Характерной особенностью римского частного права (jus privatum) является то, что оно продолжило существовать после распада государства, в котором зародилось, и впоследствии стало основой для создания множества национальных правовых систем современности. Замечу, что судьба Римского публичного права (jus publicum) оказалась иной – оно в большинстве своем не пережило Рим, можно говорить о преемственности лишь нескольких общих принципов римского публичного права, например постоянный парламент (римский Сенат), система сдержек и противовесов, выборность и подотчетность должностных лиц перед народом, парламентом и судом, участие народа в решении важнейших государственных дел. Изучение римского частного права актуально, так как это право выступило прародителем современного частного права, в том числе российского.

Классическое римское право знало значительный круг абсолютных вещных прав, помимо права собственности, которое вследствие этого не являлось единственным вещным абсолютным правом, то есть правом, имеющим своим предметом исключительно вещь и защищаемым от любого нарушителя.

Помимо права собственности, к вещным и абсолютным правам принадлежали права на чужие вещи (iura in re aliena). Лицо, обладающее правом на чужую вещь, не имело таких широких полномочий, как собственник вещи, так как это было право на вещь, принадлежащую другому лицу (собственнику).

Самой значимой категорией прав на чужую вещь являлись сервитутные права (или сервитуты), которые заключались в праве одного лица в определенном отношении (или в нескольких отношениях) пользоваться вещью, принадлежащей другому лицу. Правами на чужие вещи также являлись:

• эмфитевзис
• суперфиций
• залоговое право

Потребность обслуживания одного земельного надела другим проявлялась постоянно, в особенности стала очевидна с возникновением прав частной собственности на землю (ок. VI в. до н.э.). Дело в том, что нередко случалось, что определенный земельный участок не имел всех необходимых для его нормального использования свойств и качеств; например, на данном участке не было воды или пастбищ и т.п. Для обеспечения нормального пользования данного земельного участка возникает потребность в определенном отношении в пользовании соседним земельным участком. Очевидно необходимо стало закрепить за собственником одного земельного участка право пользования в известном отношении чужой землей.

Подобного рода потребности в римском праве удовлетворялись двумя путями. Первый путь являлся неправовым и заключался в простом договоре с соседом о том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли; например, чтобы он обязался предоставлять собственнику данного участка право прогона скота через свою территорию или чтобы он обязался давать ему ежедневно по 10 ведер воды и т.д.

Но такое разрешение потребности было не вполне надежным, потому что такого типа обязательство «привязывалось» к личности; стоило принявшему на себя такое обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа зависело от согласия нового собственника.

Для более прочного обеспечения таких потребностей как выезд на публичную дорогу, получение воды, выпас скота и т.п. были введены сервитуты. Различие заключалось в том, что предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не воля определенного лица. Сервитут «следовал за участком».

Таким образом, сервитут можно определить как некое право постороннего лица на вещь. Сервитутное право служит для того, чтобы восполнить полезность земли, вследствие неравномерности распределения естественных благ между земельными участками.

Позже к числу сервитутов, возникших на почве соседских поземельных отношений присоединилась иная категория сервитутных прав, уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество, это так называемый узуфрукт — право пожизненного пользования чужой вещью, недвижимостью и доходами от нее при условии сохранения ее целостности и хозяйственного назначения. Узуфрукт стал следующей ступенью развития сервитутов, поэтому появился позднее земельных сервитутов.

Отсюда сервитуты делятся по субъекту права на два вида.

1. Предиальные, (земельные) сервитуты. Предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.
2. Личные сервитуты. Личный сервитут принадлежал определенному лицу.

Земельный участок, в пользу которого устанавливался сервитут – господствующий участок;  участок, которым пользуется сервитуарий – служащий участок.

Безусловно, что сервитут ограничивает права собственника служащего участка, но это не значит, что собственник отстраняется от пользования вещью. Однако при невозможности одновременного пользования и собственника, и субъекта сервитутного права, преимущество предоставляется субъекту сервитутного права. Собственник подвергает свои права ограничению, устанавливая сервитут на свое имущество.

Сервитут предполагает лишь претерпевание собственником служащей вещи действий со стороны сервитуария, но не может состоять в его активных действиях.

Итак, наряду с правом собственности к вещным абсолютным правам в Риме принадлежали права на чужие вещи. Сервитуты – наиболее значимая категория прав на чужие вещи. Они состояли в праве одного лица в определенном отношении пользоваться вещью, находящейся в собственности другого лица.

Сервитут хоть и ограничивал права собственника служащего участка, но не отстранял собственника от пользования вещью. Однако преимущественное право пользования принадлежало владельцу сервитутного права. Сервитут в Риме не предполагал совершения каких-либо положительных действий со стороны собственника служащего имения.

В данной статье будет рассмотрен сервитут по современному российскому законодательству. Рассмотрение сервитутных прав будет проходить на основе действующих Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Рассмотрим несколько определений сервитута, имеющихся в российском законодательстве и отечественной доктрине.

В ГК РФ не содержится легального определения сервитута.

Доктринальные же определения отечественных ученых-юристов сводятся к тому, что сервитут есть право пользования чужой недвижимостью в определенном отношении, устанавливаемое для удовлетворения нужд, которые не могут быть удовлетворены иным путем.

Определение сервитута в современном российском законодательстве существенно не отличается от понятия сервитута в римском праве.

Но исходя из определения, сервитут в России может состоять лишь в праве пользования и не может состоять в запрете определенной деятельности, то есть предполагается наличие только положительных сервитутов. В то время как существование отрицательных сервитутов можно встретить в Германии, Франции, Испании, Латвии, а также в Республике Молдова и многих других развитых государствах.

Круг возможных субъектов сервитута по Российскому законодательству представляется шире по сравнению с законодательствами рассмотренных европейских стран, так как подразумевает кроме собственников имущества наличие других субъектов (например, землепользователей, землевладельцев, публично-правовых образоаний).

При установлении положительного сервитута, собственник служащей вещи должен претерпевать определенное воздействие на свою недвижимость со стороны собственника господствующей вещи. Такое воздействие заключается в активных действиях (например, право прохода через соседний участок).

Следует отметить, что сервитут должен быть наименее обременительным для того объекта недвижимости, в отношении которого он установлен.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от сервитуария соразмерную плату за пользование участком.

Российское право знает множество сервитутов, среди которых например, право прохода или проезда через соседний земельный участок (п. 1, ст.274 ГК РФ; п. 3, ст. 23 Земельного кодекса РФ2001 г.), право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов (п. 1, ст.274 ГК РФ), право забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя (п. 3, ст. 23 ЗК РФ; в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ) и многие другие.

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается либо на основе договора соглашением субъектов, либо судебным решением.

Следует отметить, что в Российском законодательстве сложился подход, согласно которому критерием необходимости установления сервитута является отсутствие у истца иной разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества. В отличие от России в судебной практике Испании сформулированы четкие критерии определения наличия либо отсутствия оснований установления сервитута применительно к сервитуту прохода (проезда), согласно которому наличие неудобного или опасного альтернативного пути к недвижимому имуществу истца может свидетельствовать об отсутствии разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества без установления сервитута. Представляется целесообразным восприятие данного подхода российским законодателем, а также судебной практикой.

В заключение хотелось бы отметить, что отсутствует широкое практическое применение сервитута в Российской Федерации. Поэтому в России менее, чем в странах континентальной Европы разработана и наука о сервитутах. К примеру, с 1994 года по сей день нормы о сервитутах в Гражданском кодексе не редактировались. Поэтому и классификация сервитутов в российском законодательстве значительно уже. Главной причиной того, что сервитут в России не находит широкого практического применения, по мнению автора, является низкий уровень правовой эрудиции хозяйствующих субъектов и субъектов правоприменительной деятельности. Исправить сложившуюся ситуацию можно лишь, повысив уровень правовой культуры в целом.