Жилое помещение, по мнению Макеева П.В, должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично. [2, с. 101].

Объекты жилищных прав представлены жилыми помещениями, обладающими следующими признаками: изолированностью, недвижимым имуществом, пригодностью для постоянного проживания. Изолированность означает наличие автономного выхода из места общего пользования, каковыми являются коридор, лестничная клетка, улица.

Жилое помещение характеризуется как недвижимое имущество означает, что оно не может быть представлено сборно-разборными домами или вагончиками для проживания граждан. Пригодность жилья характеризуется установленными санитарными нормами, техническими правилами и требованиями законодательства.

Помимо этого все жилые помещения обладают еще некоторыми признаками: предназначением для проживания граждан, государственной регистрации права собственности и иных вещных прав, осуществлением государственного контроля по вопросам использования и сохранности жилищного фонда, а также соответствия жилых помещений законодательно установленным требованиям, страхованием жилых помещений.

Жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП) 2.08.01-89, противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно быть естественным).

Рассмотрим объекты жилищных правоотношений.

Жилым домом в соответствии с п. 2 ст. 16 ЖК РФ признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

С точки зрения права жилым домом является строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда – бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) и др.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В ст. 289 Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

С принятием ч. 2 ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.

В жилищном законодательстве комнаты традиционно рассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры, дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами.

В указанном случае сохранить такое нормативное единство законодателю не удалось. В Жилищном кодексе РФ прямо закреплены положения, признающие комнату в коммунальной квартире самостоятельным видом жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и объектом жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ), а также содержится правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ). В настоящее время наблюдается рост зарегистрированных прав на комнаты в квартирах.

Кобыленкова А.И. в статье “К вопросу об объектах жилищных правоотношений” к объектам жилищных правоотношений относит не только жилые помещения, но и процесс их строительства и капитального ремонта, услуги. Строительство, капитальный ремонт жилого помещения, по мнению автора, стоит определять, как объект жилищных правоотношений в виде работ. К числу услуг как объектов жилищных правоотношений следует отнести, например, коммунальные услуги, оказываемые при эксплуатации жилого помещения. Объект незавершенного строительства может быть объектом жилищных правоотношений и представлен в виде работ по строительству жилого помещения (этап создания жилого помещения). Таким образом, по мнению Кобыленковой А.И. объектом жилищных правоотношений могут быть не только жилые помещения, но и работы и услуги, связанные с созданием, капитальным ремонтом и эксплуатацией жилых помещений. [3, с.31] Данная трактовка значительно расширяет понятие объекта жилищных правоотношений, поскольку характеристику жилищных правоотношений рассматривает в качестве объекта.

Одновременно, законодательством допустимо использование жилого помещения в целях осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими на нем на законных основаниях гражданами (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Понятие “хостел” тесно связано с целевым использованием жилых помещений.

Хостелом является экономическое средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения.

В соответствии с п. 4.1 Национального стандарта, хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах). Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, как правило, мини-хостелы и малые хостелы, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), при условии соблюдения требований жилищного законодательства.

В настоящее время приобретает актуальность проблема правового регулирования деятельности хостелов в многоквартирных домах. [4, с. 3]

С 1 октября 2019 года вступил в законную силу закон о запрете размещать гостиницы в жилых домах. В многоквартирных домах запретят оказывать гостиничные услуги. Речь идет только о жилых помещениях – фактически, о квартирах.  Такой подход обусловлен целевым назначением жилого помещения – проживание.

В настоящее время в действующем законодательстве понятие “апартаменты” четко не регламентировано. Действующим законодательством не регламентирован вопрос о статусе апартаментов. Апартаменты рассматриваются как конкретный вид недвижимости. Согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения.

Апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 ЖК РФ. Так, например, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 по делу №2-1113/2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения. Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.” Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах. [9 ]

Таким образом, апартаменты не признаются жилыми помещениями, являясь при этом полноценными объектами гражданско-правовых отношений.

Вместе с тем, при наличии таких признаков жилого помещения, как изолированность, пригодность для постоянного проживания, законодатель не определил статус апартаментов. Апартаменты могут располагаться не только в составе гостиниц, отелей, общежитий, но и в составе различных бизнес-центров, иных офисных зданий ведомственного значения. Собственники апартаментов используют их как жилье, и для предпринимательской деятельности. Вероятно, в сроком времени законодательно будет официально узаконен статус апартаментов.

Итак, законодательно определен перечень объектов жилищных правоотношений. Однако, понятие “апартаменты” четко не регламентировано, они не признаны самостоятельными объектами жилого назначения, а также самостоятельными объектами жилищных правоотношений. Также, в ЖК РФ отсутствуют такие понятия как “многоквартирный дом” и “часть дома или квартиры”. Данные понятия следует включить в ст. 16 ЖК РФ.