Показатель обеспеченности жильем жителей Санкт-Петербурга в 2013 г. составил 24 кв. м, что, хоть и превышает среднероссийский уровень обеспеченности жильем на один квадратный метр, остается крайне низким в сравнении с развитыми европейскими странами [2]. К основным проблемам города также относится колоссальная доля ветхого и аварийного жилищного фонда. По официальным данным, аварийный жилищный фонд города составляет 732.1 тыс. кв. м, а около 70% фонда города – здания с износом более 30% [3]. Таким образом, в регионе остро стоит проблема модернизации жилых домов и коммунальной инфраструктуры.

Сформированный в регионе набор инструментов, позволяющих решить «квартирный вопрос» некоторым категориям населения включает в себя социальный найм, программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан, жилищные субсидии и социальную ипотеку [4]. Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило должного развития. Существующие механизмы решения жилищных вопросов сопровождаются рядом таких проблем как:

- низкие темпы строительства жилья, финансируемого государством;

- возрастающее количество «очередников»;

- трудности поиска источников финансирования для  развития городской инфраструктуры;

- отсутствует механизм взаимодействия государства с частными коммерческими структурами, что в будущем могло бы способствовать новым направлениям государственно-частного партнерства и, как следствие, увеличению количества граждан, улучшивших жилищные условия;

- отсутствует алгоритм контроля города за выполнения инвесторами своих обязательств по заключенным инвестиционным контрактам;

- сложность выбора и резервирования земельных участков, выделяемых под комплексное жилищное строительство;

- низкая платежеспособность населения, состоящего в очереди на улучшение жилищных условий;

- стремительный рост цен на жилье.

Долевое строительство жилья – вид строительства, при котором для оплаты стоимости проведения работ привлекаются средства дольщиков (инвесторов), а готовое жилье становится их собственностью. Подобная схема удобна и для застройщика, который получает необходимые средства, и для дольщиков, которым оплата жилья  на начальной стадии строительства позволяет приобрести жилье по цене, значительно ниже рыночной [5]. Грамотная, на первый взгляд, идея долевого строительства оказалась порочной для российской, и в особенности, для петербуржской действительности. И хотя долевое строительство в России регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу еще 1 апреля 2005 г., в реальности до сих пор имеют место грабительские ухищрения, которые ухудшают условия для покупателей жилья. Текст договора долевого участия переосмысливается застройщиками: по словам юристов, практически в каждом анализируемом ими документе по долевому строительству присутствуют пункты, противоречащие законодательству. Согласно официальным данным, Санкт-Петербург занимает второе место по количеству жителей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. По данным Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции в 2013 г. в Санкт-Петербурге проживало 6,9 тысяч обманутых дольщиков.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данном этапе политика государства, направленная исключительно на приобретение жилья в собственность, преждевременна, и стране в целом, и Санкт-Петербургу в частности, необходимы альтернативные методы решения жилищной проблемы. Кроме того, в городе сохраняется колоссальное расслоение населения по доходам, и более 50% граждан вынуждены решать жилищную проблему без помощи государства бесперспективными для себя способами.

Таким образом, в регионе остаются актуальными две жилищные проблемы: нехватка социального жилья для нуждающихся категорий населения, а также проблема доступного жилья эконом-класса для граждан, которые не могут быть признаны нуждающимися, но и не в состоянии решить жилищный вопрос рыночными методами. С учетом особенностей инвестиционно-строительного рынка региона, а также существующих методов решения жилищной проблемы, по нашему мнению, наиболее перспективным направлением в городе является создание в городе арендного фонда. Доступная аренда позволит большей части очередников, которые не располагают средствами для приобретения жилья, получить квадратные метры, не ожидая, когда подойдет очередь социального найма, а другим нуждающимся гражданам – получить жилье в аренду по доступным ставкам.

Арендные доходные дома «под жильцов» появились в Санкт-Петербурге в конце XVIII в., а уже в XIX в. данный вид жилья вытеснил особняки, которые скупались и перестраивались под арендное жилье [6]. Доходные дома были выгодны как их владельцам, так и городу, поскольку с правительства снимались обязанности по содержанию домов и прилегающих к ним улиц и набережных. С приходом социализма доходные дома в Санкт-Петербурге были уничтожены. В XXI в. город остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов России, а арендное жилье становится все более выгодным и активно развивающимся сегментом для инвесторов [7]. Ежегодно Санкт-Петербургу требуется около 1 млн. кв м арендного жилья. Сегодня строительство арендных домов в регионах возрождается, появляются все новые схемы и механизмы строительства арендного жилья. Наиболее интересным опытом, на наш взгляд, является опыт Москвы, где в 2009 г. появились бездотационные дома – арендное жилье,  призванное решить жилищную проблему граждан, состоящих на жилищном учете [8]. Однако формирование фонда бездотационных домов в Москве сдерживается из-за недостатка бюджетного финансирования: на данный момент в регионе построено примерно 5% запланированных объектов. Исходя из вышесказанного, для формирования фонда бездотационных домов необходимо привлечение внебюджетных источников, что возможно только при помощи государственно-частного партнерства.

Необходимость создания масштабной городской сети арендных домов в Санкт-Петербурге, помещения которых будут предоставляться по договорам, обусловлена огромной потребностью в квадратных метрах петербуржцев, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; отсутствием перспективных вариантов улучшения жилищных условий для жителей города, которые по показателям имущественной и жилищной обеспеченности не могут стать участниками городских жилищных программ с использование жилищного фонда и бюджетных средств Санкт-Петербурга, однако не способных приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств; значительными затратами бюджета города на финансирование содержания и ремонта жилых помещений, занимаемых нанимателями или собственниками единственного жилья в Санкт-Петербурге; возрастающим количество «очередников» и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих право претендовать на государственную поддержку.

Многие крупные строительные компании Санкт-Петербурга уже сегодня могут позволить себе строительство арендного жилья, которое станет надежным способом сохранения, а в будущем – приумножения средств. Но для того, чтобы строительство арендных домов было интересным для девелоперов, необходимо гарантировать рентабельность данного вида бизнеса. В силу того, что строительство жилой недвижимости в Санкт-Петербурге имеет срок окупаемости 3-4 года, у застройщиков не появляется серьезных стимулов для строительства арендного. Тем не менее, уже сейчас в городе реализовывается несколько успешных с коммерческой точки зрения, проектов в сфере аренды.

В рамках программы «Достойное проживание – достойному труду» в Санкт-Петербурге было построено 11 доходных домов для трудовых мигрантов, работающих в сфере городского хозяйства. Согласно программе доходные дома должны приносить в бюджет города стабильную прибыль – стоимость койкоместа в таких домах – от 3200 до 5000 руб. в месяц, договор на аренду заключается с юридическими лицами. Арендные дома подобного рода решают и социальные проблемы города – легализацию трудовых мигрантов и ликвидацию их незаконного проживания, создание достойных условий для рабочих Санкт-Петербурга и формирование легальных арендных площадей.

По нашему мнению, идея строительства жилых помещений исключительно для трудовых мигрантов, хоть и решает ряд социальных задач города,  является провальной по нижеследующим причинам:

1) Мигранты живут семейными общинами по религиозным и национальным принадлежностям – конфликты на почве национальных особенностей неизбежны.

2) Сосредоточение трудовых мигрантов в микрорайонах приводит к формированию «гетто», от которого страдают в первую очередь жители города.

Однако опыт строительства жилья для мигрантов, в первую очередь  наглядно демонстрирует реальность строительства прибыльного арендного жилого фонда, который одновременно решает и социальные задачи. В 2008 г. в Санкт-Петербурге открылся первый доходный дом на Коломяжском проспекте 15, в который инвестировал средства финский фонд ICECAPITAL Housing fund, выкупив 276 квартир на 2-15 этажах. Выбор подобного рода вложений стал для фонда надежным средством сохранения денег. помещения на цокольном и втором этажах «Строительный трест» оставил для продажи. Согласно расчетам риэлторов, доходный дом должен окупиться за 10-12 лет. Арендная ставка однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. рублей в месяц. Безусловно, жилье коммерческой аренды не решает социальных проблем населения, но опыт ICECAPITAL Housing fund лишний раз доказывает реальность создания и социальных доходных домов.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание фонда доступного арендного жилья в Санкт-Петербурге реально только на основе государственно-частного партнерства, посредством строительства арендных домов, совмещающих в себе жилье трех типов: коммерческой, некоммерческой и социальной аренды. В связи с чем, можно дать следующее определение арендного дома социального типа. Арендный дом социального типа – это специализированный дом, построенный не только с целью получения прибыли от арендаторов, но и с целью обеспечения нуждающихся слоев населения в условиях, утвержденных санитарными нормами и правилами, собственник которого представляет жилые помещения во временное пользование на основе договора аренды.

На данный момент не проведено достаточных исследований, обосновывающих или опровергающих целесообразность инвестирования в данный тип жилья. Не определены также и формы государственного участия, схемы государственно-частного партнерства в области арендного жилья, что свидетельствует об актуальности темы исследования.  Следует понимать, что инвестиционный процесс строительства арендного жилья обладает рядом особенностей: длительная амортизация вложенных средств – средства возвращаются в процессе эксплуатации дома и сдачи жилья в аренду; долгий срок окупаемости инвестиций – если средства при строительстве жилья на продажу вкладываются на 2-4 года, то срок окупаемости инвестиций арендного жилья – от 10 лет. Поэтому для того чтобы создать легальный арендный рынок социального, некоммерческого и коммерческого жилья, в первую очередь, необходимо, чтобы потенциальный инвестор смог  рассчитать рентабельность и срок окупаемости вложений в доходные дома, что неразрывно связано с решением ряда вопросов, которые и будут определять перспективные технологии управления данного вида недвижимости. В первую очередь нужно законодательное регулирование института аренды жилых помещений. Необходимо совершенствование Жилищного Кодекса Российской Федерации, при помощи нижеследующих изменений:

- добавить вышеуказанное понятие арендного дома социального типа;

- включить арендные дома социального типа в жилищный фонд Российской Федерации;

- добавить в Жилищный Кодекс понятия: договор некоммерческой аренды, договор коммерческой аренды и договор социальной аренды.

Также на законодательном уровне необходимо определить:

- категории граждан, которые могут претендовать на жилье некоммерческой аренды или дать право субъектам Российской Федерации устанавливать эти категории;

- порядок постановки данных категорий граждан на учет и порядок его установления субъектами РФ или органами местного самоуправления;

- порядок формирования арендных домов и процедуру придания им такого статуса.

Указанные предложения позволят сформировать надлежащую правовую базу для создания в регионах фонда арендных домов социального типа. Также крайне важно определить формы государственного участия в строительстве арендных домов социального типа, которые, по нашему мнению должны заключаться в субсидирование строительства арендного жилья; выделение бесплатных земельных участков для строительства арендных домов социального типа; обеспечении инфраструктуры для арендных домов; льготных налоговых ставках для собственников арендных домов.

Фактически социальная и некоммерческая аренда может стать современным жильем эконом-класса, но создание ее возможно только путем государственно-частного партнерства на взаимовыгодных условиях. По нашему мнению, в сложившейся в городе ситуации лучшим выходом будет создание в Санкт-Петербурге фонда социального и некоммерческого арендного жилья путем синтеза его с жильем коммерческой аренды. Подобная схема позволит значительно быстрее решить острую социальную проблему региона.