают максимальную достоверность.

Также важно присутствие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. С одной стороны, баланс характеризует прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой – предложение существующего жилья и объемы нового строительства [5, с. 61]. Дополнительным фактором на российском рынке жилья выступает усиление роли жилищного фонда, как объекта инвестирования. В первую очередь, это связано с простотой и доступностью такой формы инвестирования, а во-вторых, с ее надежностью. В результате этого спрос на жилье повышается, что неизбежно ведет к росту цен на жилую недвижимость и только затем к росту ее предложения.

Кроме того, специалистами отмечается необходимость осуществления учета однотипности и неудовлетворительного состояния наибольшей части существующего жилищного фонда в процессе его оценки [6, с. 143]. Подобное обстоятельство ограничивает развитие методического подхода к оценке жилья в российской практике.

Применение метода сравнения на российском рынке жилья имеет свои особенности. К ним относятся:

1. Источники информации. Традиционные источники информации, такие как, информация, предоставленная риэлтерскими фирмами, официальные записи, в процессе оценки практически не применяются.

2. Факторы влияния, учитываемые при оценке жилья. Среди них выделим основные, это: местоположение здания; планировочные параметры помещений; этажность здания; коммунальные услуги; дополнительное оборудование; конструкция здания; наличие и удаленность от линий общественного транспорта; техническое состояние и возраст здания; рыночная конъюнктура [7, с. 209]. Данные факторы подвергаются учету при оценке жилья, как правило, в зависимости от потребителей, пожеланий покупателя. Вместе с тем, существуют факторы, выполняющие важную роль при эксплуатации жилья, но остающиеся в российской практике за рамками метода, это: районирование; окружение объекта недвижимости; природные условия местности и ее экологическое состояние; сейсмические факторы; наличие и репутация арендатора; наличие ограничений в правах владения [8, с. 49]. В перспективе учет данных факторов необходим для более реальной оценки стоимости объекта жилой недвижимости.

3. Особые условия сделки, контроль и проверка которых фактически отсутствует из-за недостатка информации. Как известно, оценка по результатам анализа сделок о наличии особых условий, в первую очередь, определяется продажной ценой и ее изменения объясняются наличием дополнительных факторов, например, продажей под нажимом и т.п. При этом в отечественной практике в договоре о купле-продаже часто указывается совокупность затрат относящихся к объекту оценки и характеризующих его первоначальную стоимость, что не позволяет получить нужную информацию для анализа [9, с. 14].

4. Определение цены жилой недвижимости. Существуют следующие направления исчисления цены объекта: на основе цены одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра [10, с. 530]. В первом случае цена рассчитывается как умножение общей площади на цену одного квадратного метра, во втором – предварительно необходимо капитализировать годовую арендную плату за один квадратный метр. В отечественной практике используется первое направление, это на наш взгляд, связано с недостаточностью и однонаправленностью информации.

Перечисленные особенности определяют основные тенденции развития информационной, методической базы рыночного сектора жилья как одного из важных составляющих рынка недвижимости.

Любая система, как механизм состоит из множества мелких деталей, так и система учета недвижимости России состоит из систем учета на уровне ее субъектов. Организация системы управления недвижимостью должна начинаться с создания единой базы данных недвижимого имущества в субъекте Федерации и последующей его инвентаризации.

Анализ результатов инвентаризации позволяет осуществить качественную предварительную оценку имущества, результатом которой становится информация о том, какое недвижимое имущество на данной территории преобладает, сколько и каких объектов недвижимости находится на предприятиях и организациях всех форм собственности, затратно или доходно оно используется, а также получение ответа на вопрос – посильно ли государству бремя реализации этого имущества. Это позволяет определить дальнейшие подходы к управлению, увязывая их с перспективами экономического развития области в целом.

Но из-за ряда проблем, на сегодняшний день система государственного учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства препятствует гражданскому обороту и полноценному обороту прав на недвижимое имущество, сдерживает развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, это высокие затраты на содержание и функционирование системы государственного учета и технической инвентаризации.

1. Расходы по первичной инвентаризации производственных зданий в Калужской области достигают $ 3-4 за 1 м2. Данная проблема становиться особенно актуальной в связи с проведением реструктуризации естественных монополий. При совершении сделок с жилыми помещениями, собственники оплачивают работы по инвентаризации и предоставление им выписки в размере 600–3000 руб. Учитывая, что выписка из техпаспорта БТИ действительна в течение ограниченного срока, во многих случаях собственник квартиры вынужден для совершения одной сделки оплачивать эти услуги несколько раз.

2. Сроки первичной инвентаризации обычного вновь построенного многоквартирного дома площадью 10–15 тысяч м2, определенные по Нормам времени, утвержденным Госстроем России, составляют 4-6 месяцев. Чтобы ускорить этот процесс Заказчик вынужден оплачивать работы по инвентаризации с повышающими коэффициентами от 2 до 10, что приводит к удорожанию жилья.

3. Основными причинами высоких затрат на содержание и функционирование системы учета объектов недвижимости, являются:

- техническая инвентаризация, которая носит коммерческой характер, проводится государственным казенным предприятием, с установлением монопольного положения такой организации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 04.12.00 № 921, правом осуществления технической инвентаризации наделены государственные организации, которые аккредитуются Минэкономразвития РФ.

- отсутствие правил инвентаризации и учета объектов нежилого назначения, которыми должен определяться объем работ, приводит к тому, что БТИ произвольно определяют как объем описываемых характеристик объекта, так и стоимость работ. До настоящего времени не утверждены инструкции по технической инвентаризации промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, гидротехнических и многих других объектов недвижимости.

4. Отсутствие механизмов обеспечения ответственности БТИ за качество инвентаризационных работ и достоверность сведений, а также отсутствие целесообразности инвентаризации при совершении каждой сделки, создают почву для коррупции. В частности, установленное требование о проведении в обязательном порядке инвентаризации при совершении каждой сделки, как правило, не выполняется. При совершении сделок с квартирами, чаще всего БТИ выдают уже существующий технический паспорт. Федеральными законами не установлен срок действия технического паспорта. Согласно установленной органами БТИ практике, срок действия такого паспорта – как правило, один год.

5. Отсутствие государственного регулирования ценообразования и сроков выполнения работ по инвентаризации создает возможности для злоупотребления монопольным положением со стороны организаций, осуществляющих инвентаризацию и технический учет.

6. Организационная и технологическая разобщенность системы технического учета и системы кадастрового учета земельных участков порождает дублирование функций, споры о компетенции, увеличивает число инстанций, последовательно рассматривающих вопросы, связанные с формированием объектов недвижимости, провоцирует споры между указанными инстанциями о правовой оценке юридических фактов. Например, при проведении работ по кадастровой съемке земельного участка, обязательным требованием является наличие экспликации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Этот же документ является результатом проведения работ по технической инвентаризации. В результате экспликации, подготовленные землеустроителями, не соответствуют тем же экспликациям, подготовленным БТИ. Также происходит дублирование со стороны БТИ, когда при проведении технической инвентаризации производятся действия по обязательным обмерам и составлению планов (абрисов) земельных участков.2 Заложником этой ситуации становится правообладатель объекта недвижимости.

7. Функционирование системы технического учета и технической инвентаризации связано с высокими издержками также в силу сложившейся «разорванной» структуры собственности. Права на земельные участки и расположенные на них здания и сооружения в большинстве случаев принадлежат различным правообладателям, что предъявляет высокие требования к точности описания объектов недвижимости, а также описания границ возникающих в этой связи сервитутов. Получившая широкое распространение ситуация, когда объектом права собственности является отдельное помещение в здании, также требует точных измерений геометрических характеристик объекта.

8. Отсутствие единых регламентов хранения и обмена данными между организациями технической инвентаризации и регистрационной службы препятствует информационному обмену в электронной форме.

Во-вторых, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показала:

1. Проведение технической инвентаризации является обязательным при первичной регистрации прав на объект недвижимости, а также при совершении каждой сделки. В тоже время в случае, если основные характеристики зданий, сооружений и отдельных помещений не подвергались изменениям с момента первичной инвентаризации, внеплановая инвентаризация приводит к необоснованным издержкам правообладателей. Более того, как показала практика, требование о проведении внеплановой инвентаризации часто не соблюдается.

2. Объем сведений, требуемых для технического учета, превышает объем сведений необходимый для целей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для целей первичной регистрации прав на здания и сооружения требуются следующие качественные и количественные характеристики объекта: площадь, местоположение (адрес или другие координаты), этажность (в т.ч. подземная этажность), указание этажа и номера для отдельных помещений, назначение объекта3. В тоже время, в Едином государственном реестре объектов капитального строительства4 и техпаспорте, содержится более 20 показателей. Следовательно, остальная часть предназначена не для заявителя, а для тех государственных и муниципальных организаций, которые будут использовать оплаченную заявителем информацию для своих целей.

В-третьих, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета при обеспечении полноты и достоверности сведений о налоговой базе показала:

1. Налог на имущество юридических лиц взимается в соответствии с Законом Российской Федерации от 13.12.91 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий». Налоговая база установлена в размере среднегодовой стоимости имущества, которая зависит от цены приобретения и износа (ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Таким образом, для расчета налоговой базы необходимость технической инвентаризации и технического учета отсутствует

2. Использование инвентаризационной стоимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, не позволяет создать эффективную систему налогообложения. Кроме того, расчет инвентаризационной стоимости, как правило, осуществляется на основании данных первичной инвентаризации. В частности, БТИ определяют инвентаризационную стоимость, руководствуясь Собранием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденными ГК СМ СССР по делам строительства 14.07.1970 г. Применение этого метода расчета не требует проведения повторной инвентаризации.

3. В случае введения местного налога на недвижимость, налоговая база будет устанавливаться на основе массовой оценки рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения. Для применения методов массовой оценки рыночной стоимости недвижимости, данные технической инвентаризации будут недостаточны. В частности, для расчета рыночной стоимости могут быть использованы такие данные как местоположение объекта (район), экологическая обстановка, удаленность от транспортных магистралей и т.п. Органы государственной власти субъектов Федерации, органы местного самоуправления, при осуществлении расчета налоговой базы могут использовать архивы проектной документации, учитывать зонирование территории, отслеживать динамику цен на рынке недвижимости и использовать другие источники информации, в соответствии с выбранной ими методикой оценки. Результаты первичной инвентаризации могут быть использованы для определения площади здания или отдельного помещения, которые необходимы для расчета рыночной стоимости.

В-четвертых, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета в целях контроля безопасности жилищного фонда показала:

В настоящее время, при совершении сделки с помещением в жилых многоквартирных домах, в обязательном порядке требуется проведение инвентаризации. Если в помещении была произведена несанкционированная перепланировка, инвентаризатор делает соответствующую пометку, в которой фиксирует совершенные изменения красными линиями. Регистрация прав на такие объекты федеральным законодательством не урегулирована. Обязанность БТИ в случае установления факта перепланировки, обращаться в суд, или уведомлять уполномоченные на это организации, чтобы добиться восстановления разрушенных конструкций здания законодательством не установлена. Таким образом, обязательная инвентаризация, не решает проблему безопасности жилых помещений. Для обеспечения контроля за соблюдением строительных нормативов и правил, необходимо совершенствование механизмов выявления таких нарушений, том числе в рамках работы жилищных инспекций.

В-пятых, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета в целях обеспечения функций по ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций показала:

При расчетах размера субсидий гражданам, для восстановления частично разрушенного жилья в результате чрезвычайных ситуаций, сегодня используются архивы БТИ, а также производится оценка степени разрушений. Для выполнения этой задачи имеет значение наличие данных первичной инвентаризации и или проектной документации.