УДК 347.961

ИЗВЕЩЕНИЕ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ О НАМЕРЕНИИ ПРОДАТЬ СВОЮ ДОЛЮ ПОСТОРОННЕМУ ЛИЦУ: НОВЕЛЛЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Седова Анна Сергеевна
Волгоградский институт управления – филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»
магистрант 3-го курса обучения

Аннотация
В статье рассматриваются вопросы надлежащего извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать свою долю постороннему лицу – с учётом установления обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Автором предлагается включение в гражданское законодательство нормы, регламентирующей подтверждение надлежащего направления извещения о предполагаемой продаже доли.

Ключевые слова: , , , , ,


Рубрика: Право

Библиографическая ссылка на статью:
Седова А.С. Извещение участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу: новеллы правового регулирования // Гуманитарные научные исследования. 2018. № 10 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2018/10/25255 (дата обращения: 26.10.2018).

Преимущественное право покупки является одним из старейших институтов гражданского права – отдельные упоминания о нём можно встретить уже в древнеримском законодательстве [1, с. 42]. Широкое распространение оно получило и в действующем российском гражданском праве. Можно выделить более десятка объектов гражданских прав, на которых распространяется преимущественное право покупки. Это не только недвижимое имущество, движимые вещи, но и иные объекты – акции в акционерных обществах, паи в производственном и потребительском кооперативах, интеллектуальные права и т.д. Однако наиболее распространённым видом использования возможности преимущественного права покупки выступает именно покупка доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Вопросы регулирования сделок по отчуждению долей в жилом помещении представляются также актуальными в свете проблемы «квартирного рейдерства» – скупки по заниженным ценам долей в недвижимости, что ведёт к существенному нарушению прав сособственников такого жилья. Стоит согласиться с Н.Б. Малявиной, которая в своей статье обращает внимание на то, что на сегодняшний момент, несмотря на многолетнюю историю существования рейдерских захватов в области жилой недвижимости, правового противодействия им, полностью разрешить данную проблему пока не удаётся. Это связано во многом с тем, что некоторые схемы, используемые рейдерами, всё ещё остаются в рамках правового поля [2, с. 19].

Так, например, весьма распространённым остаётся захват посредством приобретения доли в праве общей собственности на жилое помещение – путём приобретения права проживания в таком помещении. Создавая помехи для нормального проживания остальным сособственникам, рейдеры фактически вынуждают со временем продать им доли по сниженным – по сравнению с рыночными – ценам. Приобретя все доли на жилое помещение, рейдер продаёт объект недвижимости третьему лицу, получив значительную прибыль между покупкой долей и такой продажей [3, с. 100]. Таким образом, нарушаются не только права сособственников жилого помещения, но и отраслевой принцип добросовестности. Для предотвращения покупки доли посторонним недобросовестным субъектом в действующем гражданском законодательстве предусмотрена возможность преимущественной покупки сособственниками долей на жилое помещение. Общие правила такой покупки предусмотрены статьёй 250 Гражданского кодекса РФ [4].

Одним из важнейших элементов реализации данного института является предусмотренная п.2 рассматриваемой статьи обязанность продавца доли в письменной форме извещать остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В случае если в течение месяца участники долевой собственности, которым было направлено такое извещение, не изъявят своё желание приобрести долю, либо откажутся от покупки, то продавец получает право продать долю в жилом помещении постороннему лицу. Если после производства такой сделки будет установлен факт нарушения преимущественного права сособственников, участники долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателей (п.3 статьи 250 ГК РФ).

Отметим, правила покупки преимущественной покупки предусмотрены и в жилищным законодательствое – в случаях, когда объектом общей долевой собственности является комната в коммунальной квартире (п.6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ [5]).

Несмотря на достаточно подробно урегулированный гражданским законодательством порядок защиты прав участников общей долевой собственности на недвижимость, в 2016 году в действующем Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [6] в новой редакции была изложена норма п.1 статьи 42, в соответствии с которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе и на жилые помещения) подлежат обязательному нотариальному удостоверению [7]. Как представляется, введение нотариуса как дополнительного гаранта законности производимых сделок с недвижимостью поспособствует дополнительному обеспечению прав участников общей долевой собственности,.

Так, например, зачастую сделки с долями оформлялись посредством договоров дарения или займа, где залогом выступала доля на жилое помещение – что приводило к обходу использования сособственником права преимущественной покупки. Кроме того, на практике встречаются расхождения в цене сделки – в извещении сособственникам может подаваться заведомо более высокая цена по сравнению с реальной ценой сделки [8, с. 65].

Теперь же к обязанностям нотариуса относится проверка обоснованности предполагаемой сделки с долей – он может отказать в удостоверении того же договора дарения, если обнаружит признаки притворности такого соглашения, наличие в нём признаков договора купли-продажи. Отказ нотариуса от удостоверения сделки может быть оспорен в судебном порядке, где уже сам суд определит характер предполагаемого отчуждения. Как отмечают представители Федеральной нотариальной палаты, нарушители, преследуя противоправные цели при совершении сделки, редко обращаются в суд, поэтому участие нотариуса резко сократит количество неправомерных отчуждений долей [9].

