Недвижимость представляет собой реальный актив, являющийся одним из возможных направлений инвестиций, выбор которых стоит перед обладателем свободных денежных средств.

Исследовав ситуацию, которая складывается на рынке недвижимости, а также действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу земельных правоотношений, можно сделать вывод, что помимо физических характеристик (местоположение, площадь и т.д.) инвестиционная привлекательность земельных участков достаточно сильно зависит от вида его использования. Вид же использования земельного участка определяется на основании законодательно разрешенного использования (он содержится в государственном кадастре недвижимости) и градостроительных планов развития территорий.

В основе обоснования принимаемых инвестиционных решений лежат методы, характеризующиеся распределением расходов и доходов на протяжении всего периода их реализации.

При инвестировании в недвижимость используются нижеследующие показатели, отражающие разные стороны такого понятия как экономическая эффективность проекта:

1. срок окупаемости проекта.  Настоящий показатель сообщает о периоде времени, необходимом, чтобы определить выбор вложения денежных средств, но он не учитывает динамику доходов в следующие периоды;
2. чистая текущая стоимость доходов.  Показатель сообщает о реальном приросте активов, полученный от реализации анализируемого инвестиционного проекта, но он сильно зависим от примененной ставки дисконтирования, также в нем не учитываются затраты на проект;
3. индекс рентабельности проекта (ставка доходности). Этот показатель отражает величину чистого приведенного дохода, который будет получен по отношению к единице затрат на проект. Индекс рентабельности проекта зависим от применяемой ставки дисконтирования;
4. внутренняя ставка доходности проекта. В данном показателе отражен  так называемый «запас прочности», присущий оцениваемому проекту. С точки зрения экономики это ставка дисконтирования, которая уравновешивает приведенные расходы с доходами на проект. У этого метода есть и недостаток:  это  предположение о том, что можно реинвестировать денежные средства по внутренней ставке доходности, что на практике это невозможно. Также если в течение оцениваемого периода крупные затраты возникли не один раз, то данный показатель будет иметь достаточно много вариантов решений;
5. модифицированная ставка доходности. Данный показатель рассчитывается для проектов, которые предполагают распределять затраты по годам. Денежные средства, оставшиеся свободными, которые предназначены для вложения их в основной проект, в ближайшие годы позволительно временно инвестировать в другие проекты, которые соответствуют условиям ликвидности и безопасности. Так как второстепенные проекты будут приносить доход, то в начальный период потребность в размере инвестиций будет меньше, что следует из уровня ликвидной и безопасной ставки дисконтирования;
6. ставка доходности финансового менеджмента. Показатель отражает предположение о том, что доходы, получаемые от оцениваемого проекта, можно инвестировать в несколько других проектов, которые имеют абсолютно разный уровень прибыльности. Затем следует определить среднюю ставку доходности, и на ее основе рассчитать величину накоплений к тому моменту времени, когда возникнет последняя сумма доходов.

Основой  эффективной инвестиционной деятельности на территории конкретного государства являются законодательные нормативно-правовые акты, на основании которых  осуществляется эта деятельность.

При четком регламентировании и грамотном регулировании инвестиционной деятельности инвестиционный потенциал государства растет. Эффективная нормативно-правовая база может дать инвестору чувство защищенности и стабильности, что позволит более рационально использовать финансовые ресурсы в инвестиционных проектах.

Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности в России осуществляется несколькими видами законодательства. [1, c. 145].

К первому виду относится специальное инвестиционное законодательство, ко второму виду относится гражданское и хозяйственное законодательство.

Привлечение, поддержка и защита прямых инвестиций является одним из приоритетных направлений деятельности Правительства Российской Федерации.

Выделяют следующие уровни нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность (рис. 1).

