Вопросы регулирования сделок по отчуждению долей в жилом помещении представляются также актуальными в свете проблемы «квартирного рейдерства» – скупки по заниженным ценам долей в недвижимости, что ведёт к существенному нарушению прав сособственников такого жилья. Стоит согласиться с Н.Б. Малявиной, которая в своей статье обращает внимание на то, что на сегодняшний момент, несмотря на многолетнюю историю существования рейдерских захватов в области жилой недвижимости, правового противодействия им, полностью разрешить данную проблему пока не удаётся. Это связано во многом с тем, что некоторые схемы, используемые рейдерами, всё ещё остаются в рамках правового поля [2, с. 19].

Так, например, весьма распространённым остаётся захват посредством приобретения доли в праве общей собственности на жилое помещение – путём приобретения права проживания в таком помещении. Создавая помехи для нормального проживания остальным сособственникам, рейдеры фактически вынуждают со временем продать им доли по сниженным – по сравнению с рыночными – ценам. Приобретя все доли на жилое помещение, рейдер продаёт объект недвижимости третьему лицу, получив значительную прибыль между покупкой долей и такой продажей [3, с. 100]. Таким образом, нарушаются не только права сособственников жилого помещения, но и отраслевой принцип добросовестности. Для предотвращения покупки доли посторонним недобросовестным субъектом в действующем гражданском законодательстве предусмотрена возможность преимущественной покупки сособственниками долей на жилое помещение. Общие правила такой покупки предусмотрены статьёй 250 Гражданского кодекса РФ [4].

Одним из важнейших элементов реализации данного института является предусмотренная п.2 рассматриваемой статьи обязанность продавца доли в письменной форме извещать остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В случае если в течение месяца участники долевой собственности, которым было направлено такое извещение, не изъявят своё желание приобрести долю, либо откажутся от покупки, то продавец получает право продать долю в жилом помещении постороннему лицу. Если после производства такой сделки будет установлен факт нарушения преимущественного права сособственников, участники долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателей (п.3 статьи 250 ГК РФ).

Отметим, правила покупки преимущественной покупки предусмотрены и в жилищным законодательствое – в случаях, когда объектом общей долевой собственности является комната в коммунальной квартире (п.6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ [5]).

Несмотря на достаточно подробно урегулированный гражданским законодательством порядок защиты прав участников общей долевой собственности на недвижимость, в 2016 году в действующем Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [6] в новой редакции была изложена норма п.1 статьи 42, в соответствии с которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе и на жилые помещения) подлежат обязательному нотариальному удостоверению [7]. Как представляется, введение нотариуса как дополнительного гаранта законности производимых сделок с недвижимостью поспособствует дополнительному обеспечению прав участников общей долевой собственности,.

Так, например, зачастую сделки с долями оформлялись посредством договоров дарения или займа, где залогом выступала доля на жилое помещение – что приводило к обходу использования сособственником права преимущественной покупки. Кроме того, на практике встречаются расхождения в цене сделки – в извещении сособственникам может подаваться заведомо более высокая цена по сравнению с реальной ценой сделки [8, с. 65].

Теперь же к обязанностям нотариуса относится проверка обоснованности предполагаемой сделки с долей – он может отказать в удостоверении того же договора дарения, если обнаружит признаки притворности такого соглашения, наличие в нём признаков договора купли-продажи. Отказ нотариуса от удостоверения сделки может быть оспорен в судебном порядке, где уже сам суд определит характер предполагаемого отчуждения. Как отмечают представители Федеральной нотариальной палаты, нарушители, преследуя противоправные цели при совершении сделки, редко обращаются в суд, поэтому участие нотариуса резко сократит количество неправомерных отчуждений долей [9].

Важнейшим достижением в установлении нотариального участия в отчуждении долей жилых помещений является установление требований к извещению о намерении продать долю постороннему лицу. Общей нормой статьи 250 ГК РФ предусмотрены только общие требования к содержанию извещений – цена сделки, а также «другие условия», на которых продавец собирается произвести продажу доли. Вопросы извещения сособственников урегулированы Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3) [10].

Наряду с необходимостью отразить в извещении участников долевой собственности цену и объект продажи (т.е. характеристику самой доли, в отношении которой предполагается продажа), в зависимости от особенностей осуществления права собственности по отношению к конкретному объекту недвижимости. В Рекомендациях приведён лишь примерный список наиболее распространённых: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Кроме того, Методические рекомендации указывают на надлежащий способ направления такого извещения. Пунктом 2.3. указывается, что «допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы» – с отсылкой на  законодательство о нотариате [11] предусматривается возможность не только почтового отправления, но и направления извещения через нотариуса. При этом общие положения гражданского законодательства указывают только на то, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило на адрес адресата, но вручения либо ознакомления не произошло по обстоятельствам, зависящим от него. В свою очередь, неполучение извещения по не зависящим от адресата причинам не является основанием для признания его доставленным.

В качестве примера из судебной практики можно привести Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136: извещение было направлено сособственнику не заказным, а обычным письмом; по вине работников отделения почтовой связи не было доставлено, однако по идентификатору на сайту  было отмечено как доставленное, что и послужило для признания его доставленным в первой инстанции. Однако Верховный Суд решение отменил, мотивировав это тем, что «судами первой и апелляционной инстанций приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий» [12].

Установление обязанности именно известить, а не совершить действия по извещению выступает важной гарантией защиты прав сособственников жилого помещения, объективно не знающих всех сторон предполагаемой сделки.

Кроме того, нотариальное законодательство в этих же целях предусматривает дополнительные требования к документальным подтверждениям отправки извещения о продаже доли постороннему лицу. Так, пункт 2.5. Методических рекомендаций указывает на возможные способы бесспорного подтверждения направления извещения о предполагаемой продаже доли постороннему лицу:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно

При этом опись вложения таким доказательством не является, поскольку содержание извещения сособственников в описи не отражается (пункт 2.6. Рекомендаций). Как представляется, подобное правило необходимо закрепить на законодательном уровне – поскольку положения Рекомендаций направлены, прежде всего, нотариусам, проверяющим правомерность сделки по отчуждению.

Стоит также отметить норму пункта 4.1. статьи 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Однако это правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Поэтому нами предлагается дополнить Гражданский кодекс нормой, регламентирующей бесспорное подтверждение направления. Такое дополнение может быть произведено отдельным указанием на недостаточность описи вложения в статье 250 ГК РФ, и (или) описанием способов такого подтверждения в нормах о юридически значимых сообщениях – отдельной статьёй 165.2 «Направление юридически значимого сообщения», а также указанием на способы подтверждения направления (опись вложения как общее правило, и иные дополнительные способы – в случаях, установленных федеральным законом) в статье 165.1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения». Данные положения должны способствовать более эффективной защите прав всех участников общей долевой собственности на объекты недвижимости, правомерности совершаемых сделок.

Расследование преступлений экономической направленности сталкивается с необходимостью использования специальных экономических знаний – ввиду самой специфики деятельности, в ходе которой совершаются преступления. Поэтому, как представляется, существенную роль при рассмотрении судебных дел, связанных с защитой экономических прав и законных интересов граждан и организаций, играет правильное и точное использование специальных знаний. Судебная экспертиза является основной формой такого использования.

Проведение экспертизы основано на целом ряде норм действующего законодательства – как специального закона, регулирующего общие вопросы судебно-экспертной деятельности [2], так и положений процессуального законодательства.

В зависимости от специфики подлежащих доказыванию фактических обстоятельств в науке предлагаются также и различные классификации судебных экономических экспертиз. Так, традиционно – ещё в советских исследованиях – обозначалось шесть видов таких исследований:

1.Экспертизы документов бухгалтерского учёта.

2.Финансово-кредитные экспертизы.

3.Экспертизы экономики труда.

4.Планово-экономические экспертизы.

5.Финансово-экономические экспертизы.

6.Экономико-статистические экспертизы [5, с. 151].

В условиях современной рыночной экономики некоторые из таких экспертиз – ввиду коренной перестройки самой системы имущественных и

хозяйственных отношений – утратили свою актуальность. Такие экспертизы, как планово-экономическая, экспертиза экономики труда, в настоящий момент не производятся.

Нет единства и на уровне нормативных актов. При этом, в отличие от методических вопросов, где единой методики проведения таких экспертиз до сих пор не установлено, ведомственными нормативными актами предусмотрено сразу две классификации судебно-экономических экспертиз.

Так, на практике наиболее часто применяются две классификации, которые регламентированы нормативными актами Министерства внутренних дел РФ, а также Министерства юстиции – что, конечно, не вносит ясности в правовое регулирование производства экономических экспертиз.

В соответствии с Приложением к Приказу МВД РФ от 29.06.2005 г. № 511 «Вопросы организации производства судебных экспертиз в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел Российской Федерации» [3], предусматривается дифференциация судебно-экономических экспертиз на четыре самостоятельных вида – в зависимости от объекта исследования:

- судебно-бухгалтерская экспертиза, направленная на исследование содержания записей бухгалтерского учёта;

- судебная финансово-кредитная экспертиза, направленная на исследование соблюдения хозяйствующими субъектами принципов и правил кредитования;

- судебная финансово-аналитическая экспертиза, связанная с исследованием и определением финансового состояния хозяйствующих субъектов;

- судебная налоговая экспертиза, направленная на исследование исполнения хозяйствующими субъектами обязанностей по исчислению налогов и сборов.

К числу несомненных достоинств предусмотренной актом МВД России классификации экспертных исследований относится указание на уровне

нормативного акта наиболее важных родов экономических исследований. Как отмечает в своей статье А.Н. Мамкин, разграничение экспертиз по самым значимым и наиболее часто встречающимся на практике сферам экономических отношений, обозначенное в Приказе МВД № 511, позволяет чётко отграничить одну экспертизу от другой, что в дальнейшем предопределяет выбор экспертом правильной методики [6, с. 122 - 127]. На наш взгляд, выделение в качестве самостоятельного рода аналитической экспертизы является несомненным «плюсом» рассматриваемой классификации, поскольку в условиях развития экономических отношений, а также совершенствования законодательства о несостоятельности (банкротстве) организаций вопросам аналитических исследований придаётся всё большее значение.

Отметим, что во многих теоретических работах именно предложенная МВД классификация рассматривается в качестве основной для дальнейшего исследования. Для эффективного расследования экономических преступлений классификацию экспертиз требуется осуществлять, обращая внимание на необходимость производства конкретных исследовательских действий к той или иной разновидности финансовых операций предприятия, отражаемых в соответствующих, подлежащих непосредственному исследованию документах.

Так, в соответствии с Приложением № 1 к Приказу Министерства юстиции РФ от 27.12.2012 г. «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым предоставляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России» [4], выделяется только два вида экономических экспертных исследований:

1.Бухгалтерские экспертизы.

2.Финансово-экономические экспертизы.

В теории справедливо также указывается на неуниверсальный характер положений Приказа МВД № 511, не в полной мере отвечающих всему спектру

финансовых операций в сегодняшнем коммерческом обороте. Как справедливо обращает внимание А.А. Савицкий: «Российская экономика характеризуется динамичным развитием, и в настоящее время можно отметить целый ряд актуальных экспертных вопросов, которые нельзя отнести ни к одному из представленных родов. К таким экспертизам можно отнести исследования по вопросам, связанным с операциями с ценными бумагами (в том числе обращающимися на открытом рынке), вопросы, связанные с лизинговыми операциями, с операциями факторинга, вопросы внешнеэкономической деятельности и т.д.» [8, с. 45]. На необходимость выделения экспертиз, направленных на исследование отдельных видов экономических операций – в частности, операций с определением стоимости долей в уставном капитале обществ – указывают также в своей статье М.Г. Нерсесян и К.Л. Петров [7, с. 57].

Таким образом, можно сделать вывод, что необходимо предусмотреть на нормативном уровне единую классификацию судебно-экономических экспертиз. Наиболее целесообразным в качестве основы для классификации представляется принять нормативный акт Министерства юстиции, в соответствии с которым необходимо подразделять отдельные роды судебно-экономических экспертиз на конкретные виды и подвиды. В качестве особого вида судебно-экспертных исследований всегда должна выделяться налоговая экспертиза – как один из основных источников получения доказательственной информации при расследовании налоговых преступлений