В современных условиях одной из наиболее острых проблем является обеспечение населения жильем. Около 17% от общей численности населения России нуждаются в улучшении жилищных условий или в новом жилье [1]. Одним из решений данной проблемы является ипотечное кредитование. Определенная категория нуждающихся граждан прибегнет к ипотечному кредитованию в целях приобретения жилой недвижимости в уже готовых объектах, а другая – к приобретению еще строящегося жилья.
При обращении за ипотечным кредитом в банковские организации с государственной поддержкой, такие как: ВТБ (ПАО) (60,93% акций принадлежит государству (Росимущество)) [2], Сбербанк России (52,32% принадлежит Центральному банку Российской федерации) [3], АО Газпромбанк (45,73% акций: 35,54% – ПАО Газпром, 10,19% – Внешэкономбанк) [4] заемщик должен: удовлетворять требованиям, выдвигаемым банком-кредитором; предоставить необходимый пакет документов; предоставить документы по объекту недвижимости (таблица 1).
Таблица 1. Требования к заемщику, необходимые документы
|
ВТБ (ПАО) |
Сбербанк России |
АО Газпромбанк |
|
Требования к заемщику |
||
|
Гражданство и регистрация заёмщика: нет ограничений
|
Гражданство РФ
|
Гражданство РФ, постоянная регистрация в г. Москва, Московской области или местах расположения филиалов Банка |
|
Место работы — на территории РФ
|
Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет
|
Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы не менее 6 месяцев (общий трудовой стаж не менее 1 года) |
|
- |
Возраст на момент предоставления кредита не менее 21 года (возраст на момент возврата кредита по договору 75 лет) |
Возраст на дату рассмотрения кредитной заявки – не менее 20 лет (на дату полного погашения кредита, установленную кредитным договором – не более 65 лет) |
|
- |
-
|
Отсутствие у заемщика негативной кредитной истории |
|
Необходимый пакет документов |
||
|
Заявление-анкета |
Заявление-анкета заемщика/созаемщика |
Заявление-анкета на получение ипотечного кредита |
|
Паспорт гражданина РФ или паспорт иностранного гражданина |
Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации |
Оригинал и копия паспорта заемщика или иного документа, удостоверяющего личность |
|
Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или справка/выписка из Трудовой книжки |
Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика |
Копия трудовой книжки, заверенная печатью компании – работодателя |
|
Справка о доходах физического лица (Cправка 2-НДФЛ или справка по форме банка) /налоговая декларация за последние 12 месяцев |
Документ, подтверждающий доход: справка по форме 2-НДФЛ; оригинал выписки по счету клада/банковскому счету, открытому в любом банке, содержащей сведения о поступивших перечислениях заработной платы, заверенной подписью должностного лица и печатью/штампом банка |
|
|
Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС) – для граждан РФ |
- |
Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования |
|
Документ, подтверждающий законность пребывания и занятости на территории РФ, для иностранных граждан |
Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации) |
- |
|
Для мужчин, не достигших 27 лет, военный билет |
- |
- |
|
Документы по объекту недвижимости |
||
|
Требуемый пакет документов отсутствует, т.к. банк не предоставляет ипотечные кредиты на неаккредитованные объекты недвижимости |
Требуемый пакет документов отсутствует, т.к. банк не предоставляет ипотечные кредиты на неаккредитованные объекты недвижимости |
Проект договора по реализации строительного объекта
|
|
Распоряжение/постановление органов власти, касающиеся строительства объекта (об утверждении градостроительного плана земельного участка)
|
||
|
Разрешение на строительство и/или копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
|
||
|
Проектная декларация
|
||
|
Свидетельство о праве собственности (при наличии) на земельный участок и копия договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности или копия договора аренды земельного участка |
||
|
Положительное заключение государственной экспертизы или положительное заключение негосударственной экспертизы
|
||
|
Договор строительного подряда (при наличии)
|
||
|
Выписка из единого государственного реестра недвижимости по земельному участку |
||
|
При наличии обременения прав на объект недвижимости в пользу банка-кредитора: договор поручительства или согласие банка-кредитора на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. |
||
|
Справка / письмо о степени готовности объекта от Продавца недвижимости и фотографии объекта строительства |
||
|
Инвестиционный договор (контракт) со всеми приложениями и дополнениями |
||
|
Справка от Застройщика о фактическом/предполагаемом начале работ по сетям и сооружениям с приложением Заключения строительной экспертизы и Разрешения на строительство |
||
* Составлено авторами с использованием URL: https://www.vtb.ru/, http://www.sberbank.ru/ru/person, http://www.gazprombank.ru
Приобретение квартир в еще строящихся объектах недвижимости с привлечением ипотечного кредита порождает достаточно высокие риски для всех участников сделки, особенно для покупателей-заемщиков, рискующих так и не дождаться своего жилья, и для банков, фактически не имеющих «твердого» залога по выданным ипотечным кредитам.
Такая процедура как банковская аккредитация застройщика дает возможность минимизировать вышеуказанные риски, а также снизить трансакционные издержки по получению информации и сбору пакета документов заемщика.
Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности ее деятельности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.
Как правило, процедуру банковской аккредитации составляют два этапа:
1. Проверка надежности и экономической стабильности строительной организации. Анализируется репутация и «деловая история» организации, оценивается объем и качество ранее построенных и сданных объектов недвижимости, а также учитываются рецензии приобретателей жилья и практика взаимодействия строительной организации с другими банками-кредиторами. Финансовая деятельность застройщика и его благонадежность анализируется на базе собранной информации из доступных источников.
Финансовая устойчивость организации также анализируется на основе данных из различных открытых источников и проверки их актуальности. В частности, анализируются сведения в отношении:
- руководящих и осуществляющих контроль лицах;
- существования налоговой задолженности;
- участия строительной организации в судебных процессах;
- состояния хозяйственно-финансовой деятельности застройщика;
- вероятности признания организации банкротом или ее ликвидации;
- вынесенных судебных решений в отношении контрагента и исполнительных производств.
Вышеобозначенная финансовая отчетность должна доказать экономическую стабильность и благонадежность строительной организации в течение продолжительного периода времени - не менее двух лет. Наряду с этим, желательным условием будет наличие в «досье» застройщика минимум двух введенных в эксплуатацию непросроченных объектов недвижимости.
2. Проверка строящихся жилых объектов недвижимости. Аккредитация жилой недвижимости на этапе строительства совершается согласно результатам проведения правовой экспертизы разрешительной и учредительной документации строительной организации. Выясняют, наличие следующего:
- документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, предназначенный под строительство объекта недвижимости либо договора его долгосрочной аренды;
- разрешения на строительство жилого дома;
- надлежащего оформления проектной документации и т.д.
Неотъемлемая часть процедуры банковской аккредитации – выезд на объект недвижимости, анализ стадии строительства и качества строительных работ, предоставляющие возможность удостовериться в «жизнеспособности» проекта.
Помимо этого, банковские организации предъявляют дополнительные требования к строительной организации-застройщику. Например, некоторые из них оценивают удобство подключения возводимого объекта недвижимости к инженерным коммуникациям, а другие, как правило, банки «среднего звена», предъявляют требование о наличии аккредитации строительной организации более крупными банками-кредиторами.
Банковская аккредитация является «выгодной» для всех участников рынка недвижимости – потребителей, банковских организаций и застройщиков. Факт наличия аккредитации у строительной организации минимизирует риски потребителя и избавляет его от необходимости самостоятельной проверки надежности строительной компании. К тому же, при приобретении жилого помещения в аккредитованной банком новостройке у заемщиков появляется возможность получить ипотечный кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. Также, процентные ставки по ипотечному кредиту, как правило, значительно ниже рыночных, что представляет для потребителей особый интерес. Кредитная организация, в свою очередь, заинтересована в получении прибыли, чему способствуют более высокие процентные ставки по договорам ипотечного кредитования в возводимых домах, относительно займов на приобретение объектов завершенного строительства. Для застройщиков банковская аккредитация обеспечивает привлечение большего количества потребителей и освобождает их от потребности содержания штатных специалистов в области ипотечного кредитования.
Сегодня не существует нормативного документа, регулирующего взаимодействие кредитных организаций и строительной отрасли, определяющего необходимость наличия банковской аккредитации объектов недвижимости. Отсутствие такого документа порождает ряд проблем и увеличивает издержки процесса взаимодействия. На наш взгляд, разработка этого документа позволит урегулировать сложные отношения «ипотечного взаимодействия» между кредитными организациями и строительной отраслью, а также сделать их более прозрачными для потребителей.
Библиографический список
- Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: http://www.gks.ru/
- Официальный сайт Банк ВТБ (ПАО) (Объединенные ВТБ, ВТБ24 и Банк Москвы): https://www.vtb.ru/
- Официальный сайт «Сбербанк» – частным клиентам http://www.sberbank.ru/ru/person
- Официальный сайт Газпромбанк – «Газпромбанк» (Акционерное общество) http://www.gazprombank.ru
- ГК РФ Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств.
- ГК РФ Глава 42. Заем и кредит.
- Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998N 102-ФЗ.
- Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
- Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах” от 11.11.2003 N 152-ФЗ.
- «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья) от 21.12.2004 г № 71.
- Бекреев, А.Д. Застройщик из черного списка и банковская аккредитация/ А.Д. Бекреев // Телескоп: Журнал социологических и маркетинговых исследований. – 2017 . С.27 – 38.
- Кочеткова, А.А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России / А.А. Кочеткова // Проблемы экономики и менеджмента. – 2015.