Принципиального различия между оценкой жилья, с целью продажи, и оценкой для установления инвентарной стоимости быть не должно. Но особенности целей диктуют различные методы и подходы. Если при купле-продаже жилья применяют рыночные методы оценки, то при установлении инвентарной стоимости логичнее использовать затратные методы с учетом «земельного» фактора. Именно за счет последнего можно максимально приблизить инвентарную стоимость к рыночной стоимости объекта недвижимости [2, с.64]. Реально инвентарная стоимость колеблется в пределах 60-80 % от рыночной стоимости. Но возможны исключения, так, например, в районах Крайнего Севера, где наблюдается отток населения, рыночная стоимость жилья в 1,5-2 раза ниже его восстановительной стоимости. Очевидно, что при этом «земельный» фактор играет понижающую роль. Однако при оценке с целью установления инвентарной стоимости логично рассматривать только его положительные значения.

Рассмотрим основные объекты и субъекты отечественного рынка жилья. Можно выделить пять субъектов рынка: маклерские конторы, осуществляющие операции за счет собственных средств; посреднические фирмы, осуществляющие операции по поручению заказчика; организации, осуществляющие за свой счет или инвестирующие новое строительство жилья; прочие юридические и частные лица. К объектам рынка относятся квартиры, коттеджи, дачи и земельные участки [3, с. 115]. Несмотря на объективные различия, как между субъектами, так и между объектами рынка, можно выделить доминирующий метод оценки, это метод сравнения. Исключение может составить ситуация, когда одним из субъектов сделки выступает организация, осуществляющая или инвестирующая новое строительство жилья. Очевидно, что для нее исходно точкой будут затраты, осуществленные на строительство объекта продажи. И, тем не менее, при значительном превышении среднего уровня цен данный товар вряд ли найдет своего покупателя. Как выход из данной ситуации, организации такого профиля в основном делают упор на строительство элитного жилья повышенной комфортности.

В российской практике метод сравнения в отличие от своего зарубежного аналога имеет стихийный, а зачастую хаотичный характер, это вызвано существующими особенностями отечественного жилищного рынка [4]. К таковым следует отнести слабую информационную базу, включающую несистематизированную и плохо поддающуюся информацию. Отличительной особенностью зарубежной информационной системы является то, что кроме реальных цен она использует прогнозные показатели, в результате чего экономические расчеты приобретают максимальную достоверность.

Также важно присутствие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. С одной стороны, баланс характеризует прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой – предложение существующего жилья и объемы нового строительства [5, с. 61]. Дополнительным фактором на российском рынке жилья выступает усиление роли жилищного фонда, как объекта инвестирования. В первую очередь, это связано с простотой и доступностью такой формы инвестирования, а во-вторых, с ее надежностью. В результате этого спрос на жилье повышается, что неизбежно ведет к росту цен на жилую недвижимость и только затем к росту ее предложения.

Кроме того, специалистами отмечается необходимость осуществления учета однотипности и неудовлетворительного состояния наибольшей части существующего жилищного фонда в процессе его оценки [6, с. 143]. Подобное обстоятельство ограничивает развитие методического подхода к оценке жилья в российской практике.

Применение метода сравнения на российском рынке жилья имеет свои особенности. К ним относятся:

1. Источники информации. Традиционные источники информации, такие как, информация, предоставленная риэлтерскими фирмами, официальные записи, в процессе оценки практически не применяются.

2. Факторы влияния, учитываемые при оценке жилья. Среди них выделим основные, это: местоположение здания; планировочные параметры помещений; этажность здания; коммунальные услуги; дополнительное оборудование; конструкция здания; наличие и удаленность от линий общественного транспорта; техническое состояние и возраст здания; рыночная конъюнктура [7, с. 209]. Данные факторы подвергаются учету при оценке жилья, как правило, в зависимости от потребителей, пожеланий покупателя. Вместе с тем, существуют факторы, выполняющие важную роль при эксплуатации жилья, но остающиеся в российской практике за рамками метода, это: районирование; окружение объекта недвижимости; природные условия местности и ее экологическое состояние; сейсмические факторы; наличие и репутация арендатора; наличие ограничений в правах владения [8, с. 49]. В перспективе учет данных факторов необходим для более реальной оценки стоимости объекта жилой недвижимости.

3. Особые условия сделки, контроль и проверка которых фактически отсутствует из-за недостатка информации. Как известно, оценка по результатам анализа сделок о наличии особых условий, в первую очередь, определяется продажной ценой и ее изменения объясняются наличием дополнительных факторов, например, продажей под нажимом и т.п. При этом в отечественной практике в договоре о купле-продаже часто указывается совокупность затрат относящихся к объекту оценки и характеризующих его первоначальную стоимость, что не позволяет получить нужную информацию для анализа [9, с. 14].

4. Определение цены жилой недвижимости. Существуют следующие направления исчисления цены объекта: на основе цены одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра [10, с. 530]. В первом случае цена рассчитывается как умножение общей площади на цену одного квадратного метра, во втором – предварительно необходимо капитализировать годовую арендную плату за один квадратный метр. В отечественной практике используется первое направление, это на наш взгляд, связано с недостаточностью и однонаправленностью информации.

Перечисленные особенности определяют основные тенденции развития информационной, методической базы рыночного сектора жилья как одного из важных составляющих рынка недвижимости.

В России также разработан план экологического развития городов и представлен в документе «Основы экологической политики Российской Федерации на период до 2030 года». Главной целью экологической политики РФ являться сохранение природных экосистем, повышение качества жизни, обеспечение экологической безопасности страны [2]. По объему энергопотребления за Россией сохраняется третье место. Жилищный сектор потребляет 25%, при этом до 15% электроэнергии и до 50% тепловой энергии не доходит до потребителя [3, c. 743]. Именно поэтому, в 2008 году, Президентом Российской Федерации была озвучена одна из важнейших задач России – сокращение энергоемкости экономики на 40%. Экологическое строительство вносит вклад в решение данной проблемы. Оно включает в себя стандарты, меры и решения, которые позволяют снизить энергопотребление, а также нормы, которые должны учитываться во время проектирования, строительства и эксплуатации зданий [4, c. 320].

В США и Западной Европе экологической сертификацией занимаются уже 25 лет, в то время как в России она только набирает обороты. Существует несколько стандартов определения экологичности зданий и сооружений:

• BREEAM – британский метод экологической оценки эффективности зданий, по которому сертифицировано больше 200 тыс. зданий (в том числе 53 российских).
• LEED – американская, добровольная система сертификации, насчитывающая более 10 тыс. зданий (в том числе 41 российских).
• DGNB – совет устойчивого и экологически чистого строительства в Германии. Сертифицировано более 550 тыс. зданий.
• «Зеленые стандарты» – система добровольной сертификации, созданная в апреле 2011 года. Участники: Международный комитет по «зеленым» зданиям, Совет по экологическому строительству и др.

Формирование отечественных национальных стандартов сегодня находится на начальном этапе. Для того чтобы экодевелопмент развивался непрерывно и динамично, следует обратить внимание на ряд барьеров, препятствующих его развитию.

Главной проблемой, является отсутствие понимания важности и необходимости экологических стандартов, как для бизнеса, так и для государственных структур [5]. Учитывая доступность традиционных строительных материалов в России и их относительную дешевизну, вопрос рационального использования энергии российским потребителем не стоит так остро, как, например, в европейских странах, что сдерживает более широкое распространение энергоэффективного строительства в России. Систематическая поддержка со стороны правительства РФ отсутствует, а первых законодательных и добровольных инициатив и проектов недостаточно для того, чтобы эко-строительство стало масштабным и замещало бы традиционное строительство, технологии, строительные материалы и способы их производства [6, c. 321]. Государственная поддержка должна проявляться в разных формах, начиная с публичного декларирования значимости и приоритетности экодевелопмента, заканчивая созданием спроса через контракты и госзаказы, прямые инвестиции, поддержку в виде административных послаблений, налоговых льгот.

Более того, существуют законодательные барьеры развития экологического строительства. Примером служит закон о госзакупках, который гласит о том, что строительные работы должны быть выполнены в короткие сроки за минимальную цену и как результат – низкое качество здания без элементов экологичности. С финансовой точки зрения, для экологического строительства характерен длительный период окупаемости, который несет в себе дополнительные риски, особенно учитывая текущую нестабильную макроэкономическую обстановку в России.

Следующими взаимосвязанными барьерами в экологическом строительстве являются отсутствие новых технологий и специальных материалов и острая нехватка специалистов всех уровней (от государственных служащих до инженеров), обладающих достаточным опытом и пониманием концепции «зеленой» сертификации и экологического строительства [7, c. 37]. Отсутствие таких специалистов на всех этапах проектирования и строительства объекта может привести к дополнительным расходам и увеличению срока реализации. Кроме того, привычные, устаревшие практики и подходы в строительстве требуют обновления. Проблематично отсутствие интегрированного проектирования и дизайна, а также детальных инженерных изысканий [8, c. 71]. Создание энергетической модели довольно проблематично, так как у проектировщиков отсутствует полное понимание концепции жизненного цикла здания. Разрозненность комплектующих элементов здания, также становится преградой на пути к массовому экологическому строительству. Здесь имеется в виду то, что компоненты строительства проектируются и производятся самостоятельно, без учёта эффективности взаимодействия [9, c. 10]. Для оптимизации взаимодействия необходимо принимать во внимание весь процесс производства строительных материалов, систему доставки, работу подрядчиков, а также особенности строительного объекта. Также существует барьер неэффективного использования энергетических, материальных, временных, человеческих, производственных и эксплуатационных ресурсов. А это влечёт за собой неизменность высокой себестоимости строительства, ухудшение экологической среды, увеличение выбросов углекислого газа.

На рынке экодевелопмента участники разрозненны и лишены условий для роста производства из-за отсутствия информации. Данный барьер, во-первых, предполагает наличие высоких транзакционных издержек, а во-вторых вызывает у потребителя ощущение неразвитости данного типа услуг или продукции.

Следующие препятствия, возникающие на пути реализации проектов экологического строительства связаны с такими специфическими рисками, как волатильностью рубля, ограничением по кредитным ресурсам, высокая стоимость финансирования и т.д.. Застройщик, зная, что экологический проект будет окупаться от 8 до 15 лет, выбирает проект с более короткими строками окупаемости вместо проектов с существенными денежными потоками в долгосрочной перспективе [10, c. 148]. Кроме того, поправки, внесённые в 2013 году в Налоговом Кодексе, изменяющие методику расчёта налогооблагаемой базы, также создают барьеры на пути к массовому экологическому строительству.

В долгосрочной перспективе, проблема нехватки специалистов будет постепенно разрешена, а текущая ситуация объясняется относительно недолгой историей экологического девелопмента в России. Россия может без ущерба для роста экономики, внедрить меры, позволяющие не только сократить потребление энергии, но и сделать это рентабельно и экономически выгодно. Вместе с тем, зарубежный опыт показывает, что применение стандартов «зелёного» строительства невозможно без государственного регулирования. Государство должно участвовать в процессе возведения зданий и сооружений, контролируя соблюдение норм и ГОСТов на каждом этапе. К сожалению, в российском законодательстве нет четкого механизма контроля за девелоперами и определения процедур «зеленой» застройки. Но общая тенденция участия государства в экологии городов положительна. Российские власти планируют внедрять «зеленые» технологии в строительной отросли и добиться того, чтобы госзаказы соответствовали экостандартам.

Резюмируя, можно сказать, что в долгосрочной перспективе у «зеленого» строительства большие преимущества перед традиционным. Предприятия готовы модернизировать производства, создавать «зелёные» офисы, так как это улучшает имидж компании перед зарубежными и местными инвесторами. Но потребитель не готов платить на 20% дороже за «зелёный» дом, рассматривая только экономический аспект. Согласно опросам, 70% людей считают чистый воздух основной составляющей комфортной жизни, но только 40% из них готовы платить за его очистку. Если государство ужесточит требования к экологичности строительных материалов, технологиям возведения и эксплуатации зданий с учетом интересов потребителей, это даст большой толчок на пути к широкому внедрению экологического строительства.

Среди важнейших признаков современных городских агломераций выделяются:

• компактность – рациональная планировка населенных пунктов;
• наличие различных видов транспорта;
• концентрация производства в промышленности, материальных, энергетических, и трудовых ресурсов;
• тесные экономические, политические, трудовые, социальные, рекреационные связи;
• наличие интенсивной функциональной связанности;
• динамичность;
• правовая самостоятельность.

Развитие агломерации направлено на решение целого ряда проблем [2]:

• повышение ресурсообеспеченности и конкурентоспособности экономики;
• рациональное размещение промышленных производств;
• регулирование внутренних миграционных процессов;
• формирование агломерации как значимого звена в системе экономических, товарных отношений;
• контроль за территориальной структурой города, не допускать перенаселения города-ядра;
• новые возможности развития, которые были недоступны городским и сельским поселениям в одиночку.

Из вышеперечисленного следует, что при развитии агломерации возникают условия для более комфортного проживание населения. Но имеются и отрицательные последствия развития агломераций [3]. На сегодняшний день крупные города России испытывают на себе все большее давление. Это проблема постоянных пробок, ухудшение экологической обстановки (повышенная загрязненность воздуха, высокий уровень шума и т.д.). С расширением территориальных границ городов, жилые кварталы строятся все ближе к промышленным зонам, постепенно обволакивая их. Интенсивное строительство ведет к сокращению зеленых насаждений [4]. Размещение населения на большой территории приводит к транспортной усталости, которая возникает, если на дорогу тратится больше 1,5 часа в день. А уже на сегодняшний день в крупных городах России люди, проживающие на окраинах, тратят на дорогу до работы 1–1,5 часа. Из-за переселения не хватает школ, детских садов, высокая стоимость недвижимости. Также скопление населения в пределах агломерации ведет к резкому снижению населения за ее пределами [5].

Развитие агломераций на практике происходит значительно быстрее, чем в теории. В законодательстве отсутствует понятие агломерации. Причиной этому служит ряд проблем, возникающих при формировании агломерации. Современные городские агломерации не входят в границы административно-территориального деления, что создает ряд правовых препятствий, так как существуют разграничения полномочий и предметов ведения между Российской Федерацией, субъектами Федерации и местным самоуправлением [6]. Также не существует долгосрочного социально-экономического и бюджетного планирования для конкретной агломерации.

Анализ опыта зарубежных стран, позволяет сделать вывод о том, что данный процесс достаточно важен и эффективен с учетом соответствующей правовой основы и государственной поддержки [7]. Население городских агломераций постоянно растет и часто численность города-ядра увеличивается за счет включения в него близлежащих городов и поселков. Например, за последние 15 лет в Санкт-Петербург было включено 20 городских и сельских поселений, общая численность которых составила более 300 тыс. человек [8]. Похожая ситуация произошла и в Липецке. За счет включения в него поселков городского типа, население Липецка увеличилось на 56 тыс. человек. На сегодняшний день ядра агломераций – это города с населением, превышающим 290 тыс. человек. Но иногда это города и с меньшей численностью, например, Пятигорск с населением 140 тыс. человек. С 2000 года в России сформировалась только одна новая агломерация – Тюменская. Это говорит о завершении формирования городских агломераций в России. Вряд ли в ближайшее время можно ждать появления новых, задача на сегодняшний день – это развитие уже сформировавшихся агломераций.

В Европейской части России расположено 83% агломераций. И лишь 9 агломераций находятся в Сибири и на Дальнем Востоке. Значительная часть населения переезжает с севера и Дальнего востока в города-ядра агломераций [9]. Европейская часть, обладающая наиболее привлекательными природно-климатическими, транспортными и социальными условиями, собрала в себе густую сеть развитых агломераций. Качественное развитие агломераций в первую очередь выгодно населению. В пределах городской агломерации человек получает наиболее высокий уровень проживания и больше возможностей для дальнейшего развития. Это перспективы карьерного роста, широкий выбор учебных заведений и разнообразие мест для проведения досуга. Скопление в одном населенном пункте человеческих, финансовых ресурсов благоприятствует дополнительному притоку капитала. Вследствие чего увеличивается объем инвестиций в инновационную отрасль [10]. Это является одной из причин более высокого социально-экономического уровня жизни агломерации.

Таким образом, формирование агломераций, как показывает мировой опыт, является эффективным процессом во всех сферах жизнедеятельности, например, в экономической сфере – это приток денежных средств, дополнительные инвестиции, развитие промышленности, а в социальной – это лучшие условия труда, более высокий реальный доход населения и наиболее привлекательные условия проживания в целом. Россия, с огромной площадью и населением, более чем другие страны, предрасположена к агломерационному процессу. Созданные на практике агломерации, не имеют правового закрепления, что не дает им полноценно развиваться. Следовательно, государству необходимо создать экономические предпосылки и законодательную базу для дальнейшего развития агломераций. Так как рациональное территориальное развитие – это более интенсивное развитие всей страны.

• по договору коммерческого найма, в котором арендодатель выступает в качестве предпринимателя с целью последующего получения прибыли;
• по договору социального найма передается в аренду жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования;
• по договору некоммерческого найма;
• по договору специализированного найма передается в наем специализированное жилое помещение, например, служебные жилые помещения, общежития и т.д. Такой договор действует в отношении определенных категорий граждан, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев, для временного поселения беженцев.

Последний тип аренды очень схож с коммерческим и социальным наймом, например, в случае, когда наймодатель стремится не только получить доход от сдачи помещения в аренду, а решает социальные задачи, в частности, предоставляет собственное помещение своему сотруднику [2]. Чтобы сделать это законно, нужно заплатить подоходный налог 13%, что повышает плату за жилье и соответственно снижает доступность такого жилья для арендатора. В конечном счете, это становится не очень выгодно для обеих сторон.

По договору социального найма арендовать квартиру имеют право только граждане из малоимущих, многодетных семей, или имеющие группу по инвалидности и т.д. А договором некоммерческого найма смогут воспользоваться остальные категории граждан, которые не могут позволить себе покупку квартиры или дома на собственные или заемные средства [3]. В договоре аренды очень важно предусмотреть заранее все возможные риски. Основные экономические и социальные риски для арендодателей и арендаторов представлены в таблице.

Таблица – Основные риски для арендаторов и арендодателей [4]

Арендодателем некоммерческого жилья могут выступать государство или муниципалитеты, сдающие квартиры по более низким ценам, чем на рынке. Арендаторами такого жилья могут быть граждане среднего класса, которые не имеют права на государственную поддержку, но при этом не могут позволить себе самостоятельно улучшить условия для проживания и оплатить ипотеку [5]. Схема найма некоммерческого жилья имеет сходства со схемой социального найма, но между ними также есть отличия [6].

Во-первых, арендаторам жилья по социальному найму предоставляют скидку 30% для оплаты коммунальных услуг, система некоммерческого найма таких льгот не имеет.

Во-вторых, в отличие от договора социального найма арендованную квартиру нельзя приватизировать, при этом договор на социальное жилье дается в бессрочное пользование и не включает затрат арендаторов на капитальный ремонт дома. В договоре некоммерческого найма расходы на капитальный ремонт включаются в плату за квартиру, при этом устанавливается определенный срок аренды – от 3 до 10 лет  с продлением срока для добросовестных нанимателей. В такой квартире можно прожить всю жизнь, либо накопить и приобрести собственное жилье.

В-третьих, жилье социального найма можно передавать по наследству или сдавать, а в схеме некоммерческого найма – сдача в аренду является незаконной и за это начисляется большой штраф.

В-четвертых, люди, арендующие квартиру в доходном доме, снимаются с очереди на жилье. Если речь идет о некоммерческом жилье, то арендатор имеет гарантии, что ни при каких условиях не будет выселен по прихоти арендодателя.

Договор некоммерческого найма расторгается в судебном порядке, если арендатор не соблюдает условия – не оплачивает в срок аренду и бытовое обслуживание, если было испорчено имущество арендодателя или нарушены другие пункты договора [7]. При этом арендатору не полагается жилье, взамен которого его лишили. Его главное отличие от коммерческого найма заключается в том, что стоимость аренды будет ниже, чем на рынке, примерно на треть. К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется всего в 10 тысяч рублей плюс коммунальные расходы. Предположительно, воспользоваться такой возможностью в ближайшие годы смогут около 30% россиян. Эксперты считают, что создание доступного некоммерческого жилья является необходимым и важным шагом в развитии данного сегмента. Также отмечают, что в большинстве стран за счет некоммерческого найма решается большое количество демографических и социальных проблем, однако пока неясно, готовы ли инвесторы в России вкладывать средства в строительство доходных домов [8]. С принятием данного закона будет поставлена точка в жилищном вопросе миллионов молодых семей, военнослужащих и работников бюджетной сферы. Управляющие крупных компаний, которые нанимают работников из других городов, также заинтересованы в создании некоммерческого жилья.

В настоящее время инвесторы не считают реализацию таких проектов выгодным вложением, так как срок окупаемости таких домов составляет около 10 лет, поэтому для их развития необходима сильная государственная поддержка. На данный момент такие дома имеют невысокую рентабельность [9]. В небольших городах спроса у таких проектов не будет, так как средняя арендная ставка на рынке колеблется от 6 до 9 тысяч рублей. Еще одним минусом можно считать ограничение категорий граждан, которые имеют право на некоммерческий найм.

В России рынок некоммерческого найма только начинает формироваться, появляются первые «бездоходные» дома, в которых аренда жилья будет совсем недорогая, например, двухкомнатная квартира в крупных городах обойдется около 10 тыс.руб. в месяц [10]. Сейчас уже доступно 624 тысячи м² жилья, преимущественно для работников бюджетных сфер и сотрудников местных предприятий. К 2020 году по данным Минстроя России планируется возвести 4,6 миллиона м² такого жилья. Таким образом, предполагается снижение спроса на съемное жилье в частном секторе и соответственно уменьшение цен на него. Аренда в таких домах действительно невысокая, например, в республике Алтай цена за 1-комнатную квартиру составит около 4 тысяч рублей в месяц, за 2-комнатную – около 6 тысяч, 3-комнатную – около 7 тысяч. Для сравнения, на коммерческом рынке цены варьируются от 13 до 25 тыс. руб. в месяц. В более крупных городах стоимость, безусловно, выше. К примеру, в Пензе 1-комнатная квартира будет стоить около 11 тыс.руб., 2-комнатная – 14 тыс. руб., 3-комнатная – около 21 тыс.руб. в месяц. В Новосибирске стоимость аренды жилья не будет зависеть от количества комнат и в среднем составит 8 тысяч рублей, что в 2-3 раза дешевле, чем в частном секторе. Такие дома также возводят в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и на Алтае, также в скором времени начнут строительство арендного жилого фонда еще в 17 регионах России. Это будут как многоэтажные здания, так и малоэтажные, при этом около половины квартир будут сдавать по договорам коммерческого найма, что обеспечит рентабельность строительных проектов, а также предотвратит разделение граждан по социальному статусу и классам [11].

Жилье экономкласса позволит решить насущный жилищный вопрос более 40% россиян среднего класса [12]. Однако иностранцы и лица без гражданства воспользоваться арендой такого жилья не смогут. Малоимущие по-прежнему будут получать жилье по договору социального найма. Цена в одном городе не всегда будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от расположения в городе, наличия жилищно-коммунальных удобств, таких как лифт, мусоропровод и т.д., а также от этажа, на котором снимается квартира. Максимальный размер платы за аренду будут устанавливать региональные власти. Арендодатель имеет право увеличить стоимость только через 3 года после заключения договора со съемщиком, при этом индексация может проводиться ежегодно.

На наш взгляд, важно делать акцент на необходимости предоставления квартир не строго по норме – 18 метров на человека, а по принципу «человек-комната», чтобы каждый ребенок имел свою, даже не очень большую, комнату. Это очень важная задача, которая стоит сегодня перед архитекторами. В данном случае решение социально-экономической задачи в стране гораздо важнее потерь, которые понесут арендодатели, так как необходимо решить проблему расселения населения. Данное решение будет способствовать также развитию городов, что является первоочередной стратегической задачей города, которая определяет первичный сектор экономики, так как расселение идет преимущественно рабочего класса. Таким образом, аренда жилья является вторичным накоплением капитала, так как в данном случае не осуществляется производство, а только распределяются права собственности. Решение проблемы расселения населения будет связано с увеличением производственных сил и эта задача напрямую связана с увеличением доходов города в будущем.