УДК 34

ОСОБЕННОСТИ УЧАСТИЯ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Зуева Валерия Вахтанговна
ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» Волгоградский институт управления – филиал
г. Волгоград студент магистратуры

Аннотация
Основываясь на российское законодательство и сложившуюся правоприменительную практику, сделан анализ особенностей участия несовершеннолетних в гражданском обороте недвижимости, на основе судебной практики выявлены пробелы в законодательстве, регулирующем участие несовершеннолетних в сделках с недвижимым имуществом.

Ключевые слова: , , , , ,


Рубрика: Право

Библиографическая ссылка на статью:
Зуева В.В. Особенности участия несовершеннолетних в гражданском обороте недвижимости // Гуманитарные научные исследования. 2019. № 11 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2019/11/26197 (дата обращения: 14.09.2020).

Согласно статье 40 Конституции РФ «Каждый имеет право на жилище» [1], отсюда следует, что и несовершеннолетний обладает данным правом. Поскольку дети являются специальным, уязвимым субъектом правоотношений, защита их прав и законных интересов осуществляются государством. Наличие данных прав у несовершеннолетних лиц предполагает и их охрану. Сама процедура сделки, в которой участвует несовершеннолетний непростая. Поскольку присутствуют различия в правах и обязанностях детей и уже взрослых, самостоятельных граждан, поэтому сама сделка с участием особенного субъекта влечет за собой и особый порядок ее проведения, который следует соблюдать в рамках закона, иначе операция с недвижимостью будет признана недействительной.

Несовершеннолетний как отдельный субъект гражданского права является обладателем некоторых прав на имущество. Статья 60 Семейного Кодекса РФ регламентирует имущественные права ребенка, в их числе: право собственности, право на имущество, которое было получено в дар или в порядке наследования, а также право на имущество, приобретенное на средства ребенка. Право собственности характеризуется тем, что несовершеннолетний является собственником имущества, которое ему принадлежит, а также доходов от этого имущества. Данным имуществом могут быть движимые, недвижимые вещи, которые обладают любой стоимостью, также сюда входят ценные бумаги, паи, доли в каком-либо капитале, вклады, которые были внесены в кредитные и коммерческие учреждения, дивиденды по вкладам и многое другое. Все это имущество, как упоминается в статье 60, может быть получено им в дар или передано по наследству. Также ребенок в полной мере может стать собственником дома или квартиры в результате приватизации. Несовершеннолетний вправе распоряжаться своим имуществом, но его полномочия относительно объектов собственности зависят от наличия дееспособности, как упоминалось ранее.

Также законодательно закреплено, что родители не имеют право собственности на имущество ребенка, а ребенок, в свою очередь, не имеет права собственности на имущество родителей. Данная норма защищает права несовершеннолетнего от необдуманных действий родителей, попечителей в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности не достигшему совершеннолетия гражданину.

Также стоит сказать о том, что несовершеннолетние от 14 лет имеют право заключать договора и подписывать сделки самостоятельно, конечно, с сопровождением родителей или его законных представителей. А вот малолетние до 14 лет таким правом еще не обладают, именно осуществлять такое право за них могут их законные представители или же родители.

Касаемо соблюдения защиты прав несовершеннолетних со стороны государства, то здесь действуют органы опеки и попечительства. Для проведение различных операций с недвижимостью необходимо получить разрешение органов опеки, которые, в свою очередь, проверяют не нарушены ли были права и законные интересы несовершеннолетнего лица. На основании статей 26, 28, 37 Гражданского Кодекса и статьи 60 Семейного Кодекса все действия с недвижимостью, где участвуют лица, не достигшие совершеннолетия, находятся под надзором органов опеки и попечительства. Именно этот орган защищает права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью, он проверяет законность действий родителей и иных представителей ребенка. Данная процедура необходима при осуществлении следующих сделок:

-продажа жилой недвижимости;

-дарение такового имущества, когда собственник несовершеннолетний;

-сдача в аренду, безвозмездное пользование;

-обмен имущества, которое принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему;

-отказ от преимущественной покупки доли;

- раздел имущества несовершеннолетнего;

- отказ от наследства;

- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

- отказ от участия в приватизации жилья;

- иные сделки, которые могут повлечь за собой умаление имущества несовершеннолетнего.

Дача согласия органами опеки и попечительства на сделку обладает некоторыми особенностями:

1) на законодательном уровне отсутствует контроль за сделки, в которых участвует несовершеннолетний со своим имуществом;

2) подавляющее большинство сделок случаи, когда жилье приобретается одновременно с обязательным включением детей в число собственников жилого помещения. Получается, что утрата права собственности у несовершеннолетнего и его приобретение осуществляется одновременно или же утрата права собственности в сделке, при которой имущество отчуждается, не совершается;

3) защиту прав и законных интересов детей осуществляют родители или иные законные представители, а органы опеки и попечительства, в свою очередь, вмешиваются тогда, когда происходит нарушение, те, когда законные представители действуют не в интересах несовершеннолетнего;

4) само согласие, данное органами опеки и попечительства, представляет собой лишь предварительное решение, законные представители не обязаны совершать сделку, они просто имеют на это право.

Говоря об отказе в проведении сделки, наиболее частыми причинами являются:

1) наличие возможности оспорить или признать недействительной сделку купли-продажи или мены в будущем, что в последующем приведет к потере жилья несовершеннолетнего;

2) после совершения сделки уменьшается доля собственности ребенка в жилом помещении;

3) возможное ухудшение жилищных условий ребенка после совершения сделки.

Поскольку практически в каждом случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, необходимо затронуть вопрос, который затрудняет деятельность данного органа. На законодательном уровне отсутствуют правила, критерии, согласно которым органы опеки и попечительства дают согласие на проведение операций с недвижимостью несовершеннолетнего лица. Данный нюанс не позволяет конкретно основываться на какие-то определенные правила, нормы, согласно которым, например, в данном случае стоит отказать, а в другом-нет. Все это значительно затрудняет деятельность данных органов, ущемление и умаление прав несовершеннолетних, удостоверяются такие сделки, которые не соответствуют интересам ребенка. Свою точку зрения высказал адвокат, уполномоченный по правам детей в Москве «отсутствуют единые критерии деятельности органов опеки и попечительства, единые подходы в принятии решений, дачи заключений в суды», в результате чего «органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних, не устанавливают, вправе ли родители представлять интересы детей»[2].

В пример можно привести Апелляционное определение от 2 июня 2016 г. по делу № 33-21292/16 [3] о признании недействительным договора дарения доли. Спорная трехкомнатная квартира находилась в равнодолевой собственности В., фио и их несовершеннолетнего сына В. По договору дарения от дата фио подарила принадлежащую ей 1/3 доли в праве на спорную квартиру П. Согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки получено не было. В дальнейшем по договору дарения от дата П. произвел отчуждение своей доли в праве собственности на спорную квартиру М.О. На момент заключения договоров дарения в спорной квартире были зарегистрированы истец В., ответчик фио, и их сын В. Согласно выписке из домовой книги, после заключения договора дарения в жилом помещении был зарегистрирован М.О. Суд приходит к выводу о том, что данная сделка считается ничтожной на основании статьи 168 Гражданского Кодекса РФ. Как правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, фио заключила безвозмездный договор отчуждения своей доли в праве собственности на квартиру постороннему лицу, не члену семьи, вынуждая тем самым ребенка фактически проживать в одной квартире с посторонними людьми, то есть сделка совершена последней в нарушение ст. 169 ГК РФ.

Верным является и вывод суда первой инстанции о том, что, заключив оспариваемый договор дарения доли спорной квартиры, фио фактически освободила себя от выполнения обязанностей родителя по созданию нормальных жилищных и иных условий для своего сына, чем нарушила норму ст. 61 СК РФ.

Следующий этап при совершении операций с недвижимостью с участием специального субъекта является нотариат. Нотариус при удостоверении сделок проверяет законность действий, в его полномочия входит не допустить нарушения интересов несовершеннолетнего гражданина, участвующего в подобных гражданских правоотношениях. Данный орган, осуществляя свои обязанности, проверяет целесообразность проводимой сделки. Помимо удостоверения, нотариус обеспечивает публичную достоверность подобной процедуры. В данном случае полномочия нотариуса охватывают не только функции органов опеки и попечительства, но и функции последующей государственной регистрации сделок.

Следующим этапом представляется государственная регистрация. Она является составной частью гражданского оборота, на ее этапе происходит приобретение, изменение и прекращение прав на какое-либо недвижимое имущество. При этом, хотелось бы отметить, что данная ступень проведения сделки проверяет ее законность, на этом этапе работа со сторонами сделки отсутствует, происходит лишь узаконивание сделки, отсутствует юридическая помощь и правовая поддержка участников гражданского правоотношения. Помимо документов на недвижимое имущество, предоставляются документы, которые подтверждают законность представителей несовершеннолетнего. Необходимы также документы и самого ребенка, если от 14 до 18, то это документ, подтверждающий личность, если младше 14, то свидетельство о рождении.

Еще один пример из судебной практики, который иллюстрирует нам важность соблюдения прав и интересов несовершеннолетних, подчеркивает особенность данного специального субъекта в гражданских правоотношениях.

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 июля 2016 г. по делу № 33-29628 [4] о признании договора дарения квартиры недействительным. фио, являлась собственником двухкомнатной квартиры, зарегистрирована по месту жительства и постоянно проживала. Распоряжением ОСЗН адрес от 27 июня 2014 года N 2029 несовершеннолетняя фио признана нуждающейся в государственной защите, над ней установлена опека, опекуном назначена бабушка ребенка фио, место проживание ребенка определено с опекуном фио на период опеки по адресу: адрес. Распоряжением ОСЗН адрес от 25 июля 2014 года № 303 за несовершеннолетней фио сохранено право пользования квартирой по адресу: адрес, жилое помещение поставлено на контроль.

19 декабря 2014 года между фио и фио заключен договор дарения квартиры адрес, по которому право собственности на квартиру перешло безвозмездно фио. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 13 апреля 2015 года.

При заключении договора согласие органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры в пользу фио сторонами договора получено не было, что в суде первой инстанции сторонами не оспаривалось.

Решением Нагатинского районного суда адрес от 20 ноября 2015 года, вступившим в законную силу 12 января 2016 года, фио признана недееспособной. Распоряжением ОСЗН адрес от 17 февраля 2016 года № 28р над фио установлена предварительная опека, опекуном временно назначена фио.

Истец фио, действующая в интересах несовершеннолетней фио, , обратилась в суд с иском к ответчикам фио, фио о признании недействительным договора дарения квартиры адрес, заключенного между ответчиками 19 декабря 2014 года.

Разрешая заявленные исковые требования применительно к положениям ст. ст. 167, 168, п. 4 ст. 292 ГК РФ, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что договор дарения квартиры противоречит требованиям закона и нарушает права несовершеннолетней фио, поскольку заключен без согласия органов опеки и попечительства, вопреки интересам несовершеннолетнего ребенка.

С учетом этого, суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Также целесообразно затронуть вопрос о недействительности сделок с участием несовершеннолетних граждан. Сделка признается недействительной в случае, если:

1) сделка заключена с лицом до 14 лет;

2) сделка совершена лицом от 14 до 18 лет без письменного согласия родителей и иных законных представителей;

3) продажа жилого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, без предварительного согласия органов опеки и попечительства.

В первом случае хочется сказать, что малолетний вправе совершать мелкие бытовые сделки, остальные же будут считаться ничтожными. Но в суде возможно доказать действительность совершенной сделки, если она была совершена с выгодой для несовершеннолетнего. Во втором случае сделка будет признана ничтожной, если для ее совершения обязательно требовалось письменное согласие родителей или других законных представителей ребенка.

Пример из практики, касаемый недействительности сделки с участием несовершеннолетнего лица. Апелляционное определение Верховного Суда республики Башкортостан от 5 декабря 2016 г. по делу № 33-24444/2016 [5]. Администрация городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к К., просила признать недействительным договор от 18 июня 2015 г. купли-продажи жилого помещения, применить последствия недействительности сделки: прекратить за М. право собственности, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 18 июня 2015 г., и прекратить ее право пользования спорным жилым помещением, возвратить в собственность А.Н. и ее несовершеннолетних детей, по 1/3 доли каждой в праве общей долевой собственности на вышеуказанную комнату, признать за А.Н., А.К., А.А. право собственности по 1/3 доли каждой в праве общей долевой собственности на комнату… по адресу: адрес, взыскать с А.Н. в пользу М. стоимость комнаты, уплаченной по договору купли-продажи от 18 июня 2015 г., в размере 570000 руб.

18 июня 2015 г. А.Н., не получив обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки, заключила с ответчиком М. договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продала спорную комнату.

В указанную дату А.Н. также заключила договор купли-продажи жилого помещения с ответчиком К., приобрела у последней жилой дом. Однако указанный дом №… признан непригодным для постоянного проживания, в связи с имеющимися деформациями стен, несущих конструкций, и со значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций. Вышеуказанными незаконными действиями ответчика А.Н. нарушены имущественные (собственность), жилищные права несовершеннолетних детей.

Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 7 июля 2016 г. постановлено:

исковые требования Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в интересах несовершеннолетних А.К. и А.А. к А.Н., М. о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить. Признать договор купли-продажи от 18 июня 2015 года жилого помещения – комнаты, заключенный между А.Н. и М., недействительной сделкой. Применить последствия недействительности сделки. Прекратить за М. право собственности, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 18 июня 2015 года, и прекратить право пользования М. жилым помещением – комнатой. Возвратить в собственность А.Н. и ее несовершеннолетних детей А.К., и А.А., по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждому на жилое помещение – комнату.

Таким образом, хотелось бы еще раз отметить, что сделки с участием несовершеннолетних представляют собой сложную процедуру. Права и обязанности, которые появляются с возвратом, только возрастают, а вместе с ними и нюансы проведения сделок с участием специального субъекта. В настоящее время в законодательстве имеются некоторые недочеты при реализации права охраны прав и интересов несовершеннолетних органами опеки и попечительства, что способствует разрозненной практике как принятия решений по выдаче разрешения на операцию с недвижимостью, где участником правоотношения является несовершеннолетний, так и при вынесении решений судами.


Библиографический список
  1. “Семейный кодекс Российской Федерации” от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.05.2019) // КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ (дата обращения: 23.11.2019).
  2. Александрова А. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом  // Адвокат. — 2016. — № 3. — С. 13.
  3. Апелляционное определение Московского городского суда от 02 июня 2016 г. № 33-21292/16 // Гарант.ру. URL: https://base.garant.ru/142064873/ (дата обращения: 23.11.2019).
  4. МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД   АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 28 июля 2017 г. по делу N 33-29628/17 // КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=MARB&n=1317777#0513838704832636 (дата обращения: 23.11.2019).
  5. ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН   АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 5 декабря 2016 г. по делу N 33-24444/2016 // КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=6917882970052990579879448996&cacheid=86306021E37C95C5ED3D12C43EB27FFF&mode=splus&base=SOPV&n=292784&rnd=0F275079C8CED844F5032096FF47CE13#cckbbcznuaw (дата обращения: 23.11.2019).


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Зуева Валерия Вахтанговна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация