По итогам проведенного исследования автором были разработаны и предложены рекомендации органам местного самоуправления, саморегулирующим организациям риэлторов и застройщикам при регулировании рынка жилья бизнес-класса города Екатеринбурга:
1. Авторские рекомендации органам местного самоуправления.
Органам местного самоуправления рекомендуется включения пункта о создании или благоустройства зеленой инфраструктуры вблизи жилого комплекса в договор под развитие застроенной территории или иного договора под строительство жилья бизнес-класса в городе Екатеринбурге.
Рассматривая данный аспект рекомендаций местному самоуправлению, то жилому комплексу бизнес-класса следует иметь по соседству зеленую инфраструктуру. Ведь когда потенциальный покупатель приобретает жилье бизнес-класса, то проживание должно быть комфортабельным.
Исходя из параметров Единой классификации по потребительскому качеству, то доступность объектов социальной инфраструктуры должно быть в радиусе не более 1 км от жилого дома [2].
Кроме того, местное самоуправление может включить в договор под развитие застроенной территории пункт о возведении какого-либо социального объекта для обеспечения застроенной территории (ГК статья 46.2 п.4) [1].
Если рассматривать на практике данное предложение, то рядом с жилым комплексом бизнес-класса «Вивальди» располагается зеленая зона, которая не благоустроена под парк или сквер (рисунок 1).
Рисунок 1 – ЖК «Вивальди» с предполагаемой зеленой инфраструктурой [6]
Конечно же, в самом комплексе есть детская площадка и импровизированная прогулочная зона для детей и их родителей, но многие жители, как и жители близ лежащих домов захотели иметь парк недалеко от своего дома, где можно было отдохнуть от городской суеты, прогуляться с ребенком и т.д.
Автор считает, жилье бизнес-класса должно находиться рядом с зеленой инфраструктурой, которую следует создавать застройщикам или в партнерстве с местным самоуправлением.
Ярким примером может являться благоустройство территории у реки Исеть, которая примыкает к ЖК «Чемпион парк» (рисунок 2).
Рисунок 2 – ЖК Чемпион парк с прилегающей территорией реки Исеть [6]
В будущем территория рядом с ЦПКиО будет освоена многими застройщиками.
Кроме того, совместно с администрацией города и другими застройщиками здесь будет благоустроена набережная, вдоль реки появятся прогулочные и велосипедные дорожки, а также пешеходные мосты свяжут жилой район с территорией парка (рисунок 3).
Рисунок 3 – Благоустройство территории рядом с ЦПКиО имени В.В. Маяковского [3]
Таким образом, реализация авторского предложения поможет создать комфортную зеленую инфраструктуру городу Екатеринбургу, а застройщикам увеличить стоимость квадратного метра в ЖК за счет близости комфортной зеленой инфраструктуры.
2. Авторские рекомендации саморегулируемым организациям риэлторов.
Саморегулируемым организациям риэлторов стоит вводить в практику включения пункта о включенных услугах в жилье бизнес-класса.
Поэтому автор выдвигает тезис об изменении договора купли-продажи квартиры и включения пункта о включенных услугах в жилье бизнес-класса.
В настоящий момент потенциальный покупатель приобретает непросто жилые квадратные метры, а включённые услуги в жилье бизнес-класса. Под включёнными услугами понимается обслуживание управляющей компании, покупки или аренды парковочного места, социальной инфраструктуры (например, частный детский сад), продуктовых супермаркетов и т.д.
Автор думает, что включения пункта о включённых услугах в договор купли-продажи поможет потенциальным покупателям более ясно представлять и строить жизнь вокруг своего нового жилья.
Поэтому включение данного пункта в предмет договора купли-продажи квартиры существенно избавит от многих сложностей в освоении нового жилья для потенциального покупателя квартиры в жилье бизнес-класса.
На практике в предмете договора после пункта договора 1.2 следует прописать основные включенные услуги в жилье бизнес-класса (таблица 11).
Таблица 11 – Сравнительный анализ редакции старого и нового договора купли-продажи [5]
|
Старая редакция договора купли-продажи |
Новый вариант договора купли-продажи |
Вывод |
|
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью _____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений _____ кв. м, состоящую из _____ комнат жилой площадью _____ кв. м, расположенную на _____ этаже жилого дома по адресу: ____________________________ (далее по тексту – “Квартира”) <1>. 1.2. Сведения о Квартире: _____________________________________ <2> (Приложение N ___). |
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью _____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений _____ кв. м, состоящую из _____ комнат жилой площадью _____ кв. м, расположенную на _____ этаже жилого дома по адресу: ____________________________ (далее по тексту – “Квартира”) <1>. 1.2. Сведения о Квартире: _____________________________________ <2> (Приложение N ___). |
Необходим пункт о включенных услугах. |
|
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________ от “___”___________ ____ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N __________, выданным “___”____________ ____ г. ____________________ (Приложение N ___), запись о государственной регистрации N ___________. 1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. 1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях. |
1.3. Включенные услуги: - управляющая компания (название, телефон, сайт); - сантехник (ФИО, телефон); - электрик (ФИО, телефон); - диспетчер лифтов (ФИО, телефон); - ЕРЦ (телефон); - домофонная компания (телефон); - фирма застройщика; - ЧОП (телефон); - детский сад (телефон); - продуктовые магазины; - иные сведения об услугах в жилом комплексе бизнес-класса. 1.4. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________ от “___”___________ ____ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N __________, выданным “___”____________ ____ г. ____________________ (Приложение N ___), запись о государственной регистрации N ___________. 1.5. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. |
|
|
1.6. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях. |
3. Авторские рекомендации застройщикам.
В последнем предложении по рекомендациям по регулированию рынка жилья бизнес-класса автор хочет сконцентрировать внимание на обслуживании жилых комплексов бизнес-класса города Екатеринбурга.
В данном тезисе автор хочет порекомендовать застройщикам города Екатеринбурга создавать управляющие компаний для жилья бизнес-класса, которые будут следить за жизнедеятельностью жилых комплексов бизнес-класса и вести качественный уход за ними. Это весомая проблема для управляющих компаний, так как многие управляющие компании не в должном качестве исполняют свои обязательства перед своими клиентами (собственниками квартир).
В настоящий момент такая управляющая компания появилась у компании «Атомстройкомплекс», которая будет следить за жилыми объектами бизнес-класса в городе Екатеринбурге (УК «OGNI GROUP») [4].
Таким образом, автор выдвигает следующие рекомендации по исследованию:
- включения пункта о создании или благоустройства зеленой инфраструктуры вблизи жилого комплекса бизнес-класса в договор под развитие застроенной территории или иного договора под строительство жилья бизнес-класса в городе Екатеринбурге для органов местного самоуправления;
- изменения договора купли-продажи квартиры и включения пункта о включенных услугах в жилье бизнес-класса для саморегулирующих организаций риэлторов;
- создание управляющих компаний для обслуживания жилья бизнес-класса для застройщиков.
Библиографический список
- Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
- Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://fondrgs.ru
- Официальный сайт информационного портала «E1.RU» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://e1.ru
- Официальный сайт портала «Квадратный метр» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://metrtv.ru
- Официальный сайт Российской Гильдии Риэлторов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rgr.ru
- Официальный сайт сервиса «2ГИС» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://2gis.ru/