Показатель обеспеченности жильем жителей Санкт-Петербурга в 2013 г. составил 24 кв. м, что, хоть и превышает среднероссийский уровень обеспеченности жильем на один квадратный метр, остается крайне низким в сравнении с развитыми европейскими странами [2]. К основным проблемам города также относится колоссальная доля ветхого и аварийного жилищного фонда. По официальным данным, аварийный жилищный фонд города составляет 732.1 тыс. кв. м, а около 70% фонда города – здания с износом более 30% [3]. Таким образом, в регионе остро стоит проблема модернизации жилых домов и коммунальной инфраструктуры.

Сформированный в регионе набор инструментов, позволяющих решить «квартирный вопрос» некоторым категориям населения включает в себя социальный найм, программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан, жилищные субсидии и социальную ипотеку [4]. Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило должного развития. Существующие механизмы решения жилищных вопросов сопровождаются рядом таких проблем как:

- низкие темпы строительства жилья, финансируемого государством;

- возрастающее количество «очередников»;

- трудности поиска источников финансирования для  развития городской инфраструктуры;

- отсутствует механизм взаимодействия государства с частными коммерческими структурами, что в будущем могло бы способствовать новым направлениям государственно-частного партнерства и, как следствие, увеличению количества граждан, улучшивших жилищные условия;

- отсутствует алгоритм контроля города за выполнения инвесторами своих обязательств по заключенным инвестиционным контрактам;

- сложность выбора и резервирования земельных участков, выделяемых под комплексное жилищное строительство;

- низкая платежеспособность населения, состоящего в очереди на улучшение жилищных условий;

- стремительный рост цен на жилье.

Долевое строительство жилья – вид строительства, при котором для оплаты стоимости проведения работ привлекаются средства дольщиков (инвесторов), а готовое жилье становится их собственностью. Подобная схема удобна и для застройщика, который получает необходимые средства, и для дольщиков, которым оплата жилья  на начальной стадии строительства позволяет приобрести жилье по цене, значительно ниже рыночной [5]. Грамотная, на первый взгляд, идея долевого строительства оказалась порочной для российской, и в особенности, для петербуржской действительности. И хотя долевое строительство в России регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу еще 1 апреля 2005 г., в реальности до сих пор имеют место грабительские ухищрения, которые ухудшают условия для покупателей жилья. Текст договора долевого участия переосмысливается застройщиками: по словам юристов, практически в каждом анализируемом ими документе по долевому строительству присутствуют пункты, противоречащие законодательству. Согласно официальным данным, Санкт-Петербург занимает второе место по количеству жителей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. По данным Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции в 2013 г. в Санкт-Петербурге проживало 6,9 тысяч обманутых дольщиков.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данном этапе политика государства, направленная исключительно на приобретение жилья в собственность, преждевременна, и стране в целом, и Санкт-Петербургу в частности, необходимы альтернативные методы решения жилищной проблемы. Кроме того, в городе сохраняется колоссальное расслоение населения по доходам, и более 50% граждан вынуждены решать жилищную проблему без помощи государства бесперспективными для себя способами.

Таким образом, в регионе остаются актуальными две жилищные проблемы: нехватка социального жилья для нуждающихся категорий населения, а также проблема доступного жилья эконом-класса для граждан, которые не могут быть признаны нуждающимися, но и не в состоянии решить жилищный вопрос рыночными методами. С учетом особенностей инвестиционно-строительного рынка региона, а также существующих методов решения жилищной проблемы, по нашему мнению, наиболее перспективным направлением в городе является создание в городе арендного фонда. Доступная аренда позволит большей части очередников, которые не располагают средствами для приобретения жилья, получить квадратные метры, не ожидая, когда подойдет очередь социального найма, а другим нуждающимся гражданам – получить жилье в аренду по доступным ставкам.

Арендные доходные дома «под жильцов» появились в Санкт-Петербурге в конце XVIII в., а уже в XIX в. данный вид жилья вытеснил особняки, которые скупались и перестраивались под арендное жилье [6]. Доходные дома были выгодны как их владельцам, так и городу, поскольку с правительства снимались обязанности по содержанию домов и прилегающих к ним улиц и набережных. С приходом социализма доходные дома в Санкт-Петербурге были уничтожены. В XXI в. город остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов России, а арендное жилье становится все более выгодным и активно развивающимся сегментом для инвесторов [7]. Ежегодно Санкт-Петербургу требуется около 1 млн. кв м арендного жилья. Сегодня строительство арендных домов в регионах возрождается, появляются все новые схемы и механизмы строительства арендного жилья. Наиболее интересным опытом, на наш взгляд, является опыт Москвы, где в 2009 г. появились бездотационные дома – арендное жилье,  призванное решить жилищную проблему граждан, состоящих на жилищном учете [8]. Однако формирование фонда бездотационных домов в Москве сдерживается из-за недостатка бюджетного финансирования: на данный момент в регионе построено примерно 5% запланированных объектов. Исходя из вышесказанного, для формирования фонда бездотационных домов необходимо привлечение внебюджетных источников, что возможно только при помощи государственно-частного партнерства.

Необходимость создания масштабной городской сети арендных домов в Санкт-Петербурге, помещения которых будут предоставляться по договорам, обусловлена огромной потребностью в квадратных метрах петербуржцев, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; отсутствием перспективных вариантов улучшения жилищных условий для жителей города, которые по показателям имущественной и жилищной обеспеченности не могут стать участниками городских жилищных программ с использование жилищного фонда и бюджетных средств Санкт-Петербурга, однако не способных приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств; значительными затратами бюджета города на финансирование содержания и ремонта жилых помещений, занимаемых нанимателями или собственниками единственного жилья в Санкт-Петербурге; возрастающим количество «очередников» и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих право претендовать на государственную поддержку.

Многие крупные строительные компании Санкт-Петербурга уже сегодня могут позволить себе строительство арендного жилья, которое станет надежным способом сохранения, а в будущем – приумножения средств. Но для того, чтобы строительство арендных домов было интересным для девелоперов, необходимо гарантировать рентабельность данного вида бизнеса. В силу того, что строительство жилой недвижимости в Санкт-Петербурге имеет срок окупаемости 3-4 года, у застройщиков не появляется серьезных стимулов для строительства арендного. Тем не менее, уже сейчас в городе реализовывается несколько успешных с коммерческой точки зрения, проектов в сфере аренды.

В рамках программы «Достойное проживание – достойному труду» в Санкт-Петербурге было построено 11 доходных домов для трудовых мигрантов, работающих в сфере городского хозяйства. Согласно программе доходные дома должны приносить в бюджет города стабильную прибыль – стоимость койкоместа в таких домах – от 3200 до 5000 руб. в месяц, договор на аренду заключается с юридическими лицами. Арендные дома подобного рода решают и социальные проблемы города – легализацию трудовых мигрантов и ликвидацию их незаконного проживания, создание достойных условий для рабочих Санкт-Петербурга и формирование легальных арендных площадей.

По нашему мнению, идея строительства жилых помещений исключительно для трудовых мигрантов, хоть и решает ряд социальных задач города,  является провальной по нижеследующим причинам:

1) Мигранты живут семейными общинами по религиозным и национальным принадлежностям – конфликты на почве национальных особенностей неизбежны.

2) Сосредоточение трудовых мигрантов в микрорайонах приводит к формированию «гетто», от которого страдают в первую очередь жители города.

Однако опыт строительства жилья для мигрантов, в первую очередь  наглядно демонстрирует реальность строительства прибыльного арендного жилого фонда, который одновременно решает и социальные задачи. В 2008 г. в Санкт-Петербурге открылся первый доходный дом на Коломяжском проспекте 15, в который инвестировал средства финский фонд ICECAPITAL Housing fund, выкупив 276 квартир на 2-15 этажах. Выбор подобного рода вложений стал для фонда надежным средством сохранения денег. помещения на цокольном и втором этажах «Строительный трест» оставил для продажи. Согласно расчетам риэлторов, доходный дом должен окупиться за 10-12 лет. Арендная ставка однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. рублей в месяц. Безусловно, жилье коммерческой аренды не решает социальных проблем населения, но опыт ICECAPITAL Housing fund лишний раз доказывает реальность создания и социальных доходных домов.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание фонда доступного арендного жилья в Санкт-Петербурге реально только на основе государственно-частного партнерства, посредством строительства арендных домов, совмещающих в себе жилье трех типов: коммерческой, некоммерческой и социальной аренды. В связи с чем, можно дать следующее определение арендного дома социального типа. Арендный дом социального типа – это специализированный дом, построенный не только с целью получения прибыли от арендаторов, но и с целью обеспечения нуждающихся слоев населения в условиях, утвержденных санитарными нормами и правилами, собственник которого представляет жилые помещения во временное пользование на основе договора аренды.

На данный момент не проведено достаточных исследований, обосновывающих или опровергающих целесообразность инвестирования в данный тип жилья. Не определены также и формы государственного участия, схемы государственно-частного партнерства в области арендного жилья, что свидетельствует об актуальности темы исследования.  Следует понимать, что инвестиционный процесс строительства арендного жилья обладает рядом особенностей: длительная амортизация вложенных средств – средства возвращаются в процессе эксплуатации дома и сдачи жилья в аренду; долгий срок окупаемости инвестиций – если средства при строительстве жилья на продажу вкладываются на 2-4 года, то срок окупаемости инвестиций арендного жилья – от 10 лет. Поэтому для того чтобы создать легальный арендный рынок социального, некоммерческого и коммерческого жилья, в первую очередь, необходимо, чтобы потенциальный инвестор смог  рассчитать рентабельность и срок окупаемости вложений в доходные дома, что неразрывно связано с решением ряда вопросов, которые и будут определять перспективные технологии управления данного вида недвижимости. В первую очередь нужно законодательное регулирование института аренды жилых помещений. Необходимо совершенствование Жилищного Кодекса Российской Федерации, при помощи нижеследующих изменений:

- добавить вышеуказанное понятие арендного дома социального типа;

- включить арендные дома социального типа в жилищный фонд Российской Федерации;

- добавить в Жилищный Кодекс понятия: договор некоммерческой аренды, договор коммерческой аренды и договор социальной аренды.

Также на законодательном уровне необходимо определить:

- категории граждан, которые могут претендовать на жилье некоммерческой аренды или дать право субъектам Российской Федерации устанавливать эти категории;

- порядок постановки данных категорий граждан на учет и порядок его установления субъектами РФ или органами местного самоуправления;

- порядок формирования арендных домов и процедуру придания им такого статуса.

Указанные предложения позволят сформировать надлежащую правовую базу для создания в регионах фонда арендных домов социального типа. Также крайне важно определить формы государственного участия в строительстве арендных домов социального типа, которые, по нашему мнению должны заключаться в субсидирование строительства арендного жилья; выделение бесплатных земельных участков для строительства арендных домов социального типа; обеспечении инфраструктуры для арендных домов; льготных налоговых ставках для собственников арендных домов.

Фактически социальная и некоммерческая аренда может стать современным жильем эконом-класса, но создание ее возможно только путем государственно-частного партнерства на взаимовыгодных условиях. По нашему мнению, в сложившейся в городе ситуации лучшим выходом будет создание в Санкт-Петербурге фонда социального и некоммерческого арендного жилья путем синтеза его с жильем коммерческой аренды. Подобная схема позволит значительно быстрее решить острую социальную проблему региона.

• по договору коммерческого найма, в котором арендодатель выступает в качестве предпринимателя с целью последующего получения прибыли;
• по договору социального найма передается в аренду жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования;
• по договору некоммерческого найма;
• по договору специализированного найма передается в наем специализированное жилое помещение, например, служебные жилые помещения, общежития и т.д. Такой договор действует в отношении определенных категорий граждан, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев, для временного поселения беженцев.

Последний тип аренды очень схож с коммерческим и социальным наймом, например, в случае, когда наймодатель стремится не только получить доход от сдачи помещения в аренду, а решает социальные задачи, в частности, предоставляет собственное помещение своему сотруднику [2]. Чтобы сделать это законно, нужно заплатить подоходный налог 13%, что повышает плату за жилье и соответственно снижает доступность такого жилья для арендатора. В конечном счете, это становится не очень выгодно для обеих сторон.

По договору социального найма арендовать квартиру имеют право только граждане из малоимущих, многодетных семей, или имеющие группу по инвалидности и т.д. А договором некоммерческого найма смогут воспользоваться остальные категории граждан, которые не могут позволить себе покупку квартиры или дома на собственные или заемные средства [3]. В договоре аренды очень важно предусмотреть заранее все возможные риски. Основные экономические и социальные риски для арендодателей и арендаторов представлены в таблице.

Таблица – Основные риски для арендаторов и арендодателей [4]

Арендодателем некоммерческого жилья могут выступать государство или муниципалитеты, сдающие квартиры по более низким ценам, чем на рынке. Арендаторами такого жилья могут быть граждане среднего класса, которые не имеют права на государственную поддержку, но при этом не могут позволить себе самостоятельно улучшить условия для проживания и оплатить ипотеку [5]. Схема найма некоммерческого жилья имеет сходства со схемой социального найма, но между ними также есть отличия [6].

Во-первых, арендаторам жилья по социальному найму предоставляют скидку 30% для оплаты коммунальных услуг, система некоммерческого найма таких льгот не имеет.

Во-вторых, в отличие от договора социального найма арендованную квартиру нельзя приватизировать, при этом договор на социальное жилье дается в бессрочное пользование и не включает затрат арендаторов на капитальный ремонт дома. В договоре некоммерческого найма расходы на капитальный ремонт включаются в плату за квартиру, при этом устанавливается определенный срок аренды – от 3 до 10 лет  с продлением срока для добросовестных нанимателей. В такой квартире можно прожить всю жизнь, либо накопить и приобрести собственное жилье.

В-третьих, жилье социального найма можно передавать по наследству или сдавать, а в схеме некоммерческого найма – сдача в аренду является незаконной и за это начисляется большой штраф.

В-четвертых, люди, арендующие квартиру в доходном доме, снимаются с очереди на жилье. Если речь идет о некоммерческом жилье, то арендатор имеет гарантии, что ни при каких условиях не будет выселен по прихоти арендодателя.

Договор некоммерческого найма расторгается в судебном порядке, если арендатор не соблюдает условия – не оплачивает в срок аренду и бытовое обслуживание, если было испорчено имущество арендодателя или нарушены другие пункты договора [7]. При этом арендатору не полагается жилье, взамен которого его лишили. Его главное отличие от коммерческого найма заключается в том, что стоимость аренды будет ниже, чем на рынке, примерно на треть. К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется всего в 10 тысяч рублей плюс коммунальные расходы. Предположительно, воспользоваться такой возможностью в ближайшие годы смогут около 30% россиян. Эксперты считают, что создание доступного некоммерческого жилья является необходимым и важным шагом в развитии данного сегмента. Также отмечают, что в большинстве стран за счет некоммерческого найма решается большое количество демографических и социальных проблем, однако пока неясно, готовы ли инвесторы в России вкладывать средства в строительство доходных домов [8]. С принятием данного закона будет поставлена точка в жилищном вопросе миллионов молодых семей, военнослужащих и работников бюджетной сферы. Управляющие крупных компаний, которые нанимают работников из других городов, также заинтересованы в создании некоммерческого жилья.

В настоящее время инвесторы не считают реализацию таких проектов выгодным вложением, так как срок окупаемости таких домов составляет около 10 лет, поэтому для их развития необходима сильная государственная поддержка. На данный момент такие дома имеют невысокую рентабельность [9]. В небольших городах спроса у таких проектов не будет, так как средняя арендная ставка на рынке колеблется от 6 до 9 тысяч рублей. Еще одним минусом можно считать ограничение категорий граждан, которые имеют право на некоммерческий найм.

В России рынок некоммерческого найма только начинает формироваться, появляются первые «бездоходные» дома, в которых аренда жилья будет совсем недорогая, например, двухкомнатная квартира в крупных городах обойдется около 10 тыс.руб. в месяц [10]. Сейчас уже доступно 624 тысячи м² жилья, преимущественно для работников бюджетных сфер и сотрудников местных предприятий. К 2020 году по данным Минстроя России планируется возвести 4,6 миллиона м² такого жилья. Таким образом, предполагается снижение спроса на съемное жилье в частном секторе и соответственно уменьшение цен на него. Аренда в таких домах действительно невысокая, например, в республике Алтай цена за 1-комнатную квартиру составит около 4 тысяч рублей в месяц, за 2-комнатную – около 6 тысяч, 3-комнатную – около 7 тысяч. Для сравнения, на коммерческом рынке цены варьируются от 13 до 25 тыс. руб. в месяц. В более крупных городах стоимость, безусловно, выше. К примеру, в Пензе 1-комнатная квартира будет стоить около 11 тыс.руб., 2-комнатная – 14 тыс. руб., 3-комнатная – около 21 тыс.руб. в месяц. В Новосибирске стоимость аренды жилья не будет зависеть от количества комнат и в среднем составит 8 тысяч рублей, что в 2-3 раза дешевле, чем в частном секторе. Такие дома также возводят в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и на Алтае, также в скором времени начнут строительство арендного жилого фонда еще в 17 регионах России. Это будут как многоэтажные здания, так и малоэтажные, при этом около половины квартир будут сдавать по договорам коммерческого найма, что обеспечит рентабельность строительных проектов, а также предотвратит разделение граждан по социальному статусу и классам [11].

Жилье экономкласса позволит решить насущный жилищный вопрос более 40% россиян среднего класса [12]. Однако иностранцы и лица без гражданства воспользоваться арендой такого жилья не смогут. Малоимущие по-прежнему будут получать жилье по договору социального найма. Цена в одном городе не всегда будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от расположения в городе, наличия жилищно-коммунальных удобств, таких как лифт, мусоропровод и т.д., а также от этажа, на котором снимается квартира. Максимальный размер платы за аренду будут устанавливать региональные власти. Арендодатель имеет право увеличить стоимость только через 3 года после заключения договора со съемщиком, при этом индексация может проводиться ежегодно.

На наш взгляд, важно делать акцент на необходимости предоставления квартир не строго по норме – 18 метров на человека, а по принципу «человек-комната», чтобы каждый ребенок имел свою, даже не очень большую, комнату. Это очень важная задача, которая стоит сегодня перед архитекторами. В данном случае решение социально-экономической задачи в стране гораздо важнее потерь, которые понесут арендодатели, так как необходимо решить проблему расселения населения. Данное решение будет способствовать также развитию городов, что является первоочередной стратегической задачей города, которая определяет первичный сектор экономики, так как расселение идет преимущественно рабочего класса. Таким образом, аренда жилья является вторичным накоплением капитала, так как в данном случае не осуществляется производство, а только распределяются права собственности. Решение проблемы расселения населения будет связано с увеличением производственных сил и эта задача напрямую связана с увеличением доходов города в будущем.