Любая система, как механизм состоит из множества мелких деталей, так и система учета недвижимости России состоит из систем учета на уровне ее субъектов. Организация системы управления недвижимостью должна начинаться с создания единой базы данных недвижимого имущества в субъекте Федерации и последующей его инвентаризации.

Анализ результатов инвентаризации позволяет осуществить качественную предварительную оценку имущества, результатом которой становится информация о том, какое недвижимое имущество на данной территории преобладает, сколько и каких объектов недвижимости находится на предприятиях и организациях всех форм собственности, затратно или доходно оно используется, а также получение ответа на вопрос – посильно ли государству бремя реализации этого имущества. Это позволяет определить дальнейшие подходы к управлению, увязывая их с перспективами экономического развития области в целом.

Но из-за ряда проблем, на сегодняшний день система государственного учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства препятствует гражданскому обороту и полноценному обороту прав на недвижимое имущество, сдерживает развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, это высокие затраты на содержание и функционирование системы государственного учета и технической инвентаризации.

1. Расходы по первичной инвентаризации производственных зданий в Калужской области достигают $ 3-4 за 1 м2. Данная проблема становиться особенно актуальной в связи с проведением реструктуризации естественных монополий. При совершении сделок с жилыми помещениями, собственники оплачивают работы по инвентаризации и предоставление им выписки в размере 600–3000 руб. Учитывая, что выписка из техпаспорта БТИ действительна в течение ограниченного срока, во многих случаях собственник квартиры вынужден для совершения одной сделки оплачивать эти услуги несколько раз.

2. Сроки первичной инвентаризации обычного вновь построенного многоквартирного дома площадью 10–15 тысяч м2, определенные по Нормам времени, утвержденным Госстроем России, составляют 4-6 месяцев. Чтобы ускорить этот процесс Заказчик вынужден оплачивать работы по инвентаризации с повышающими коэффициентами от 2 до 10, что приводит к удорожанию жилья.

3. Основными причинами высоких затрат на содержание и функционирование системы учета объектов недвижимости, являются:

- техническая инвентаризация, которая носит коммерческой характер, проводится государственным казенным предприятием, с установлением монопольного положения такой организации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 04.12.00 № 921, правом осуществления технической инвентаризации наделены государственные организации, которые аккредитуются Минэкономразвития РФ.

- отсутствие правил инвентаризации и учета объектов нежилого назначения, которыми должен определяться объем работ, приводит к тому, что БТИ произвольно определяют как объем описываемых характеристик объекта, так и стоимость работ. До настоящего времени не утверждены инструкции по технической инвентаризации промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, гидротехнических и многих других объектов недвижимости.

4. Отсутствие механизмов обеспечения ответственности БТИ за качество инвентаризационных работ и достоверность сведений, а также отсутствие целесообразности инвентаризации при совершении каждой сделки, создают почву для коррупции. В частности, установленное требование о проведении в обязательном порядке инвентаризации при совершении каждой сделки, как правило, не выполняется. При совершении сделок с квартирами, чаще всего БТИ выдают уже существующий технический паспорт. Федеральными законами не установлен срок действия технического паспорта. Согласно установленной органами БТИ практике, срок действия такого паспорта – как правило, один год.

5. Отсутствие государственного регулирования ценообразования и сроков выполнения работ по инвентаризации создает возможности для злоупотребления монопольным положением со стороны организаций, осуществляющих инвентаризацию и технический учет.

6. Организационная и технологическая разобщенность системы технического учета и системы кадастрового учета земельных участков порождает дублирование функций, споры о компетенции, увеличивает число инстанций, последовательно рассматривающих вопросы, связанные с формированием объектов недвижимости, провоцирует споры между указанными инстанциями о правовой оценке юридических фактов. Например, при проведении работ по кадастровой съемке земельного участка, обязательным требованием является наличие экспликации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Этот же документ является результатом проведения работ по технической инвентаризации. В результате экспликации, подготовленные землеустроителями, не соответствуют тем же экспликациям, подготовленным БТИ. Также происходит дублирование со стороны БТИ, когда при проведении технической инвентаризации производятся действия по обязательным обмерам и составлению планов (абрисов) земельных участков.2 Заложником этой ситуации становится правообладатель объекта недвижимости.

7. Функционирование системы технического учета и технической инвентаризации связано с высокими издержками также в силу сложившейся «разорванной» структуры собственности. Права на земельные участки и расположенные на них здания и сооружения в большинстве случаев принадлежат различным правообладателям, что предъявляет высокие требования к точности описания объектов недвижимости, а также описания границ возникающих в этой связи сервитутов. Получившая широкое распространение ситуация, когда объектом права собственности является отдельное помещение в здании, также требует точных измерений геометрических характеристик объекта.

8. Отсутствие единых регламентов хранения и обмена данными между организациями технической инвентаризации и регистрационной службы препятствует информационному обмену в электронной форме.

Во-вторых, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показала:

1. Проведение технической инвентаризации является обязательным при первичной регистрации прав на объект недвижимости, а также при совершении каждой сделки. В тоже время в случае, если основные характеристики зданий, сооружений и отдельных помещений не подвергались изменениям с момента первичной инвентаризации, внеплановая инвентаризация приводит к необоснованным издержкам правообладателей. Более того, как показала практика, требование о проведении внеплановой инвентаризации часто не соблюдается.

2. Объем сведений, требуемых для технического учета, превышает объем сведений необходимый для целей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для целей первичной регистрации прав на здания и сооружения требуются следующие качественные и количественные характеристики объекта: площадь, местоположение (адрес или другие координаты), этажность (в т.ч. подземная этажность), указание этажа и номера для отдельных помещений, назначение объекта3. В тоже время, в Едином государственном реестре объектов капитального строительства4 и техпаспорте, содержится более 20 показателей. Следовательно, остальная часть предназначена не для заявителя, а для тех государственных и муниципальных организаций, которые будут использовать оплаченную заявителем информацию для своих целей.

В-третьих, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета при обеспечении полноты и достоверности сведений о налоговой базе показала:

1. Налог на имущество юридических лиц взимается в соответствии с Законом Российской Федерации от 13.12.91 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий». Налоговая база установлена в размере среднегодовой стоимости имущества, которая зависит от цены приобретения и износа (ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Таким образом, для расчета налоговой базы необходимость технической инвентаризации и технического учета отсутствует

2. Использование инвентаризационной стоимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, не позволяет создать эффективную систему налогообложения. Кроме того, расчет инвентаризационной стоимости, как правило, осуществляется на основании данных первичной инвентаризации. В частности, БТИ определяют инвентаризационную стоимость, руководствуясь Собранием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденными ГК СМ СССР по делам строительства 14.07.1970 г. Применение этого метода расчета не требует проведения повторной инвентаризации.

3. В случае введения местного налога на недвижимость, налоговая база будет устанавливаться на основе массовой оценки рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения. Для применения методов массовой оценки рыночной стоимости недвижимости, данные технической инвентаризации будут недостаточны. В частности, для расчета рыночной стоимости могут быть использованы такие данные как местоположение объекта (район), экологическая обстановка, удаленность от транспортных магистралей и т.п. Органы государственной власти субъектов Федерации, органы местного самоуправления, при осуществлении расчета налоговой базы могут использовать архивы проектной документации, учитывать зонирование территории, отслеживать динамику цен на рынке недвижимости и использовать другие источники информации, в соответствии с выбранной ими методикой оценки. Результаты первичной инвентаризации могут быть использованы для определения площади здания или отдельного помещения, которые необходимы для расчета рыночной стоимости.

В-четвертых, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета в целях контроля безопасности жилищного фонда показала:

В настоящее время, при совершении сделки с помещением в жилых многоквартирных домах, в обязательном порядке требуется проведение инвентаризации. Если в помещении была произведена несанкционированная перепланировка, инвентаризатор делает соответствующую пометку, в которой фиксирует совершенные изменения красными линиями. Регистрация прав на такие объекты федеральным законодательством не урегулирована. Обязанность БТИ в случае установления факта перепланировки, обращаться в суд, или уведомлять уполномоченные на это организации, чтобы добиться восстановления разрушенных конструкций здания законодательством не установлена. Таким образом, обязательная инвентаризация, не решает проблему безопасности жилых помещений. Для обеспечения контроля за соблюдением строительных нормативов и правил, необходимо совершенствование механизмов выявления таких нарушений, том числе в рамках работы жилищных инспекций.

В-пятых, оценка эффективности системы технической инвентаризации и технического учета в целях обеспечения функций по ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций показала:

При расчетах размера субсидий гражданам, для восстановления частично разрушенного жилья в результате чрезвычайных ситуаций, сегодня используются архивы БТИ, а также производится оценка степени разрушений. Для выполнения этой задачи имеет значение наличие данных первичной инвентаризации и или проектной документации.

Государственное управление в области водоснабжения и водоотведения представляет собой исполнительно-распорядительную деятельность соответствующих органов по обеспечению рационального использования, восстановления и охраны водных объектов. Согласно федеральному закону N 416-ФЗ от 7.12.2011 (ред. от 29.07.2018) г. «О водоснабжении и водоотведении» государственная политика в сфере водоснабжения и водоотведения направлена на достижение следующих целей [1]:

- охраны здоровья населения и улучшения качества жизни населения путем обеспечения бесперебойного и качественного водоснабжения и водоотведения;

- повышения энергетической эффективности путем экономного потребления воды;

- снижения негативного воздействия на водные объекты путем повышения качества очистки сточных вод;

- обеспечения доступности водоснабжения и водоотведения для абонентов за счет повышения эффективности деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение;

- обеспечения развития централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения путем развития эффективных форм управления этими системами, привлечения инвестиций и развития кадрового потенциала организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.

Поставщиком коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы. Потребителями коммунальных услуг являются лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации коммунальных отходов для собственных хозяйственно-бытовых и производственных нужд. Потребителями коммунальных услуг на территории муниципального образования являются предприятия, учреждения, организации всех форм собственности и граждане, т. е. и юридические и физические лица.

В России отрасли водоснабжения и водоотведения не являются в полной мере бизнесом, то есть, с одной стороны, все водоканалы являются априори коммерческими структурами, независимо от того, в какой форме действуют – акционерные ли это общества, или муниципальные унитарные предприятия, или государственные унитарные предприятия – с точки зрения закона это все равно предприятия коммерческие. Но, с другой стороны, функция водоканала носит в высокой степени социальный характер. Поэтому у водоканала очень сложная миссия: с одной стороны нужно давать качественную воду, с другой – очищать стоки, с третьей – следить за тем, чтобы цена тарифа поставляемой услуги соответствовала качеству питьевой воды.

В Калуге и Калужской области водоснабжением и водоотведением занимается ГП «Калуаоблводоканал».
Основным видом деятельности является: «Распределение воды для питьевых и промышленных нужд».

В составе предприятия находятся:

– 3 крупных, уникальных водозабора по добыче и подаче питьевой воды (Южный, Окский и Северный);

– 54 станции обезжелезивания и водоочистки;

– насосные станции: «Малинники» (25 тыс.м3/сутки),«Железняки» (60 тыс.м3/сутки), «Турынино» (36 тыс.м3/сутки), «Калужская» (5 тыс.м3/сутки) (находится в резерве). Насосные станции первого и второго подъема, расположенные на территории водоочистных станций Окского, Южного и Северного водозаборов и ГНС (Гидро насосная станция);

– 20 повысительных насосных станций;

– 44 канализационно-насосных станции;

– водовод-дюкер, проходящий по дну Яченского водохранилища.

Имущество предприятия находится в государственной собственности Калужской области, является неделимым и не может быть распределено но вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия, принадлежит предприятию на нраве хозяйственного ведения и отражается на его самостоятельном балансе.

В соответствии с рисунком 1, источниками формирования имущества предприятия являются:

Рисунок 1. – Источники формирования имущества ГП «Калугаоблводоканал»

Предприятие создано в целях извлечения прибыли, а также для удовлетворения общественных потребностей в результате его деятельности.

Согласно рисунку 2, для достижения целей предприятие вправе осуществлять следующие виды деятельности:

Рисунок 2. – Направления деятельности ГП «Калугаоблводоканал»

Основываясь на данных инвестиционной программы ГП «Калугаоблводоканал» по развитию систем водоснабжения и водоотведения муниципального образования «Город Калуга» Калужской области на 2014-2020 гг., можно отметить, что водоснабжение в Калуге и Калужской области осуществляется из подземных и поверхностных источников. 50 % от общего объема приходится на долю поверхностных водозаборов.

Общая протяженность обслуживаемых водопроводных сетей по г. Калуга составляет 666,9 км. Около 40% чугунных труб и 35% стальных труб было в использовании более 30 лет. Количество труб с незначительным износом и сроком эксплуатации менее 10 лет составляет всего около 10%.

Срок использования трубопроводов:

- 45% керамических труб находятся в использовании более 25 лет;

- около 20% стальных и чугунных труб – более 25 лет.

Стальные трубы со сроком эксплуатации более 25 лет имеют 100% износ. Количество труб с незначительным износом и сроком эксплуатации менее 15 лет составляет около 10%. Общий износ водопроводных сетей составляет около 80%.

Следствием неудовлетворительного состояния подземных трубопроводов водоснабжения и канализации является не только потери питьевой воды, но и повсеместное ухудшение экологической обстановки и растущие вспышки кишечных и желудочных заболеваний.

Решение проблемы: не применять металлические трубы, не защищенные от внутренней и наружной коррозии. В качестве замены можно рассматривать: сталь с цементно-песчаным внутренним покрытием и надежной наружной гидроизоляцией; чугун с шаровидным графитом и двусторонней защитой (цементно-песчаный изнутри и с гидрозащитой снаружи); трубы из полимерных материалов.

Сегодня в трубном производстве для нужд жилищно-коммунального хозяйства и строительства применяются весьма широкая номенклатура полимерных материалов. Однако их характеристики и свойства достаточно четко очерчивают границы их применимости, создавая таким образом естественные ниши для каждого полимера в отдельности.

Федеральным центром нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве, выведены методические рекомендации по применению полимерных материалов для систем водоснабжения.

В таблице 1, в соответствии с этими рекомендациями выделяют практические области применения полимерных материалов, используемых для изготовления труб и соединительных деталей, в зависимости от их свойств:

Таблица 1 – Область применения полимерных материалов

Информационно-аналитический центр «RUPEC» провел анализ цен на трубы, произведенных из различных материалов, а именно: сталь, чугун и полиэтилен, в соответствии с рисунком 3:

Рисунок 3. Стоимость труб из различных материалов, различных диаметров

Анализ цен позволяет утверждать, что стальные трубы, за исключением малых диаметров, имеют самую низкую стоимость. Для больших диаметров чугунные трубы оказываются самыми дорогими. Нужно отметить, что стоимость труб может существенно меняться в зависимости от условий доставки, как изменяя общую стоимость материалов, так и делая выгодными определенные диаметры или материалы.

В соответствии с рисунком 4, стоимость монтажа трубопровода зависит от выбранного вида прокладки, особенно в районе городской застройки. Существенную экономию можно получить от бестраншейных методов прокладки, особенно по методу «труба в трубе». Но чтобы сравнить трубы из разных материалов и диаметров в относительно одинаковых условиях, в модель была заложена стоимость прокладки трубопровода в открытой траншее на глубине 3 м, поскольку глубина промерзания грунта может превышать 2 м.

Рисунок 4. Стоимость прокладки труб из различных материалов, различных диаметров

Стальные трубы практически для всех диаметров оказываются самыми дорогими в укладке, что связано с электросварочными работами. Чугунные трубы и ПЭ-трубы обладают своими достоинствами и недостатками в укладке. Трубопровод из ВЧШГ за счет простого раструбного соединения не требует для укладки высокой квалификации монтажников, однако трудоемок из-за большего количества стыков и большой массы труб при больших диаметрах. Намного более легкие ПЭ-трубы, в свою очередь, проще укладывать, но их соединение требует высокой квалификации монтажников. В итоге получается, что трубы из ВЧШГ оказываются дороже в прокладке для небольших и средних диаметров, но сравниваются с трубами из ПЭ для больших диаметров.

Можно сказать, что полиэтиленовые трубы относительно дешевле, как в приобретении, так и в установке, но требуют высокую квалификацию от рабочих. При этом полимерные трубы более прочные и износостойкие.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что сфера ЖКХ – одна из самых сложных в управлении. В настоящее время необходима плановая замена систем водопроводов, которое не менялась уже долгое время и процент износа которой переходит допустимые рамки, такая ситуация наблюдается по всей стране. Со временем стало ясно, что материал труб, которые использовали изначально более износостойкий и подвержен механическим повреждениям, на замену стали и чугуну может прийти полиэтилен, которой сравнительно более дешевый при покупке и в процессе монтажа. Несомненно, в городах-миллиониках уже практикуют подобную замену труб, но регионы поменьше так и продолжаются пользоваться водопроводами, проложенными еще в прошлом столетии, что и приводит к многочисленным авариям.