УДК 34

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Татаренкова Юлия Дмитриевна
Российской Академии Народного Хозяйства и Государственной Службы при Президенте Российской Федерации, Волгоградский институт управления
магистрант, 2 курс

Аннотация
Статья посвящена вопросам гражданско-правового регулирования договора управления многоквартирным домом в Российской Федерации.

Ключевые слова: ,


Рубрика: Право

Библиографическая ссылка на статью:
Татаренкова Ю.Д. Гражданско-правовое регулирование договора управления многоквартирным домом в Российской Федерации // Гуманитарные научные исследования. 2020. № 3 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2020/03/26486 (дата обращения: 15.09.2020).

В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации объектом управления является многоквартирный дом. Понятие многоквартирного дома в вышеуказанном нормативно-правом акте не раскрывается, но дается в  пункте 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Согласно указанному постановлению «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».[1]

В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства всем собственникам помещений многоквартирного дома предоставляется право выбора одного из трех способов управления:

1.Способ непосредственного управления. «При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания».[2; С.380] Указанный способ является выгодным для собственников с точки зрения экономии денежных средств на оплату услуг управляющей организации. Непосредственный способ управления является преимущественным для тех многоквартирных домов, собственниками помещений которого владеют небольшим количеством квартир. Действующим жилищным законодательством установлено, что вышеуказанный способ управления может быть выбран только в отношении многоквартирного дома, количество квартир в котором не превышает тридцати.

Однако в судебной практике имеются случаи ненадлежащего осуществления собственниками помещений многоквартирного дома непосредственного способа управления.  Так, согласно делу №2-360/2019 [3] в отношении собственников помещения многоквартирного дома органом государственного жилищного надзора было подано исковое заявление о понуждении собственников выполнить необходимые мероприятия и работы по приведению общего имущества многоквартирного дома в надлежащее техническое состояние.

Из материалов дела №2-360/2019 можно установить следующее.

В орган государственного жилищного надзора поступило письмо Администрации по вопросам ненадлежащего технического состояния отмостки, оконных и дверных заполнений, стен и потолка, напольного покрытия, расположенных в местах общего пользования, многоквартирного дома Волгоградской области.

Органом государственного жилищного надзора проведено обследование вышеуказанного многоквартирного дома, в результате чего составлен акт.

Согласно указанному выше акту, в многоквартирном доме, установлено ненадлежащее техническое состояние общего имущества.

Поскольку собственниками помещения многоквартирного дома выбран непосредственный способ управления, обязанность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома лежит на собственниках.

Согласно с ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а также собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вышеуказанное исковое заявление было удовлетворено судом первой инстанции и оставлено без изменения в Волгоградском областном суде.

2.Способ управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), товариществом собственников недвижимости (далее – ТСН), жилищным кооперативом (далее – ЖК).

«Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников».[4]

ТСЖ может самостоятельно осуществлять функции по оказанию услуг и (или) выполнению работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, закон не запрещает ТСЖ заключать соответствующие договоры  с  лицами, осуществляющие необходимые виды деятельности.

В соответствии с нормами, установленными ЖК РФ, допускается заключение договоров управления между ТСЖ и управляющими организациями (далее УК), что позволяет игнорировать мнение большинства собственников помещений.

Нередко ТСЖ является фиктивным и используется недобросовестными лицами для ограничения права собственников на свободу договора. Делается это на вполне законных основаниях следующим образом.

В доме создается ТСЖ (либо создано ранее), о существовании которого часто собственники даже не подозревают. В дальнейшем, минуя мнение собственников помещений (общее собрание собственников),  ТСЖ, руководствуясь п. 1 ч.1 ст. 137, п. 4 ст.148 ЖК РФ, самостоятельно выбирает “нужную” управляющую компанию, с которой заключает договор управления. Законодательство при этом не требует какого-либо дополнительного одобрения сделки со стороны собственников. При таких обстоятельствах функции управления домом полностью переходят к управляющей организации и существование ТСЖ становится номинальным, так как товарищество в этом случае фактически перестает управлять домом. В результате формально – дом имеет способ управления ТСЖ, фактически – управляющей организацией.

Такая ситуация создает дополнительные административные барьеры для реализации собственниками своих жилищных прав и создает препятствия в реализации принимаемых решений, так как в данном случае отношения по договору управления возникают между двумя юридическим лицами – ТСЖ и УК, при этом сами собственники стороной договора управления не являются.

Таким образом, заключение договоров управления между УК и ТСЖ свидетельствует о том, что способ управления ТСЖ не реализуется де-факто.

Кроме того, система контроля в рассматриваемом случае не срабатывает, поскольку даже в случае исключения дома из реестра управления конкретной УК, в таком доме возобновляется ранее выбранный способ управления ТСЖ, а последняя не лишена возможности заключения повторного договора с той же УК.

В связи с этим следует внести в ЖК РФ следующие изменения:

1) в статье 137:

а) в пункте 1 части 1 слова “договор управления многоквартирным домом и иные” исключить;

б) дополнить частью 5 следующего содержания:

«5. Товарищество собственников жилья не вправе совершать сделки, направленные на передачу прав и обязанностей товарищества по управлению многоквартирным домом третьим лицам»;

2) в пункте 4 статьи 148 ЖК РФ слова «или заключение договоров на управление им» исключить;

3) в части 6.1 статьи 155 слова «товариществом собственников жилья либо» исключить;

4) в статье 161:

а) в части 2.2 третье предложение исключить;

б) в части 10 слова «(без заключения договора с управляющей организацией)» исключить;

в) в части 10.1 слова «(без заключения договора с управляющей организацией)» исключить;

г) в части 11 слова «заключения договора» исключить;

5) в части 2 статьи 162 слова «органов управления товарищества собственников жилья» исключить;

6) в пункте 2 части 3 статьи 200 слова «товариществом собственников жилья» исключить.

Аналогичные изменения целесообразно внести в ЖК РФ и относительно права на заключение с управляющими организациями договора управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами.

3.Способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

«При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники заключают договор управления многоквартирным домом с такой организацией, имеющей лицензию на осуществление этой деятельности».[5;С.32]

Управляющая компания может быть выбрана на общем собрании собственников помещения многоквартирного дома, а может быть определена в порядке конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления).

В соответствии с пунктом 90 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»  победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.[6]

В установленный вышеуказанным правовым актом срок управляющая организация, признанная победителем конкурса направляет подписанные ею проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.[7]

Однако на практике такие требования исполнятся редко, поскольку не направление победителем конкурса, в данном случае, управляющей организацией, подписанных проектов договоров собственникам помещений  не влечет никаких правовых последствий.

Как следует из материалов дела N А43-12320/2017 истец (администрация) считает, что отсутствие заключенных договоров между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания “Твой Дом” и собственниками помещений многоквартирного дома  является уклонением управляющей компании от обязанности по управлению многоквартирными домами.

Из анализа норм действующего законодательства судом установлено, что «решение о признании уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом принимается организатором конкурса, и только в том случае, если победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса не представит организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств».[8]

Администрации в удовлетворении требований по данному делу было отказано.

Таким образом, для заключения договора управления многоквартирным домом требуется предоставление только подписанного проекта договора лишь самой управляющей организацией, как победителя конкурса. Что касается предоставления победителем конкурса подписанного проекта договора управления многоквартирного дома собственникам для подписания, из анализа практики можно сделать вывод: непредставление такого проекта не влечет никаких последствий, что на наш взгляд ущемляет интересы собственников помещения многоквартирного дома.

Более того, в соответствии с нормами действующего законодательства собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, но не заключение такого договора со стороны собственников также не влечет каких-либо последствий. В вышеуказанном случае, управляющая организация должна обратиться в суд и исковым заявлением в отношении собственников помещений с требованием об обязании их заключить договор управления многоквартирным домом. Но поскольку, для того, чтобы договор управления был признан заключенным, как уже было отмечено ранее, победителю конкурса нужно предоставить подписанный только им проект договора управления многоквартирным домом, и поэтому, как правило,  управляющие компании не обращаются в суд.

Другим способом выбора управляющей организации является проведение общего собрания собственников помещения многоквартирного дома.

