В России второй половины XVIII – начала XX вв. сельское хозяйство являлось ведущей отраслью экономики, в значительной степени развивающейся за счёт поземельного кредита (ипотеки) – разновидности залога, при котором обеспечение обязательств осуществляется недвижимым имуществом и, главным образом, землёй должника.

     До середины XIX в. ссуды выдавались только дворянам под залог имений, а предметом залога являлись крепостные души, к которым относились также и малолетние дети. Лишь после 1861 г. стали появляться первые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования.

     В 1866 г. ради удовлетворения потребности крупных земельных собственников в ссудах для развития сельскохозяйственного производства было создано Общество взаимного поземельного кредита. Общество предоставляло долгосрочные ссуды, источником которых являлись облигационные займы под залог недвижимости и, в первую очередь, частновладельческой земли [1, c. 49].

     Известно, что на частные земли в конце XIX – начале XX вв. приходилось около четверти территории Европейской России (101,7 млн. дес.), из которых 86 млн. дес. находились в личной собственности. Главным частным собственником являлось дворянство. Географическими центрами владения этой группы были центральная Россия, Украина, Урал и Белоруссия. Около половины площади частных земель составляли сельскохозяйственные угодья.

     В течение второй половины XIX – начала XX вв. в структуре российского землевладения и землепользования произошли существенные изменения. В целом выросла площадь частных земель (на 8,2%), главным образом в западных местностях, расположенных в нечернозёмной полосе. В составе частных владений сократилась доля земель в личной собственности, в основном за счёт дворянских угодий. В то же время, доля купцов, мещан и крестьян возросла.

     Данный период отличается сокращением и абсолютных размеров, и относительной доли дворянского землевладения. С 1877 по 1905 гг. его площадь в Европейской России уменьшилась почти на 20 млн. дес., а удельный вес упал с 18 до 13%. Наиболее резкое сокращение дворянского землевладения произошло на севере и юго-востоке, где его доля была очень мала, а также в районах интенсивного развития аграрного и промышленного капитализма – на северо-западе, в промышленном центре и степном юге [2, c. 87].

     Общество взаимного поземельного кредита было частным кредитным учреждением, собственный капитал которого состоял из уставного капитала, величиной не менее 5% номинальной стоимости закладных листов, находящихся в обращении. Этот капитал создавался за счёт паёв членов общества, т.е. физических лиц, которые одновременно выступали в роли заёмщиков и залогодателей. Главным источником получения средств для кредитования была эмиссия закладных листов сроком до 56 лет.

     Размещение закладных листов производилось, прежде всего, на зарубежных фондовых рынках. Для того, чтобы перед угрозой инфляции российского рубля, обезопасить вложения иностранных инвесторов в закладные листы и чтобы данные облигации могли обращаться одновременно на внутренних рынках нескольких государств, общество выпустило долговые обязательства с номиналом как в российских рублях, так и в иностранной валюте.

     Неплатежи со стороны заёмщиков привели в 1891 г. к ликвидации общества и передаче его активов и пассивов на баланс особого отдела Государственного дворянского земельного банка.

     В целом же к началу 1880-х гг. в России была создана эффективно работающая кредитная банковская система, включавшая в себя сеть акционерных земельных банков. В мае 1871 г. был основан первый в стране акционерный земельный банк – Харьковский. Крупнейшими земельными банками в тот период были: Полтавский, Петербургско-Тульский, Московский, Бессарабско-Таврический, Нижегородско-Самарский. Акционерные банки имели бессословный характер, но преимущественно обслуживали помещиков.

     За банками были закреплены определённые территории, иногда взаимопересекающиеся. Они функционировали, практически не конкурируя между собой. В целом банковская деятельность охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где в основном действовали местные кредитные учреждения. Главными районами деятельности земельных банков были территории, характеризующиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные и южные губернии, на которые в конце XIX в. стабильно приходилось 2/3 общей суммы ссуд, выданных акционерными земельными банками.

     В начале 1880-х гг. были созданы Государственные банки, имеющие сословную специфику. 

     В 1882 г. государство создаёт Крестьянский земельный банк, основной цель которого стало «предоставление крестьянам малоземельным или безземельным способов приобретать землю в количествах, достаточных для обеспечения их быта и для выполнения обязанностей перед правительством». 

