ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ВЛИЯНИЕМ ВНЕШНИХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Существенным фактором, определяющим стоимость объектов недвижимости является совокупный износ, который, в свою очередь подразделяется на физический, функциональный и внешний

(экономический). Если в теме определения физического износа составляющие его факторы достаточно очевидны и не вызывают особых проблем при их установлении и оценке, то с объективной и обоснованной оценкой функционального и экономического износа остается много нерешенных проблем. Рассмотрим некоторые аспекты этих проблем более подробно.

Используя в данной статье термин «функциональный износ», авторы соглашаются с его определением, данным Д. В. Виноградовым, как потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам [1].

Функциональный (моральный) износ может быть вызван наличием нескольких причин:

- снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественного необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки;

- моральное старение зданий или их элементов по отношению к существующим на момент оценки нормативными объемно-планировочными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями;

Существует множество определений внешнего экономического износа. В данной статье авторы принимают за основную следующую трактовку, данную П.В. Карцевым: потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов [3]. Внешний (экономический) износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, такими как:

• сокращение спроса или предложения на определенный вид продукции;
• ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций;
• изменениями в законодательстве [4].

В настоящее время оценочное сообщество не находит способа оценки экономического износа, который бы не нуждался в доработке. Однако многие эксперты используют три основных метода:

1. Метод капитализации потерь в арендной плате

Применения данного метода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) на сопоставимых объектах. Последовательность анализа следующая.

1. Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

2. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок.

3. Выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий [5].

2. Метод сравнительных продаж

Метод сравнительных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам
(парным продажам).

Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий:

1. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту.

2. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

3. Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на экономический износ.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии
достоверной информации.

3. Метод срока жизни

Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенденция резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни объекта недвижимости по причине сноса. Примером может быть снос объектов недвижимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расчете общего накопленного износа, преимущественная доля отдается экономическому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпретировать как экономический износ [6].

Далее рассмотрим такой специфический объект недвижимости как земля. Анализ произведем на примере земельных участков в Свердловской области на сегменте коммерческих земель и под индивидуальную жилую застройку (ИЖС).

Компания ЗАО «ИАА «ФинИнфо» в период с 1 января 2017 г. по 1 января 2018 г. проводила исследование изменения стоимости земельных участков в Свердловской области. Результаты данного исследования изображены на рисунке 1-2.

Рисунок 1 – Изменение стоимости земельных участков в период с 01.01.2017 по 01.01.2018

Стоимость одной сотки предлагаемого к продаже ИЖС площадей составила на 1 января 2018 года в Екатеринбурге 14832 рубля за сотку. Цены предложения за сотку коммерческих участков по Екатеринбургу составили 55129 рублей за сотку. Цены предложения по области под ИЖС составили 20824 рубля за сотку. Стоимость одной сотки предлагаемого к продаже коммерческих участков по области составили 11290 рублей
за сотку.

Рисунок 2 – Изменение объемов земельных участков выставленных на продажу в период с 01.01.2017 по 01.01.2018

Рынок земельных участков Екатеринбург

Рынок земельных участков под ИЖС в январе 2018 года отметился ростом, при падении объемов предложения. Падение цен на земельные участки под ИЖС Екатеринбурга с января 2017 по январь 2018 года составило 17,43 % (1,45% в перерасчете на месяц). Площади по ИЖС за 12 месяцев показали спад на 55,96 %.

Рынок земельных участков под коммерческое использование в январе 2018 года отметился ростом, при росте объемов предложения. Падение цен на земельные участки под коммерческое использование в Екатеринбурге с января 2017 по январь 2018 года составило 11,41 % (0,95 % в перерасчете на месяц). Площади по коммерческим землям за 12 месяцев показали спад
на 52,18 %.

Рынок земельных участков по Свердловской области

Рынок земельных участков по области под ИЖС в январе 2018 года отметился спадом, при падении объемов предложения. Снижение цен на земельные участки под ИЖС в области с января 2017 по январь 2018 года составило 6,14 % (0,51% в перерасчете на месяц). Площади в области по ИЖС за 12 месяцев показали спад на 28,68 %.

Рынок земельных участков под коммерческое использование по области в январе 2018 года отметился ростом, при падении объемов предложения. Снижение цен на земельные участки под коммерческое использование в области с января 2017 по январь 2018 года составило 8,08% (0,67 % в перерасчете на месяц). Площади по коммерческим землям за 12 месяцев показали спад на 58,58 % [2].

В связи с политической ситуацией в нашей стране, цены и количество земельных участков выставленных на продажу постоянно колеблется. В связи с тем, что в последнее время в нашей стране наблюдается повышенный спрос на сельскохозяйственную промышленность, количество продаваемых участков в области больше, нежели в г. Екатеринбурге.

Также авторами было проведено исследование стоимости земельных участков в Свердловской области, в зависимости от таких факторов как:

• Влияние окружения
• Влияние наличия лесного массива
• Влияние наличия водоема

Результаты данного исследования представлены в таблицах 1-3.

Таблица 1. – Влияние окружения на цену земли

Как видно из приведенной выше таблицы с точки зрения жилого окружения можно выделить три условных кластера, цены внутри которых приблизительно равны:

Первый – это города и коттеджные поселки (средняя цена ~ 97000 руб. за сотку).

Второй – деревни и села (сюда же следует отнести и объявления без указания окружения) (средняя цена ~ 71000 руб. за сотку).

Третий – земли вне населенных пунктов или расположенные в коллективных садах (средняя цена ~ 62000 руб. за сотку).

В последние время наблюдается тенденция потребности населения в переезде из многоквартирных домов в частные дома за город. Стоит отметить, что по сегодняшним критериям благоустройства людям требуются участки со всеми удобствами (водоснабжение, газоснабжение и т.д.). В связи с этим, в области видим большое количество предложений именно в коттеджных поселках, стоимость земельных участков в которых больше, нежели в селах и деревнях.

Таблица 2 – Влияние лесной зоны

Из приведенной выше таблицы следует, что наличие лесной зоны увеличивает стоимость участка в среднем на 27 %.

Таблица 3 – Влияние наличия водоема

Наличие водоема если и влияет на стоимость земли, то очень не значительно. По приведенным выше данным можно сделать вывод, что в среднем земли, расположенные у воды стоят на 6-7 % дороже земель, которые находятся на удалении от водоема.

Результаты данного исследования показывают, что на стоимость земельных участков в Свердловской области влияет не только наличие лесного массива или водоема, а также политическая ситуация в стране и желание людей жить ближе к природе, но и возможность жить со всеми удобствами и развитой инфраструктурой.

1. Виноградов Д.В., Функциональный и внешний (экономический) износ. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В. Виноградов, С.Ю. Дерябин – Владимир: Издательство Владимирского Государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых, 2011. 193 с.
2. ЗАО «ИАА «ФинИнфо», Рынок участков земли под ИЖС и коммерческую застройку (Екатеринбург и Свердловская область – участки от 100 соток): научное исследование / ЗАО «ИАА «ФинИнфо». 2018
3. Карцев П.В., Внешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятий. Методы расчета: статья / П.В. Карцев – ООО «РЭА центр «Перспектива». 2001. [Электронный ресурс]. URL : https://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/224(дата обращения: 28.04.2018).
4. Марчук А.А., Расчет внешнего износа имущественных комплексов на основе анализа рентабильности основных фондов: статья / А.А. Марчук, В.А. Устименко – «Вопросы оценки». 2005. [Электронный ресурс]. URL : http://www.ocenchik.ru/docsm/3104-raschet-vneshnego-iznosa-osnovnyh-fondov.html (дата обращения: 30.04.2018)
5. Определение величины износа объекта недвижимости. Режим доступа: https://studopedia.ru/19_347909_opredelenie-velichini-iznosa-ob-ekta-nedvizhimosti.html. – (Дата обращения 05.05.2018).
6. Строительство / Экономика недвижимости – Методы расчета физического износа. Режим доступа: http://magak.ru/economica-stroiki/obshaya-informatciya/947-ekonomika-nedvizhimosti?showall=&start=15. – (Дата обращения: 01.05.2018).

Все статьи автора «Кочнев Дмитрий Сергеевич»