В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства собрание собственников по выбору способа управляющей организации, а также утверждения условий договора управления многоквартирным домом, является правомочным, если в таком собрании приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Причем за принятие решения должно проголосовать простое большинство (50% + 1 голос) от общего числа голосов, участвующих в общем собрании собственников (п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, для выбора управляющей организации необходимо получить голоса собственников, площадь которых в совокупности составляет более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что воля большинства участвующих в собрании собственников становится общей волей всех, проживающих в таком многоквартирном доме собственников.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления считается заключенным с собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Как верно указывает С.А. Киракосян «в статье 162 ЖК РФ речь идет не о простом большинстве участвующих в собрании, а о большинстве голосов от общего числа голосов всех собственников. Подобное исключение из общего правила хотя и является целесообразным, но оно никак не отражено в ст. 44 – 46 ЖК РФ, хотя именно эти статьи посвящены порядку проведения собраний собственников и принятия ими решений».[9; С.16]

Очевидно, что между нормами права жилищного законодательства имеются противоречия, которые нуждаются в устранении. На наш взгляд, необходимо внести изменения в ЖК РФ, исключающие необходимость подписания договора управления с собственниками, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений и предусматривающие подписание договора управления хотя бы с одним собственником помещения в таком многоквартирном доме.

Подобные изменения не только устранят противоречия в действующем жилищном законодательстве, но также позволят уменьшить количество домов, где не реализован способ управления многоквартирным домом.

На сегодняшний день основным нормативно-правовым актом, устанавливающим способы управления многоквартирным домом, и регулирующим договор управления многоквартирным домом является ЖК РФ. Вместе с тем, нормы ГК РФ применяются к отношениям из договора управления в части общих положений об обязательствах и договорах (раздел 3 ГК РФ).

Однако в ходе анализа норм, регулирующих вышеуказанный договор, мы пришли к выводу о необходимости внесения изменения в некоторые нормы ЖК РФ. В частности, такие изменения, отнесены к вопросу заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ, которое выбрано в качестве способа управления  и управляющей организации. На наш взгляд, в  данном случае функции управления домом полностью переходят к управляющей организации, и наличие ТСЖ становится фиктивным, так как товарищество в этом случае фактически перестает управлять домом. В результате формально – дом имеет способ управления ТСЖ, фактически – управляющей организацией. В том числе, остаются неучтенными интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Проблемы правового регулирования имеются также в нормах, предусматривающих порядок заключения договора управления многоквартирном доме. При выборе управляющей организации путем проведения конкурса органом местного самоуправления, считаем, что действующем законодательством устанавливаются  нормы, которые на практике не исполняются управляющими организациями, и их неисполнение не влечет никаких правовых последствий.

Также, считаем необходимым внести изменения, касающиеся подписания договора управления хотя бы с одним собственником помещения в таком многоквартирном доме, вместо нормы, предусматривающей подписания договора управления с собственниками, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений при выборе способа управления управляющей организацией на общем собрании.


Библиографический список
  1. Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
  2. Жилищное право: учебник под редакцией И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкой, А.И. Гончарова. М.: ИД «Юриспруденция». 2016. С.380
  3. Решение Палласовского районного суда Волгоградской области от 28  августа 2019 г. по делу № 2-360/2019 [Электронный ресурс]: Судебная практика // Справочно – правовая система система «Консультант-Плюс» (21.02.2020)
  4. Какие есть способы управления многоквартирным домом? // Азбука права: электрон. журн. 2020
  5. Крюкова Е.С., Маркова И.В. Договорные формы взаимодействия субъектов управления многоквартирными домами как часть гражданского оборота // Законы России: опыт, анализ, практика. 2019. №7.С.32
  6. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Собрание законодательства РФ. 2006. №7. Ст. 786
  7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994, № 32, Ст. 3301.
  8. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по № А43-12320/2017 [Электронный ресурс]: Судебная практика // Справочно – правовая система система «Консультант-Плюс» (18.02.2020)
  9. Киракосян С.А. Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора // Юрист. 2015. №  8. С. 16.


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Татаренкова Юлия Дмитриевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация