Так же необходимо сказать, что из-за климатических условий и свойств почвы в Пензенской губернии производились преимущественно малоценные сорта хлебов, так что обработка яровых полей почти не окупала стоимости производства. Кроме того, губерния была окружена со всех сторон плодородными местностями и не могла конкурировать с ними, т. к. они находились ближе к местам сбыта и имели налаженные отношения. Именно поэтому в Пензенской губернии, производившей хлеб в избытке, он был всегда дешевле, чем во всех соседних (кроме годов неурожая) губерниях.

Все это привело к тому, что в конце 60-х гг. ХIХ в. население Пензенской губернии, славившейся плодородными почвами, имело очень низкий достаток по сравнению с соседними, земли губернии ценились в два разя ниже Тамбовских и намного дешевле Симбирских. Это негативным образом сказывалось и на хозяйствах дворян, многие из которых вынуждены были отказываться от земледелия и переходить в разряд чиновничества. А при дальнейшем развитии путей сообщении в соседних хлебородных губерниях положение дел могло бы еще ухудшиться [2, с. 42].

Бурный прорыв пензенских товаров на всероссийский рынок произошел в конце XIX  в. и был связан со строительством железных дорог. Так, 11 октября 1874 г. открылось движение на Сызранско-Вяземской железной дороге, 16 декабря 1895 г. – на участке Пенза – Рузаевка Московско-Казанской железной дороги, в 1896 г. – на участке Пенза – Сердобск Рязано-Уральской железной дороги [1, с. 108], это способствовало восстановлению и развитию экономических и торговых связей губернии.

Благодаря построенным железным дорогам произошло удешевление провоза хлеба до мест сбыта, что позволило повысить хлебные цены, не теряя при этом конкурентоспособности. Дворяне-земледельцы Пензенской губернии выиграли не только от общего снижения стоимости перевозок, но и от тарифной политики правительства, которая давала старорусскому помещичьему центру привилегии в оплате хлебных грузов и защищала его от конкуренции дешевого сибирского хлеба [3, с. 81].

После отмены крепостного права Россия вступила на путь капиталистического развития. Это выразилось в росте крупной промышленности и адаптации старых отраслей к новым условиям. Несмотря на остатки крепостничества, задерживающих рост капитализма, число фабрик и заводов в Европейской России с 1866 по 1890 гг. увеличилось более чем вдвое (с 2,5 до 6 тыс.), а число рабочих – более чем в 1,5 раза (с 674 до 1180 тыс.).

Однако в Пензенской губернии в течение первых двадцати пяти лет после реформы шел не рост, а уменьшение как числа фабрик и заводов (со 126 до 70), так и количества рабочих (с 10 315 до 5 876 человек) [4, с. 238]. Во второй половине XIX в. не создавалось крупных фабрик и заводов. Динамично развивавшиеся предприятия деревообрабатывающей, солодовенной, лесопильной, мукомольной, винокуренной отраслей не нуждались в большом количестве рабочих рук. Перелом в развитии промышленности наступил лишь в 1890-х гг., когда общероссийский промышленный подъем охватил и Пензенскую губернию. Особенностью промышленного развития губернии во второй половине XIX в. стала постепенная адаптация старых, традиционных отраслей к новым экономическим условиям и формирование новых отраслей на капиталистической основе.

Новый период в аграрной истории России самым существенным образом отразился на дворянстве. В условиях бурного развития капитализма в пореформенной России, и в связи с проведением крестьянской реформы и освобождения крестьян, дворянство потеряло большую часть своей земельной собственности, многие представители дворянского сословия разорились и их хозяйства пришли в упадок. Вместе с этим происходило и перераспределение промышленных предприятий, которые в свою очередь так же в большом количестве перешли от них в руки других социальных слоев.

Так, если в 1856 г. промышленное предпринимательство в Пензенской губернии носило дворянский характер: из 105 фабрик и заводов 95 (95,5 %) принадлежали дворянам и только 10 (4,5 %) – купцам. То уже в 1902 г. из 167 фабрик и заводов в собственности дворян было всего 46 (27,5 %) предприятий, купцы владели 98 (58,6 %), крестьяне – 23 (13,7 %) [1, с. 82].