Важнейшим достижением в установлении нотариального участия в отчуждении долей жилых помещений является установление требований к извещению о намерении продать долю постороннему лицу. Общей нормой статьи 250 ГК РФ предусмотрены только общие требования к содержанию извещений – цена сделки, а также «другие условия», на которых продавец собирается произвести продажу доли. Вопросы извещения сособственников урегулированы Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3) [10].

Наряду с необходимостью отразить в извещении участников долевой собственности цену и объект продажи (т.е. характеристику самой доли, в отношении которой предполагается продажа), в зависимости от особенностей осуществления права собственности по отношению к конкретному объекту недвижимости. В Рекомендациях приведён лишь примерный список наиболее распространённых: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Кроме того, Методические рекомендации указывают на надлежащий способ направления такого извещения. Пунктом 2.3. указывается, что «допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы» – с отсылкой на  законодательство о нотариате [11] предусматривается возможность не только почтового отправления, но и направления извещения через нотариуса. При этом общие положения гражданского законодательства указывают только на то, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило на адрес адресата, но вручения либо ознакомления не произошло по обстоятельствам, зависящим от него. В свою очередь, неполучение извещения по не зависящим от адресата причинам не является основанием для признания его доставленным.

В качестве примера из судебной практики можно привести Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136: извещение было направлено сособственнику не заказным, а обычным письмом; по вине работников отделения почтовой связи не было доставлено, однако по идентификатору на сайту  было отмечено как доставленное, что и послужило для признания его доставленным в первой инстанции. Однако Верховный Суд решение отменил, мотивировав это тем, что «судами первой и апелляционной инстанций приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий» [12].

Установление обязанности именно известить, а не совершить действия по извещению выступает важной гарантией защиты прав сособственников жилого помещения, объективно не знающих всех сторон предполагаемой сделки.

Кроме того, нотариальное законодательство в этих же целях предусматривает дополнительные требования к документальным подтверждениям отправки извещения о продаже доли постороннему лицу. Так, пункт 2.5. Методических рекомендаций указывает на возможные способы бесспорного подтверждения направления извещения о предполагаемой продаже доли постороннему лицу:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно

При этом опись вложения таким доказательством не является, поскольку содержание извещения сособственников в описи не отражается (пункт 2.6. Рекомендаций). Как представляется, подобное правило необходимо закрепить на законодательном уровне – поскольку положения Рекомендаций направлены, прежде всего, нотариусам, проверяющим правомерность сделки по отчуждению.

Стоит также отметить норму пункта 4.1. статьи 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Однако это правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Поэтому нами предлагается дополнить Гражданский кодекс нормой, регламентирующей бесспорное подтверждение направления. Такое дополнение может быть произведено отдельным указанием на недостаточность описи вложения в статье 250 ГК РФ, и (или) описанием способов такого подтверждения в нормах о юридически значимых сообщениях – отдельной статьёй 165.2 «Направление юридически значимого сообщения», а также указанием на способы подтверждения направления (опись вложения как общее правило, и иные дополнительные способы – в случаях, установленных федеральным законом) в статье 165.1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения». Данные положения должны способствовать более эффективной защите прав всех участников общей долевой собственности на объекты недвижимости, правомерности совершаемых сделок.

Поделиться в соц. сетях

0

Библиографический список
  1. Гребенкина, И.А. Право преимущественной покупки чужой недвижимости как новое ограниченное вещное право для РФ, анализ его признаков [Текст] / И.А Гребенкина // Нотариус. – 2013. – № 2. С. 42-44.
  2. Малявина, Н.Б. Баукина, И.И. Проблемы оформления прав по отчуждению долей в праве на жилые помещения [Текст] / Н.Б. Малявина, И.И. Баукина // Нотариус. – 2017. – № 2. – С. 19-21.
  3. Мун, О. Как не стать жертвой квартирных рейдеров [Текст] / О. Мун // Жилищное право. – 2015. – № 1. – С. 99-101.
  4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст] : Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (в ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
  5. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 3.08.2018) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
  6. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Текст] : Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 3.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – № 29 (ч. I). – Ст. 4344.
  7. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон от 02.06.2016 № 176-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2016. – № 23. – Ст. 3296.
  8. Черячукина, Л.А. Нарушение преимущественного права покупки при продаже недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности : теория и практика [Текст] / Л.А. Черячукина // Юридическая наука. – 2017. – № 1. – С. 64-67.
  9. Регулирование сделок с долями недвижимости станет более надёжным благодаря нотариусу [Электронный ресурс] // URL: https://notariat.ru/ru-ru/news/regulirovanie-sdelok-s-doliami-v-nedvizhimosti-stanet-bolee-nadezhnym-blagodaria-notariusu (дата обращения: 18.10.2018).
  10. Письмо Федеральной Нотариальной Палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16)) [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс» (дата обращения: 18.10.2018).
  11. Российская Федерация. Основы законодательства. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Текст] :  утв. Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-I (в ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2018) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 10. – Ст. 357.
  12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-136 [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс» (дата обращения: 18.10.2018).


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Седова Анна Сергеевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация