В соответствии с поправками №214-ФЗ с 1 июля 2019 года, все застройщики обязаны реализовывать недвижимость с применением счетов эскроу. [1] Данные поправки должны защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Наряду с поправками в №214-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 года №480 были приняты исключения, для плавного перехода на новую систему. Исключением стали объекты, которые, на момент принятия поправок, были завершены на 30%, в случае комплексного освоения территорий на 15%, для системообразующих застройщиков – 6%. [2].

Защищенность сделки обеспечивается третьей стороной, эскроу-агентом – банком. Интерес банка в данной ситуации – дополнительный доход. В соответствии с поправками в №214-ФЗ, застройщик для финансирования объекта строительства (для каждого отдельного разрешения на строительство) оформляет целевой кредит в банке. При этом, застройщик имеет право открывать эскроу-счета в разных уполномоченных банках и в разное время, расторгнуть договор с банком, закрыть счет и открыть в новом банке. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банком, в зависимости от собственных средств заемщика, вложенных в проект и экономической привлекательности проекта. Также по договору процентная ставка может снижаться по мере сокращения рисков – прогресса строительства и количества реализованных квартир.

Несмотря на привлечение эскроу-счетов, суть продажи по договору долевого участия осталась прежней, добавилась только финансовая-защищенность сделки. Эскроу-счет применяется отдельно для каждого ДДУ. Принципиальная схема реализации недвижимости с применением эскроу-счетов выглядит следующим образом:

• Подготовка проекта договора долевого участия со способом расчета через эскроу-счет с указанием эскроу-агента.
• Обращение покупателя в банк с паспортом и проектом договора долевого участия.
• Открытие эскроу-счета и внесение реквизитов в ДДУ.
• Регистрация договора в Росреестре.
• Внесение денежных средств на эскроу-счет.
• Депонирование денежных средств банком.
• Предоставление денежных средств застройщику после предоставления документов подтверждающих выполнение обязательств.

Дополнительные обременения для застройщика в виде обслуживания кредита скомпенсированы освобождением от некоторых условий, предусмотренных для защиты дольщиков и незначительных в случае применения эскроу-счетов:

• Смягчение требования по площади реализованных многоквартирных домов, как показатель опыта.
• Смягчение требований по реализации одного объекта по одному разрешению на строительство.
• Нет требований к собственным средствам.
• Допущение отсутствия недоимок.
• Отменяются взносы в компенсационный фонд.
• Отмена требования содержания счета застройщика и генподрядчика в одном банке
• Возможен выпуск ценных бумаг и выдача обеспечений по обязательствам, в т.ч. третьих лиц.
• Ликвидация ограничений по работе с банками.

Применение эскроу-счетов в реализации недвижимости налагает на застройщика обременение в виде необходимости обслуживать кредит, но при этом защищает его от недостатка финансирования. Послабления, предусмотренные №214-ФЗ для застройщиков при применении эскроу-счетов позволяют большим компаниям наращивать производство, а маленьким компаниям дает шанс на развитие среди гигантов отрасли. Банки имеют свой интерес в успешной реализации проектов строительства и для сотрудничества с застройщиками предоставляют целевые кредиты со специальными условиями, мотивирующими застройщиков реализовывать объекты недвижимости в срок. Возможность не производить взносы в компенсационный фонд позволяет снизить расходы с каждого ДДУ на 1.2%. Бенефициар и депонент страхуют свои риски, банк выставляет свою маржу. Но несмотря на это застройщик получает новые трудности и риски, связанные с внеплановыми проверками, контролем расходов. Если застройщик реализовывает проект на собственные средства, то он теряет значительные суммы, ведь потенциальные денежные средства заморожены на счете в банке, а не пущены в оборот для создания новых доходов, равно как и для покупателя, на эскроу-счета не начисляются проценты в отличии от депозита. Покупатель также не может распоряжаться своими денежными средствами на эскроу-счете.