Сложившаяся в период господства крепостного права промышленность, основанная на труде крепостных крестьян, в течение 60-х – 80-х гг. XIX в. находилась в состоянии глубокого кризиса и приспособления к но­вым капиталистическим отношениям. Возникшие в 80-х г. спичечная, лесопильная, солодовенная и некоторые другие отрасли производства не могли покрыть сокращения ни числа фабрик и заводов, ни количества рабочих старой промышленности. Только в 90-е гг. начался общий рост промышленного производства в губернии. К 1893 г. число фабрик и заводов вновь возросло до 117, число рабочих до 6 989 [5, с. 34], что, впрочем, не превысило уровень 1865 г. ни по числу пред­приятий, ни по числу рабочих.

В рассматриваемый период главные отрасли промышленности губернии находились в состоянии упадка, как например, железоделательные заводы Краснослободского и Инсарского уездов, основанные в свое время на принудительном труде.

Не развивалась и такая отрасль промышленности дореформенного периода, как сахароварение. Сахарные заводы, состоявшие главным образом в дворянской собственности, не могли конкурировать с передовой сахароваренной промышленностью других районов России и к концу 80-х гг. ХIХ в. были ликвидированы. Резко сократилось и суконная промышленность губернии. Из 32 фабрик, действовавших в 1860 г., к 1883 г. осталось только 12, причем 7 из них не работали.

В то же время успешно развивалось новое капиталистическое производство – чугунолитейные и механические заводы, которые производили различное литье (лестницы, монументы, машинные детали), ремонт и сборку паровых машин, сельскохозяйственные машины и орудия (главным образом, плуги), оборудование для маслобойных, лесопильных, винокуренных заводов. В 1893 г. на 3 чугунолитейных заводах работало 160 человек, производилось до 20 884 пудов чугуна на сумму 40 тыс. руб. [5, с. 34, 131].

Для губернии было особенно характерно развитие винокурения. Оно являлось главной отраслью промышленного производства, определявшей размеры таких отраслей местной промышленности, как: стекольная, мукомольная, крахмалопаточная, механическая. Почти все винокуренные заводы губернии принадлежали дворянам. После ликвидации монополии помещиков в винокурении отрасль находилась в упадке, из 77 винокуренных заводов существовавших до реформы к 1863 г. осталось только 59 [6, с. 51], к 1888 г. число действовавших заводов по сравнению с 1863 г. уменьшилось уже до 49, в том числе 6 – в городах и 43 в уездах. Тем не менее, переход к более выгодному производству вызвал быстрый рост винокурения в губернии, продолжавшийся до 1914 г., когда численность винокуренных заводов достигла – 98 [1, с. 151-153, 156].

Значительную роль в развитии фабрично-заводской промышленности губернии играли стекольные заводы, находящиеся и Городищенском и Нижнеломовском уездах, а также хрустальный завод в селе Никольская Пестровка. После 1861 г. завод, основанный на крепостном подневольном труде, с низкой техникой производства, оказался в  тяжелом положении. Только в 70-е гг. завод был оборудован по новым техническим требованиям, что привело к удвоению числа выпускаемой продукции. В 1893 г. в губернии продолжало работать 3 стекольных завода с 530 рабочими, которые производили продукции на 212 тыс. руб. [5, с. 34].

Крупной отраслью промышленности (в масштабе губернии), возникшей в пореформенный период, было лесопиление. Строительство железных дорог, рост крупной, особенно угольной, промышленности в стране резко подняли спрос, следовательно, и цены, на лесоматериалы. Если в 1888 г. в губернии было 2 завода с 56 рабочими, то в 1899 г. их стало 15 с 347 рабочими. Активно эта отрасль развивалась и в хозяйствах дворян.

Быстрыми темпами поднималась спичечная промышленность, выросшая из мелких кустарных заведений. Если в 1866 г. в Пензенской губернии было зарегистрировано 2 фабрики с 14 рабочими, то в 1889 г. – 17 фабрик с 769 рабочими. В 1866 г. фабрики производили спичек на 2 000 руб. В 1889 г. уже на 400 000 руб. [1, с. 102].

Стремительно развивалась и пищевая промышленность. Наиболее большой размах приобрела мукомольная промышленность. В 1893 г. на 27 мукомольных предприятиях производилось 1 457,8 тыс. пудов муки на сумму в 807 тыс. рублей, на них работало 226 рабочих. В губернии имелось так же 2 солодовенных, 2 сыроваренных и маслодельных, 2 водочных, 2 пивомедоваренных, 2 табачных и 1 крахмальный заводы, производившие продукции на сумму 331 тыс. руб. [5, с. 34].

Ломка старых и развитие новых отраслей промышленности вызвали существенные изменения в ее размещении по территории Пензенской губернии. Например, основная масса промышленности – третья часть фабрик и заводов и свыше половины рабочих – сосредотачивается в Городищенском уезде. Здесь находилась большая часть суконной, стекольной, лесопильной и винокуренной промышленности. Почти вся спичечная промышленность губернии концентрировалась в Нижнеломовском уезде, где на 7 фабриках было занято 85 % рабочих данной отрасли.

К 1905 г. почти вся частновладельческая земля была личной собственностью 4 726 владельцев, 62,3 % ее принадлежало дворянам, 11 % – купцам. Дворянских владений числилось 1 250, купеческих – 215. Самой многочисленной группой, составляющей почти половину всех владельцев, были крестьяне. Но на их долю приходилось менее 10 % частновладельческой земли – 118,1 тыс. дес. Остальная земля – 51,3 тыс. дес. находилась у прочих сословий, главным образом, у мелких городских собственников [7, с. 37-38].

И хотя в течение второй половины XIX в. в результате мобилизационных процессов в среде частного землевладения Пензенской губернии дворянство лишилось почти половины своих владений (их земельная собственность с 1862 по 1905 г. уменьшилось на 39,5 %, что в абсолютных показателях составляет 441 213 дес. с 1 228 297дес. до 787 084 дес.) [8, с. 84] данное сословие продолжало оставаться главным собственником земли в губернии. За исключением Краснослободского и Наровчатского, во всех уездах преобладало крупное дворянское землевладение. Главное его сосредоточение было в четырех уездах: Городищенском, Чембарском, Пензенском и Мокшанском [4, с. 252].

Нищенское положение крестьянских хозяйств и недостаточное развитие промышленности вызвало огромное аграрное перенаселение деревни в поисках заработков все большее число крестьян шло на сельскохозяйственные работы, а так же бурлачить, на строительство железных дорог, нефтяные промыслы, в города и промышленные центры России. Все это обеспечивало дешевую рабочую силу для развития дворянских хозяйств [4, с. 258].

В пореформенный период в экономике губернии происходила постепенная смена пережитков крепостнических отношений на более современные капиталистические. После  1861 г. промышленность губернии развивалась не только как дворянская, но и как купеческая, отчасти, как крестьянская.

Ликвидация крепостничества сопровождалась переходом большей части дворянской промышленности в руки других слоев населения и ее перераспределением внутри самого сословия. В сельском хозяйстве часть дворян-земледельцев переходила к капиталистическим методам ведения хозяйства, используя наемных рабочих, с другой стороны многие мелкопоместные и среднепоместные дворяне наоборот продолжали вести свое хозяйство старыми «дедовскими» методами, кое-где сокращая или совсем прекращая производство в своих имениях [9, с. 38].

Таким образом, в Пензенской губернии наряду с капиталистическими приемами ведения хозяйств в дворянской среде в больших объемах сохранились и пережитки крепостничества. Господство полукрепостнических владений было главной причиной, задерживающей ее экономическое развитие.

Но, несмотря на спад промышленного производства в 60 – 80-е гг. XIX в., проблемы дорожного строительства и кризис дворянского и крестьянского хозяйств уже в конце XIX в. становится заметным постепенное восстановление губернии в экономическом отношении. Увеличиваются количество предприятий, происходит постепенный подъем сельскохозяйственного производства.

Таким образом, развитие капитализма проходило крайне неравномерно. Наряду с высокоразвитыми промышленными районами существовали отсталые аграрные области с низко развитой крупной промышленностью и преобладанием мелкого производства. Промышленный капитализм быстрее всего развивался там, где остатки старых крепостнических отношений были незначительны или их совсем не было, и наоборот [10, с. 17]. Это и явилось одной из главных причин задержки промышленного развития аграрного центра России, и как части этого центра – Пензенской губернии.

После распада СССР в России началось формирование новой политической и правовой системы, что  уже в 1992-1993 гг. привело  к ликвидации монополии государства в аграрном секторе экономики  и  переходу к иным  видам  собственности на землю с введением  оплаты за ее использование.

Обновленное российское государство ускоренными темпами стремилось создать в обществе слой  земельных собственников среднего и мелкого звена, чему способствовали передача колхозных и совхозных земель их работникам с целью создания отдельных крестьянских и фермерских хозяйств, проведение массовой приватизации земли под  индивидуальное жилищное строительство и  дачные и садоводческие участки. Земля, ранее находившаяся на праве пользования у юридических лиц, стала переоформляться на право собственности и аренды. Все эти процессы были связаны с необходимостью создания новых юридических документов,  фиксировавших передачу прав на землю.

Первоначальное отсутствие новой законодательной  основы и необходимого опыта в этой сфере отрицательно сказывалось на качестве работы государственных органов, поскольку в стране в этот период фактически не имелось единой системы кадастрового учета.

Например,  в документах нередко неправильно указывалась категория земель и виды их разрешенного использования, смешивались права собственности и постоянного пользования на один и тот же участок, неточно описывалось его местоположение. Объяснялось это в большинстве случаев тем, что в населенных пунктах отсутствовала  необходимая картографическая основа для ведения дежурных кадастровых карт, поэтому сведения о земельных участках, которые вносились в документы на право собственности,  брались, преимущественно из домовых книг или из архивов.

Имевшиеся в распоряжении органов власти сведения нередко были неполными или даже не верными, что также приводило к ошибкам при составлении распорядительных документов по предоставлению земли и  при выдаче  свидетельств  на право собственности.

В этой ситуации новым государственным структурам требовалось осуществить целый ряд первостепенных мероприятий, и, в частности:

- разработать правоустанавливающие документы, в которых разъяснялись  основные категории и понятия государственного кадастрового учета недвижимости и перечень обязательных сведений о земельных участках;

- получить доступ к геодезическим данным и найти необходимый картографический материал для получения достоверной  информации о местоположении и размерах земельных участков;

- произвести разграничение земельных ресурсов по видам на федеральную собственность, собственность всех видов субъектов федерации и собственность муниципалитетов;

- провести межевание для предотвращения  споров  о прохождении границ участков и т.д. [1]

Все это требовало большого количества времени и выделения из государственного бюджета значительных финансовых средств, но, тем не менее, проведение реформы продолжилось.

В 1996 г. Государственный Комитет по земельным ресурсам и землеустройству РФ выпустил специальные методические указания, руководствуясь которыми земельные комитеты субъектов федерации начали активную работу по кадастровому делению территории страны. С 1998 г. земельным участкам стали присваиваться уникальные кадастровые номера.

В течение 1998-2001 гг. государственной Думой РФ был принят целый ряд законов, способствовавших формированию и дальнейшему развитию земельных правоотношений в стране. К ним, в частности, относились не только Земельный кодекс Российской Федерации, но и отдельные законодательные акты (“О землеустройстве”, “О разграничении государственной собственности на землю” и др.). Так, например, Федеральный закон №28-ФЗ  от 02 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре», впервые определив сущность основных понятий и категорий кадастрового учета земельных участков, раскрыл содержание большинства  принципов и направлений деятельности в этой сфере [2].

В последующие годы благодаря закреплению в российской экономике рыночных отношений институт частной собственности на землю получил свое дальнейшее развитие, а учет и оценка земель приобрели профессиональный характер. Этому способствовали принятые правительством РФ  целевая  программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008 гг.)»[3] и ее подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2012 гг.)»[4]. Первоначально для апробации технологических процессов кадастрового учета и создания информационных ресурсов на региональном уровне в 2006-2007 гг.  были назначены три территориальных субъекта РФ – Тверская, Самарская и Кемеровская области. В соответствие же с этими  документами предполагалось, что к 2012 г.  система кадастра недвижимости будет создана уже на территории всех субъектов Российской Федерации.

До 2008 г. результаты учета земельных участков систематизировались в Государственном земельном кадастре, преобразованном затем в Государственный кадастр недвижимости. Однако, с течением времени стало происходить  дублирование действий по ведению кадастра и землеустройству между тремя крупными организациями: Роснедвижимостью, Роскартографией и Росрегистрацией.  В 2008 г. эта ситуация была исправлена:   государственный кадастровый учет недвижимости и регистрация прав на имущество  стали едиными  и перешли в новое ведомство –  федеральную службу Росреестр. Это событие завершило очередной этап создания системы государственного кадастра, включавшей в себя учет земельных участков  с регистрацией прав на них.

В то же время следует заметить, что сведения, имевшиеся в кадастре на тот период, были далеко не полными. При внесении в него необходимых данных допускалось множество неточностей и ошибок,  возникавших из содержания представлявшихся к учету документов. Кроме того, отсутствовал необходимый картографический материал, а также точная информация о границах муниципальных образований и населенных пунктов.  В условиях одновременного применения различных систем учета и несовпадений в предоставлении необходимых документов собственники недвижимости несли существенные финансовые затраты, а налоговые службы не могли получить требующуюся достоверную информацию. Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» (ГКН), вступивший в силу в марте 2008 г., в определенной степени учел эти недостатки, закрепив ряд новых положений по ведению кадастрового учета[5]. Однако, несмотря на это, проблемы, касавшиеся ведения кадастра, все же  еще оставались. В частности, они касались, во-первых, «заявительного» принципа  учета, который  позволял вносить изменения в ГКН только при обращении правообладателей.  Во-вторых, по объектам капитального строительства значительное количество погрешностей было связано с большим объемом бумажных носителей информации. В соответствие с законом эти неточности могли  быть исправлены только при личном обращении заинтересованного лица, что обрекало кадастр на предоставление недостоверных данных. В-третьих, для взаимной увязки сведений об объектах капитального строительства и информации кадастра о тех участках, где они расположены,  требовалась картографическая основа. Ее существование в виде ортофотопланов в масштабе 1:10 000, на которые наносились лишь границы зафиксированных в кадастре участков, могло приводить к принятию ошибочных решений в экспертизе документов, представленных для учета и в целом затруднять проведение кадастровых работ[6].

В процессе осуществления реформ государственного кадастра недвижимости  и постоянным повышением требований к качеству работ в этой сфере постепенно совершенствовались формы и методы решения поставленных задач, происходили изменения многих показателей и, в частности таких, как кадастровая структура, средства измерений, способы получения, обработки, хранения и передачи информации. Достаточно продуктивно стал использоваться эффективный опыт наиболее развитых в экономическом отношении зарубежных стран. В целом, результатом последовательного развития законодательной базы по кадастровому учету земельных участков стало изменение его направленности от фискальной до регистрационно-учетной, информационной функции.

В то же время, практическая реализация необходимых изменений в системе государственного кадастра Российской Федерации не всегда проводится на высоком качественном уровне и в соответствии с намеченными темпами. Поэтому вместе с уже достигнутыми положительными результатами следует обратить внимание на проблемы, которые мешают практической реализации  намеченных преобразований. В частности, в местных системах координат (МСК) к наиболее характерным из них относятся такие, как:

а) использование различных систем координат (множественность) и отсутствие единых параметров  конвертирования, влекущее за собой наложение границ или появление разрывов у смежных земельных участков;

б) режимные ограничения, мешающие эффективному применению в местных системах координат современных спутниковых технологий навигации, некорректность в точности определения площадей земельных участков.

Самые же общие проблемы, которые существуют в государственном кадастре, находятся в сферах учета и оценки земель. К ним, прежде всего, относятся:

- отсутствие точных границ земельных участков;

- несовершенство методов их оценки;

- эффективная регуляция стоимости проведения кадастровых работ.

- закрытость (непрозрачность) системы предоставления информации.

Однако, институт кадастрового учета в России продолжает свое поступательное развитие. В частности, по распоряжению Правительства РФ № 2236-р от 1 декабря 2012 г. «О плане мероприятий («дорожная карта») “Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,  с  2018 г.   запрещается распоряжение участками земли, у которых будут отсутствовать сведения о границах.  Также согласно  концепции федеральной целевой программы (ФЦП) «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости на 2014–2019 годы»  [7] предполагается ликвидировать  значительное число административных барьеров, способствующих существованию коррупции и мошенничества в сфере земельных правоотношений. Кроме того, для своевременного и быстрого сбора сведений и  снижения рисков  при осуществлении операций на рынке недвижимости одним из значимых результатов к 2018 г. должно стать создание Единого государственного реестра объектов недвижимости на основе объединения сведений Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Таким образом, совершенствование  кадастровой политики направлено на дальнейшее улучшение качества  услуг земельного рынка в России, поскольку как отмечено в ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости на 2014 – 2019 гг.»: «…важная задача государства – обеспечить равную защиту прав собственности на объекты недвижимости для всех участников рынка».