Рис. 1. Уровни нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность Российской Федерации

Инвестиционную деятельность должны регламентировать специальные законы, направленные на ее регулирование, но если что-то упущено в рамках специфического законодательства, то следует обращаться к общегражданским актам.[2]. Вопрос состоит в том, насколько часто приходится обращаться к неспецифическим нормативно-правовым актам из-за отсутствия соответствующего положения в законе. Следует рассмотреть и проанализировать основные проблемы специфического законодательства РФ в области инвестиционной деятельности, чтобы оценить текущее состояние инвестиционного рынка в России.

Сегодня нормы, регулирующие инвестиционную деятельность, в основном сосредоточены в трех федеральных законах – ФЗ «Об иностранных инвестициях», ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Первым специализированным законом в истории современной России стал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Закон состоит из шести глав, каждая из которых посвящена своей тематике.

Главным достоинством данного нормативно-правового акта является четкое определение области применения данного закона – инвестиции в капитал (основные средства), никакой финансовой сферы. Закон направлен на регулирование инвестиционной деятельности именно на реальном секторе экономики, а для капиталоемких и медленно окупающихся сфер введено понятие «иного социального эффекта». [3].

В первой главе рассматриваются основные понятия, область применения закона, объекты и субъекты инвестиционной деятельности, часть из которых встречается в ГК РФ. Первая глава похожа на вступление и несет больше информационный  смысл, является преамбулой всего закона.

Во второй главе регулируются права и обязанности всех субъектов инвестиционной деятельности. Однако, что касается взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности, то законодательство ссылается на диспозитивный метод правового регулирования, это означает, что субъекты инвестиционной деятельности свои взаимоотношения строят самостоятельно, в их основе лежат договора, заключаемые субъектами между собой, что вновь заставляет нас вернуться к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности представлено в третьей главе закона. Осуществляется оно в двух формах: создание условий, благоприятных для развития инвестиционной деятельности, и прямое участие государства в инвестиционной деятельности. Однако перечень мер, который направлен на создание условий, благоприятных для того, чтобы инвестиционная деятельность развивалась, не несет серьезной регулятивной нагрузки. Перечень методов, предполагающих прямое участие государства в инвестиционной деятельности является несколько более конкретным, но он также не позволяет построить прозрачную и единообразную систему государственного финансирования инвестиционных проектов на своей основе. [4, c. 36].

Далее рассматриваются государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности, и, прежде всего, четко прописаны гарантии в области изменения (увеличения) совокупной налоговой нагрузки, однако также указаны и исключения, т.е. закон не гарантирует полной защиты от изменения налогового законодательства даже для приоритетных проектов.[5, c. 87].

Наше государство гарантирует защиту капитальных вложений, вне зависимости от форм собственности в ст. 15 Закона № 39-ФЗ. Однако в ст. 16 этого же закона уже говорится, что капитальные вложения могут быть национализированы, но лишь при условии равноценного и предварительного возврата убытков государством, которые были нанесены субъектам инвестиционной деятельности (опираясь на Гражданский кодекс РФ и Конституцию РФ). [6]. В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона № 39-ФЗ порядок возмещения убытков субъектам инвестиционной деятельности в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, определяется законодательством РФ, заключенными договорами и (или) государственными контрактами.

В  Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» много прямых и косвенных ссылок на иные нормативно-правовые акты, т.е. складывается впечатление, что никаких кардинальных изменений и отличий от действующего общего законодательства в нем нет. Данный закон имеет большое значение для социально-экономического развития страны, однако в нем нечетко указаны задачи и цели его принятия и результаты, которые будут ожидаться в результате правоприменения. В дополнение можно отметить, во многих субъектах страны принято региональное законодательство как способ регулирования инвестиционных отношений.

Следующий закон, применяющийся в инвестиционной деятельности, регулирует экономические отношения, которые возникли как результат  инвестиционных операций, реализованных зарубежными экономическими субъектами. Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» действует на протяжении девятнадцати лет. Он был принят, чтобы регулировать особенности инвестиционной деятельности, которая осуществляется инвесторами, не являющимися резидентами Российской Федерации.

В данном законе, как и в предыдущем, содержатся основные понятия (определения) и область его применения. Однако в нем не сформулированы основные цели и задачи привлечения иностранных инвестиций. Далее закон представляет государственные гарантии, которые можно разнести на несколько групп:

-        гарантии, которые обеспечивают неприкосновенность имущества, из которого состоит иностранная инвестиция;

-        гарантии, которые закрепляют право за иностранным инвестором пользоваться результатами, возникшими от ведения его предпринимательской деятельности;

-        гарантии, которые касаются порядка рассмотрения споров, возникающих при реализации инвестиций. [7].

Мы видим, что данные гарантии являются достаточно общими. Однако, если действие закона не затрагивает отношения, которые связаны с вложениями иностранного капитала в банки или другие кредитные организации, в страховые организации, в некоммерческие организации, то получается, что и эти гарантии на них не распространяются. Вместе с тем,  целый ряд норм данного закона имеет отсылочный характер (диспозитивный метод), т.е. заставляет не использовать общегражданские нормативно-правовые акты, например: ст. 16 («Льготы, предоставляемые иностранному инвестору и коммерческой организации с иностранными инвестициями, по уплате таможенных платежей»)[8]) и ст. 20 («Создание и ликвидация коммерческой организации с иностранными инвестициями»).

Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» утратил силу в части норм, противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ. Однако мы видим, что закон все ещё действует и используется последняя редакция от 2011 г. В тексте закона отсутствуют различия между регулированием прямых и портфельных инвестиций, т.е.  не прослеживаются различия в процессе регулирования инвестиций, если инвестор контролирует собственные инвестированные средства, а также принимает участие в процессе управления организациями и предприятиями, которые были созданы с его помощью, т. е. прямые инвестиции, и если инвестора волнует только получение дохода от вложенного им капитала и он практически никак не принимает участия в управлении предприятием, т.е. портфельные инвестиции.

Опираясь на федеральный конституционный закон “О Правительстве Российской Федерации” Правительство Российской Федерации подготавливает и осуществляет государственную политику, касающуюся сферы международного инвестиционного сотрудничества. [9].

Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. N 1928 «О частных инвестициях в Российской Федерации» носит  более практический характер, чем законы, т.к. описывает определенные действия и дает четкие указания.

Существуют также такие документы, как Постановления Правительства Российской Федерации, – акты управления общенормативного содержания, издаваемые Правительством РФ, не выходя за рамки его компетенций, на основе и во исполнение федеральных законов об инвестициях. Например, Постановление «О привлечении внебюджетных инвестиций» (№ 507 от 23 мая 1994 г.), «Об активизации работы по привлечению иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации» (№ 1108 от 29 сентября 1994 г.) и др. [10,11]

В заключении обратимся к нормативным документам в области оценки эффективности инвестиционных проектов. «Методические рекомендации по оценки эффективности инвестиционных проектов» были утверждены Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ в 1999 году. [12]. В документах рекомендуется оценивать эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте. При недостаточной эффективности в ходе анализа на первом этапе рекомендовано «рассмотреть возможность применения различных форм его поддержки», однако при заблаговременном выборе источников финансирования уже на первом этапе можно определить экономическую целесообразность реализации проекта. [13].

Нет количественных характеристик и критериев социальной и экологической эффективности, поэтому некорректно говорить о расчете социальной эффективности проекта, можно лишь определить или выявить некий социальный эффект проекта. Особое внимание в рекомендациях уделено коммерческой эффективности проекта, но не уточняется, почему именно коммерческой, а не экономической эффективности. Не хватает в данном документе и распределения показателей по отраслевым особенностям проекта. Таким образом, действующие методические рекомендации требуют некоторых дополнений, изменений и разъяснений. Возможно, целесообразно будет дополнить документ специфическими показателями эффективности для определенных отраслей производства.

Анализируя нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность, однозначно можно говорить о том, что для стабильного экономического роста нужны положительные условия для развития инвестиционной деятельности, создание форм и методов правого и экономического контроля, учитывающих истинную инвестиционную ситуацию.

В настоящее время возникают юридические коллизии, характеризующиеся принятием региональных законов раньше, чем федеральных. Например, Областной закон Свердловской области от 23.05.2011 №28-ОЗ «Об участии Свердловской области в государственно-частном партнерстве» появился раньше, чем общероссийский  на  4 года.[14].      Еще одним примером закона на уровне субъекта РФ выступает Областной закон Свердловской области от 30.06.2006 №43-ОЗ «О государственной поддержке субъектов инвестиционной деятельности в Свердловской области». [15].      Большинство  субъектов РФ имеют собственные законодательные акты, регламентирующие инвестиционную деятельность. Следовательно, достаточно часто нормативно-правовые акты на уровне субъекта являются более проработанными, четко сформулированными и применяются более активно. [16, c. 117].

Правовое поле областной инвестиционной политики  основано на следующих документах. Закон Свердловской области от 15.07.2010 N 60-03 (ред. от 23.05.2011) «О государственной поддержке субъектов инновационной деятельности в Свердловской области» [15] регулирует отношения, связанные с предоставлением органами государственной власти Свердловской области государственной поддержки субъектам инновационной деятельности, являющейся одним из приоритетных направлений социально-экономического развития Свердловской области. Помимо указанного документа, приоритеты инвестиционной политики региона представлены также в таких документах, как:

-    Стратегия социально-экономического развития Свердловской области на период до 2020 года, одобрение получено постановлением Правительства Свердловской области от 27.08.2008 г. № 873-ПП;

-    Стратегия социально-экономического развития Свердловской области на 2016-2030 годы;

-    Стратегия развития науки и инновационной деятельности в Свердловской области на период до 2020 года;

-    Соглашение о сотрудничестве между Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам и Правительством Свердловской области от 11 мая 2010 г. № 17;

-    Соглашение о сотрудничестве между Министерством промышленности и науки Свердловской области, Свердловским областным союзом промышленников и предпринимателей и Уральским отделением Российской академии наук от 15 июля 2010 года;

-    и другие нормативно-правовые акты, направленные на поддержку и стимулирование научно-технической и инновационной деятельности, развитие инвестиционной инфраструктуры. [17].

Роль и место государства в инвестиционном процессе – дискуссионная тема среди ученых. Главная цель государства – это создание хороших условий для привлечения инвестиций, при этом ограничить свою функцию как непосредственного инвестора.[18]. Из-за нестабильности условий осуществления инвестиционной деятельности одной из серьезнейших проблем действующего законодательства является проблема обеспечения неизменности требований, касающихся деятельности инвесторов на территории Российской Федерации. На данный момент в российских нормативно-правовых актах не затронуты основные составляющие льгот, которые могут быть у иностранных инвесторов в рамках уровня субъектов Российской Федерации. Законодательно не определено содержание процедуры составления Правительством Российской Федерации специального “перечня” приоритетных инвестиционных проектов, включение в который будет свидетельствовать о присвоении проекту статуса приоритетного. Отсутствуют в законодательстве и нормы, обеспечивающие обратную связь исполнительной и законодательной власти с субъектами инвестиционной деятельности на территории РФ.

Наряду с Конституцией и законами в законодательстве Российской Федерации существует огромное количество подзаконных нормативно-правовых актов: писем, распоряжений, указов и т.п. Разные нормативно-правовые акты, которые регулируют одинаковые правоотношения, иногда противоречат друг другу, что, в свою очередь, увеличивает неопределенность и риски реализации инвестиционной деятельности. Также большим «камнем преткновения» на пути возрастания притока инвестиций в отечественную экономику, помимо несовершенства законодательства, являются различные административные барьеры и достаточно высокие риски.