     В связи с этим следует вспомнить, что в начале реформы 1861 г. крестьяне поучили недостаточные для ведения сельского хозяйства наделы земли, меньшие по размерам, чем при крепостном праве. В процессе перераспределения от той земли, которая находилась до реформы в фактическом пользовании крестьянских хозяйств, в 15-ти губерниях нечернозёмной полосы было отрезано около 10%, а в 21-ой губернии чернозёмной полосы – 26%.

     К 1905 г. надельные крестьянские земли занимали уже 138 млн. дес. или 35% всей территории Европейской России и в основном были представлены сельскохозяйственными угодьями, составляющими ядро крестьянского землепользования. Большую часть надельных земель составляли пашни (54%), площадь которых составляла 2/3 всех обрабатываемых земель европейской части России. Именно обрабатываемым землям уделялось наибольшее внимание в процессе перераспределения угодий в данный период.

     В целом за пореформенный период площадь надельных земель в Европейской России выросла на 5,6% в основном за счёт покупки крестьянами земель у помещиков. Наибольший прирост площади этой категории земель пришёлся на восточные части лесной зоны и, прежде всего, на Пермскую, Вятскую и Вологодскую губернии.

     Важной стороной развития земельных отношений в пореформенный период было выделение подворного землевладения, позволявшее крестьянину свободнее распоряжаться своим участком земли. Этот процесс способствовал перераспределению надельной земли, дальнейшему расслоению крестьянства и выделению в его среде наиболее инициативных работников. Согласно данным статистики, в Европейской России на общинном праве действовало 135 тыс. общин с 8680 тыс. дворов, в распоряжении которых находилось 91,2 млн. дес. надельной земли. Всего около 20% крестьянских хозяйств Европейской части России использовали преимущества подворного землевладения, которое нарастало с востока на запад [3, c. 68].

     По уставу Крестьянского банка, ссуды выдавались сельским товариществам или отдельным хозяевам на срок 24 или 34 года. С 1895 г. банку разрешалось не только кредитовать крестьян для покупки земли, но и выдавать ссуды под залог участков, приобретаемых при его посредничестве. Возможность ссуды предоставлялась всем крестьянам для приобретения земли в собственность, а размер ссуды устанавливался от 60 до 90% рыночной стоимости участка при сроках погашения от 13 лет до 15 года.

     Крестьянскому банку также разрешалось покупать имения за собственные средства. Банк скупал по чрезвычайно выгодным для дворян ценам их земли для продажи крестьянству (81,2% частных крестьянских земель было куплено при его содействии). С момента открытия банка до 1906 г. крестьяне приобрели через него 8276 тыс. дес., т.е. треть приобретённой ими площади по всем источникам финансирования.

     Наряду с убылью дворянского землевладения разраставшийся экономический кризис приводил к острой нужде в финансовых средствах и для дворянства. Возникала необходимость в получении займов в государственных и частных банках под залог земельной собственности. Залоговые операции принимали массовый характер, и количество их быстро увеличивалось [4, c. 220].

     Для поддержки дворянства правительство в 1885 г. учредило Дворянский земельный банк, деятельность которого в 1887 г. распространялась на 36 губерний Европейской России. По уставу банка ссуды под залог земли выдавались только потомственным дворянам. Срок ссуды устанавливается в 48 и 36 лет (позже – 51 год и 38 лет), размер ссуды, как правило, не превышал 60% стоимости имения (в редких случаях 75%).

     Отчёты всех ипотечных земельных банков имели схожую структуру. Как правило, первую часть составлял баланс, характеризующий наличие финансовых средств на момент окончания операционного года, сведения об оборотах по статьям баланса, счёт прибылей и убытков за истекший период, перечень принадлежащих банку ценных с их оценкой по курсовой стоимости. Вторая часть отчёта содержала ежегодные сведения о ссудах, выданных под залог недвижимости (для акционерных банков выделялись городские и сельские ссуды), при этом указывалось на размеры выданных ссуд, площадь заложенных земель и количество заложенных имений [5, c. 54].

Итак, к концу 1880-х гг. в стране сложилась эффективная система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 г. Дворяне и крестьяне становились заёмщиками земельных банков. В процессе перераспределения земельных участков, сделкам по купле-продаже земли предшествовали залоговые операции. Очень часто средств, полученных в ходе выкупной операции, было недостаточно для развития хозяйства. Перестройка помещичьей экономики требовала и капитальных вложений, и постоянного пополнения оборотных средств для оплаты наёмного труда, реализации продукции и других расходов. Обладая недвижимостью, можно было сравнительно легко получить большие ссуды на длительные сроки.

Ипотечное кредитование, как некая форма кредита, является, прежде всего, долгосрочным видом займа, предоставляемым физическому или юридическому лицу банками под залог. Надо понимать, что залогом в данном случае является именно недвижимость, что создает ряд трудностей у человека, который собственно и решил взять кредит. Естественно, специальными органами ведется регистрация того, что имущество обременено залогом, иллюстрирующее ипотеку как публичный заем.

После посещения банковского учреждения и подписания колоссального количества бумаг, вы думаете: « Ну, все, командовать парадом буду я». Однако, вникнув в суть ипотечного кредитования, вы поймете, что купив, например, квартиру в кредит, вы не сможете распоряжаться ею, как вам заблагорассудится. Жилье, земельный участок или иной вид недвижимости, приобретенный с помощью ипотечного кредитования, невозможно не только продать, но и совершить с ним какое бы то ни было действие серьезного характера. Например, перепланировка, снос стен, увеличение оконного проема и так далее. Да, пожалуй, это еще не самый страшный из всех недостатков и несовершенств системы ипотечного кредитования.

Все чаще люди берут заем у банка подобного характера, не взглянув в будущее на 5-10 лет вперед, они не предполагают наличие факторов риска или не берут в расчет внешнюю среду, в которой непосредственно обитают. Например, перед тем, как ввязываться в процедуру кредитования, стоит учитывать, что на процентную ставку ипотечного кредитования влияет процент инфляции. Так, в конце 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку до 17 %, и занять средства в банке на покупку недвижимости стало крайне затруднительно. Средняя ставка по жилищным кредитам и вовсе поднялась до 20-25 %. И это цифры минимального характера, поскольку в некоторых кредитных организациях они составляли и более 30 %. Подобные ставки скорее характерны для стран с «отсталой» экономикой, вроде Киргизии, где процент по ипотечному кредитованию составляет около 25 % или Мадагаскара - 40 %.

Кто же виноват в таких невероятных скачках?

Несомненно, повышение ключевой ставки в данном случае на период 2014-2015 года является прямым следствием инфляционных процессов. Так, к примеру, на данный момент среднегодовая инфляция составляет более 15 %. Исторически сложилось так, что большее количество банков прибавляет к этому числу порядка 3 % для того, чтобы возместить некие накладные расходы за получение кредита у ЦБ. Плюс ко всему, банковский бизнес крайне сложно назвать квинтэссенцией благотворительности, так как подобно любому бизнесу он опирается на получение, прежде всего, прибыли. Таким образом, 18 % вы на сегодняшний день вряд ли встретите в каком бы то ни было банковском или кредитном учреждении.

Стоит отметить, что государство в любом случае старается «держать» процентную ставку по ипотечному кредитованию на критичной отметке, выделяя денежные средства на субсидирование ставки по ипотеке, поддерживая строительство доступного жилья.

Надо понимать, что панацеи от всех проблем в данной области нет, и вряд ли будет, посему чтобы не потерять последних клиентов, Ассоциация российских банков (АРБ) и Российская гильдия риелторов подписали соглашение о взаимодействии, согласно которому, стороны намерены поддерживать сразу несколько программ, не только кредитование жилищного строительства.

Кроме того, на данный момент наблюдается тенденция сокращения реальных доходов населения. Так, ранее придя в банк, любой человек, предоставивший необходимые документы о своем доходе и справками, договорами с компанией, у которой он приобретает имущество, мог получить кредит. Принимая во внимание все внешние факторы состояния экономики в России и  рынка труда, банки-кредиторы установили ряд особенностей, требований. Например, ситуация такова, что основными потенциальными клиентами по подобным сделкам станут люди, способные в качестве первого взноса внести сумму порядка 60 % от общей суммы, которую берут в кредит.

Таким образом, анализируя все «за» и «против», люди в вопросе об ипотечном кредитовании поделились если не на четыре, то хотя бы на три лагеря.

Первые ничего не знают о принципах ипотеки и не желают знать, априори не занимают денежные средства у банка, боясь существенных переплат.

Вторые считают, что кредит, а в особенности ипотечный кредит, - благо, но предполагающее соблюдения ряда правил, важных условий при работе с банковскими учреждениями по столь важным приобретениям. Например, возможность понизить ставку по кредиту с помощью страхования приобретаемого имущества, а зачастую, и страхования собственной жизни. Здесь стоит отметить, что большинство из нас полагает, что банк  предусмотрел этот аспект, и в случае страхования вам придется платить за страховку, тем самым выплачивая ежегодно тот самый «пониженный процент». Однако на практике это не есть так. В данном случае существует не только дельта между суммой средств, выплаченной в случае «начальной» ставки кредитования и пониженной ставкой, но еще и плюсом вы получаете страхование приобретаемого имущества, пока находящегося в собственности банка.

Третьи выступают яро против всего, что связано с ипотекой в принципе, обвиняя государство в реальном бездействии и недостаточной поддержке. Чаще всего эта группа мыслит подобным образом: если ЦБ установит ставку ипотечного кредитования на минимальные 3-5 %, то все получат от этого только безусловную выгоду, ибо в этом случае активная продажа жилья и земельных участков в собственность приведет к росту занятости, скорой продаже сопутствующих товаров, вроде строительных материалов, мебели или элементов декора. Однако все эти люди глубоко заблуждаются и руководствуются, прежде всего, знаниями, включающими в себя процентные ставки стран с самой развитой экономикой в процветающем состоянии, вроде США, Китая или Франции. Сама по себе ипотека может быть и злом, и благом. Все дело в процентной ставке. 3-5% - благо, 18% - зло.

Другое дело, в России до сих пор нет рынка жилья. При спросе более чем 300 млн. кв. м. в год, реально строится не более 80 миллионов. Около 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, 25 % из которых вообще жильем считать тяжело, так как оно находится в аварийном состоянии, и 50% жилья изношено более чем на 60%.

Все это делает возможным различного вида спекуляции. Стоимость жилья в России завышена в разы. Причем все это сложилось еще в начале 90-х годов. К примеру, стоимость новой жилой площади в центре НиНо была намного выше аналогичного по площади жилья в центре Барселоны. Таким образом, многие люди высказывают свое мнение по поводу специального завышения цен на квартиры и земельные участки для создания конкурентной среды для покупателей, ограничивая предложения в условиях возрастающего спроса, что, несомненно, влияет на желание людей «залезть» в такого рода кредит.

Другое дело за рубежом. Ипотечное кредитование там имеет несколько особенностей, и оно отличается от российского.

В Европе и США распространены так называемые «плавающие» ставки (interes variable). Ставки такого рода дают возможность сэкономить на процентах, так как изначально они ниже фиксированных.

Они взаимосвязаны с показателями национальной и международной финансовой системы (обычно это ежедневно публикуемая межбанковская ставка европейских банков) и систематически корректируются рынком. В настоящее время в большинстве европейских стран фиксированная ставка по ипотеке находится в пределах 5-6% в год. Минимальная фиксированная ставка по Европе  отмечена в Швейцарии –  2,3%, плавающая ставка в 2,1% во Франции.

Казалось бы, на фоне средней российской ставки в 11-25%, выглядит очень заманчиво. Но что же позволяет Европе устанавливать столь низкие ставки? Несомненно, есть ряд факторов, оказывающих влияние на их формирование.

Во-первых, «заботливое» законодательство. Существует большое количество законов, направленных на урегулирование проблем невыплат по  кредитам и ипотеке. В любой из развитых западных стран невозможно просто взять кредит и не заплатить по нему все положенные платежи. Но только не в России. Именно поэтому, чтобы защитить свои интересы, российские кредитные учреждения вынуждены повышать процентную ставку.

Во-вторых, отсутствие монополии на страхование. Здоровая конкуренция способствует снижению процентных ставок и поиску наиболее оптимальных схем работы.

В-третьих, кредитная история заёмщика.

В-четвертых, ликвидность объекта. От основательности финансового отчёта и качества жилого помещения зависит степень желания банка профинансировать сделку. Официально подтверждённая платежеспособность клиента – в данном случае самый важный элемент. Банки требуют у заемщиков справки о сберегательных счетах и вкладах, налоговые декларации, документы на иную имеющуюся в собственности недвижимость (ее можно оформить в качестве залога).

Однако к нерезидентам местные банки далеко не так лояльны. Жилищный кредит для иностранцев будет дороже и покроет не более 50-60% стоимости объекта.

Несмотря на трудности и многочисленные нюансы, все больше и больше европейцев прибегают к ипотечному кредитованию. Этому способствуют достаточно гибкие условия и низкие ставки по жилищным кредитам.

В России такой динамики не прослеживается.

Сотрудники Национального Агентства Финансовых Исследований сообщили, что в течение последних двух лет количество желающих приобрести жилье в ипотеку сократилось вдвое. Среди граждан, планирующих ремонт, обмен или покупку жилья, только 18% рассматривают вариант ипотечного кредитования. По итогам опроса также выяснилось, что 70% россиян в ближайшие годы не собираются улучшать жилищные условия.

Самой многочисленной категорией ипотечных заемщиков являются молодые семьи в возрастной категории 25-35 лет, которые имеют доход на двоих около 70-150 тысяч рублей, говорится в отчете компании «Бест-Новострой». Срок кредитования, на который берут ипотеку заемщики в 2015 году, составляет в среднем 10-15 лет - на более длительный срок в нынешних условиях ипотечный кредит решаются брать не многие, говорится в исследовании.

В то же время, по наблюдениям специалистов компании, все чаще банки отказывают в ипотеке «без особой причины». Даже, несмотря на то, что клиенты, казалось бы, соответствуют всем требованиям кредитора. В целом по сравнению с прошлым годом процент отказов возрос приблизительно на 15-20%, то есть только 6 из 10 заявок перспективных заемщиков получают одобрение, добавляется в отчете.

Чтобы хоть как-то сгладить последствия кризиса и сохранить объемы выдачи кредитов по регионам, крупные банки переходят на более «заманчивые» модели продаж жилищных кредитов.

К примеру, Сбербанком России была разработана программа жилищного кредитования «Ипотека с государственной поддержкой», и уже успешно реализована в Ивановской области. «Данная программа позволит сохранить доступность жилья экономкласса для жителей области и поддержать строительную отрасль в регионе»,- говорится в докладе управляющего отделением Ивановской области Михаила Гусева. Так каковы же преимущества «Ипотечного кредитования с господдержкой»? Процентная ставка в рамках данной программы составляет  11,9% до и после регистрации ипотеки, а это самый низкий процент по кредитам в Сбербанке. Заманчиво. Однако следует обратить внимание на сноску, написанную мелким шрифтом: «дополнительные расходы включают в себя страхование и оценку приобретаемого объекта недвижимости; тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика». Так же в случае нарушения условия о ежегодном продлении страхования жизни и здоровья заемщика ставка увеличивается до 12.9% годовых.

Выдача кредитов по России, по данным Аналитического центра «Русипотека» на 1 января 2015 года, за 12 месяцев составила 1 762 523 млн. рублей. Просрочка по ипотечному кредитованию возросла на 16% по сравнению с 2014 годом.  Так же прирост по задолжности достиг 33%, а это порядка 3 520 098 млн. рублей, говорится в отчете компании.

Что же, в конце концов, однозначного ответа на вопрос: «положительное ли или отрицательное явление ипотека»,- дать нельзя. Если говорить об экономике страны, в целом, то ипотечное кредитование представляет собой один из приоритетных инструментов развития бизнеса. Это неотъемлемая часть рыночной экономики. Если же рассматривать со стороны потенциальных и фактических заемщиков, ипотека делает жилье более доступным, правда с некими условиями, соглашаясь на которые заемщик становится подневольным человеком.

На ум приходят строки из трагедии Иоганна Гёте «Фауст»:

«Я — часть той силы, что вечно хочет зла и вечно совершает благо».

Подробнее проанализировать процесс получения ипотечного кредита в банке можно посредством диаграммы eEPC, которая представляет собой упорядоченную комбинацию событий и функций. Для каждой функции могут быть определены начальные и конечные события, участники, исполнители, материальные и информационные потоки, сопровождающие её, а также проведена декомпозиция на более низкие уровни. [1, 2, 3, 4, 5, 6, 7]

Контекстная диаграмма (рис.1.) содержит цель, точку зрения, общее описание данного процесса, определяет внешние для системы объекты, которые взаимодействуют с ней.

Более детально структура рассматриваемого процесса представлена на Декомпозиции контекстной диаграммы (рис.2.). Декомпозиция отражает последовательность выполнения процедур процесса; взаимосвязи между объектами диаграммы; исполнителей функций; все ресурсы, используемые для выполнения функций, а так же результаты выполнения функций.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотека выполняет еще немаловажные социальные функции.

В основном, это связано со вступившими и планируемыми изменениями в  закон от 30.12.2004 N 214- ”Об участии в  строительстве многоквартирных  и иных объектов  и о внесении изменений в  законодательные акты  Федерации”.

С 1 июля 2019 года долевое строительство останется только для тех жилых комплексов, строительство которых почти завершено. Критериями такой степени будут являться уровень готовности объекта и количество заключенных договоров долевого участия. Конкретные показатели данных критериев будут установлены Правительством Российской Федерации.

В данной статье автором предлагается сформировать консенсус-прогноз на рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге.

Обращаясь к понятию консенсус-прогноза, то под ним понимается усредненное значение прогнозов различных экспертов. Применение указанного метода помогает сформировать более точный и ожидаемый прогноз [2].

Консенсус-прогноз может определяться двумя способами [1]:

- в качестве консенсуса берется серединное значение из индивидуальных прогнозов экспертов;

- в качестве второго способа представляется среднее арифметическое значение из всех прогнозов.

В случае если в распределении значений прогнозов присутствует сильная асимметрия, то в качестве консенсус-прогноза следует принимать медианное значение [2].

В настоящей статье автор предлагать сформировать консенсус-прогноз с помощью таблицы со следующими тематическими блоками, по которым были приведены экспертами свои прогнозные оценки:

- рынок жилья Российской Федерации;

- ввод жилья;

- рынок недвижимости г. Екатеринбурга;

- ипотека.

Таблица – Консенсус прогноз факторов развития рынка жилья бизнес-класса г. Екатеринбурга на 2019 г.^[1]

В заключении автор приведет прогноз на изменении ситуации на рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге:

1) Ожидается массовая адаптация к новым условиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Скорее всего, произойдет уход мелких застройщиков с рынка недвижимости, а также уменьшение ввода жилья как в г. Екатеринбурге, так в целом в Российской Федерации.

2) В г. Екатеринбурге увеличится стоимость строительства жилья для застройщиков, как и для потенциальных покупателей на объекты жилой недвижимости в связи с изменением системы финансирования проектов по вводу жилья. Вероятнее всего, качество новостроек останется на прежнем уровне.

3) Ожидается закрепление средней ипотечной ставки кредитования в районе 10 %.

На рисунке 1 представлена динамика выдачи ипотечных кредитов в России. Как видно из представленного графика, динамика выдачи кредитов не постоянная, резкое снижение происходило в 2022 году и 2024 году, поскольку оказывали влияние внешние факторы – политические события и прекращение льготных государственных программ. В то же время, по данным 2024 года было выдано более 1,3 миллионов ипотечных кредитов. Это говорит о широкой популярности ипотечного кредитования.

Рисунок 1. Динамика выдачи кредитов в России, тыс. ед.[17]

Поскольку в рамках данного исследования поставлена цель проанализировать правовые характеристики ипотеки, следует в первую очередь обозначить значение терминов. Определение «ипотека» часто используется совместно с термином «кредит», возникает еще одна категория «ипотечное кредитование». Следует разграничивать эти понятия.

Слово ипотека происходит от древнегреческого «hypotetheca», которое означает «подставка, подпорка» [19].

В соответствии с Федеральным законом от 16.07. 1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», под ипотекой понимается залог недвижимого имущества [9]. Аналогичное определение приводит В.А Зеленина, раскрывая значение ипотеки как залога недвижимости с целью обеспечения требования кредитора, который в данном случае является залогодержателем к должнику, являющемуся залогодателем [13]. В то же время, упомянутый автор добавляет необходимость включения в отношения, связанные с ипотекой, всех заинтересованных сторон.

Представляется максимально точным определение, в котором в понятие ипотеки включен способ обеспечения обязательства заемщика в форме залога недвижимости, посредством которого кредитор получает удовлетворение денежных требований из стоимости залога [14].

Ипотечное кредитование – это более широкое понятие, в которое включаются все субъекты, которые участвуют в сделке:

- заемщик (залогодатель) (физические или юридические лица);

- банк, предоставляющий кредит (залогодержатель);

- государственные органы, регистрирующие сделку;

- Социальный фонд России, в тех случаях, когда задействован материнский капитал;

- страховые компании, предоставляющие услуги имущественного страхования заложенного жилья, личного страхования заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности;

- оценщики, оценочные компании;

- инвесторы (субъекты, приобретающие ценные бумаги. Обеспеченные ипотечными кредитами);

- риэлторские компании;

- другие (нотариат, органы опеки и попечительства, юридические службы и пр.).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07. 1998 № 102, в качестве предмета ипотеки могут выступать шесть позиций, которые представлены на рисунке 1. Предмет ипотеки должен быть обозначен в договоре, для этого необходимо указать все характеристики объекта: наименование, место нахождения, точное описание.

Ипотечное кредитование предусматривает заключения договора залога или ипотеки в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ипотека может возникнуть в соответствии с двумя основаниями: по соглашению и «в силу закона» (ст. 1 Федерального закона от 16.07. 1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотечный договор необходимо зарегистрировать в соответствии с законодательством с Едином государственном реестре недвижимость..

Рисунок 2. Предмет ипотечного кредитования

Содержание ипотеки регламентируется широкой нормативной правовой базой, в которую входят:

1. Конституция РФ [1] определяет следующие аспекты регламентации правоотношений в сфере сделок с недвижимостью: обеспечение свободы хозяйственной деятельности, предоставление гарантий защиты прав собственности различных форм; земельные ресурсы наделены особым правовым конституционно-правовым статусом, который связан с обеспечение потребности в жилье; граждане наделены правом на жилище, также предоставляется право на соблюдение общественных интересов.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации [2] определяет основные параметры сделки с недвижимостью, обязательные условия договора ипотеки, права и обязанности всех участников правоотношений, связанных с ипотекой, вопросы государственной регистрации прав. В соответствии со ст.130-132 ГК РФ установлено понятие недвижимости и его обязательной государственной регистрации.

В соответствии с нормами п. 3 гл.23 ГК РФ сформулирован институт залога, основания его использования, перечень предметов, которые могут быть использованы в качестве залога и прочие условия использования залогового обязательства в качестве обеспечения в договоре ипотеки. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [6] регламентирует жилищные права лиц, приобретающих жилые помещения по договору ипотеки, определяет специфику объектов жилищных прав, формирует перечень требований к собственникам жилья.

4. Земельный кодекс Российской Федерации [5] предусматривает определенные нормы для урегулирование процедуры передачи земельных участков в собственность.

5. Налоговым кодексом Российской Федерации [4] установлены основные параметры налогообложения сумм сделок, связанных с приобретением имущества по договору ипотеки. В кодексе определяются условия возникновения прав на налоговые вычеты у лиц, приобретающих имущества по договорам ипотечного кредитования. Для приобретения права на вычет гражданин должен иметь доходы и производить социальные отчисления, а также НДФЛ. Право на вычет могут иметь и лица-нерезиденты, которые работают в Российской Федерации на условиях трудового договора и производят выплаты НДФЛ.

6. Градостроительный кодекс РФ [7] регламентирует вопросы, связанные с планирование строительства, благоустройством различных территорий, системой расселения и пр.

7. Уголовный кодекс РФ [3] устанавливает уголовную ответственность при обнаружении признаков преступлений, которые совершаются при заключении сделок ипотеки. В числе подобных деяний уголовное законодательство рассматривает мошенничество, незаконное получение кредитных средств, злостное уклонения от обязательств по возврату кредитных средств.

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [1]
устанавливает большой спектр норм, которые необходимо использовать при заключении договора ипотеки, которые касаются вида ипотеки, обеспечения, требования, которые могут быть обеспечены ипотекой, права лиц, участвующих в сделке, основные нормы, касающиеся содержания и изменения условий закладной, различные аспекты государственной регистрации ипотеки, правила отчуждения заложенного имущества и др.

9. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1
[9] определяет основные правомочия банковских организаций, которые необходимо учитывать при заключении договора ипотеки, права банка по установлению процента по долговому обязательству, графика погашения задолженности и пр.

10. Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ (ред. от 28.12.2024) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
[10] регулирует вопросы, касающиеся идентификации лиц, участвующих в сделках, суммы которых выше 5 миллионов рублей.

11. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 08.08.2024) “О страховании вкладов в банках Российской Федерации» [1] определяет обязательства участников сделки по страхованию, регламентирует использование счетов эскроу, которые открываются при договорах долевого строительства.

В итоге можно отметить, что к текущему моменту в Российской Федерации накоплен существенный законодательный массив нормативных правовых актов в области ипотеки.Пристальное внимание законодателя к ипотеке не случайно, поскольку в соответствии с содержанием, ипотека выполняет такие функции:

1. Стимулирующая функция, которая заключается в способствовании росту строительного рынка, увеличения спроса на жилье, что оказывает влияние и на другие сферы. Увеличение спроса на жилье приводит к росту выпуска мебели, строительных материалов, страховых услуг, услуг эксплуатации и содержания жилья, охраны и пр. Тем самым происходит стимулирование экономического роста в стране.

2. Распределительная функция состоит в том, что средства ипотечного кредитования перераспределяются в экономике между банками, заемщиками, инвесторами, строительными компаниями. Помимо перераспределения финансовых средств, происходит также трансфер трудовых ресурсов, материальной базы и пр. Вложения кредитных ресурсов в ипотеку обеспечивает приток инвестиций в строительную сферу.

3. Социально-экономическая функция связана с обеспечением главной задачи государства – удовлетворение потребностей населения. В данном случае идет речь о потребности в жилье, которая является базовой, формирует качество жизни населения в стране [18]. Обеспечение населения жильем влияет на уровень социальной напряженности, человеческий потенциал в стране. Таким образом, рост объемов ипотечного кредитования позволяет увеличить социальную обеспеченность граждан в стране.

4. Функция развития банковской системы. Данная функция является производной от стимулирующей, но проявляется она в банковской сфере. Расширяя объемы ипотечного кредитования, банки продвигают и другие продукты для клиентов, например, платежные карты, потребительское кредитование, депозиты и пр. Расширяя количество ипотечных продуктов, на рынке банковских услуг увеличивается конкуренция, что приводит к разработке более привлекательных для клиентов предложений. Помимо этого, у населения увеличивается финансовая грамотность, кредитная культура, растет доверие к кредитным организациям [16].

Ипотечное кредитование является важным инструментом для обеспечения доступности жилья и стимулирования экономического роста.

В настоящее время в Российской Федерации продолжает развиваться законодательная база, направленная на совершенствование содержания ипотеки, обеспечения гарантий соблюдения прав всех заинтересованных лиц.

Так, с 1 июля 2025 года будут введены дополнительные ограничения. Центральный Банк России получит право вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) – ограничения для российских банков на долю рискованных ипотечных займов. Банки продолжат выдавать такие кредиты, но только в рамках установленных лимитов. Станет невозможным получить ипотеку тем гражданам, которые имеют ежемесячную долговую нагрузку в размере 80% от дохода, а также будет установлен нижний порог первоначального взноса– не менее 20% от стоимости недвижимости и ограничен срок кредитования 30 годами [15].

Таким образом, пока государство не планирует осуществлять поддержку ипотечного кредитования, что может сказаться на динамике ипотечного рынка. Динамика ипотечного кредитования за последний год несколько сократилась, что связано с негативным влиянием внешних факторов, повышением ключевой ставки, отказом от льготных ипотечных продуктов. В то же время, ипотечные жилищные кредиты имеют важное значение в решении жилищных проблем населения.

В заключение можно отметить, что ипотека является важным правовым институтом, позволяющим регулировать жилищную проблему. Ипотека предусматривает залоговое обязательство, обеспеченное правами собственности на жилье, которые гарантируют займодавцу возврат кредитных средств. Ипотека предусматривает достаточно сложную правовую регламентацию, необходимо принимать во внимание большой массив законодательной базы.