УДК 69.003

ПРОТИВОРЕЧИЯ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА

Пестряков Алексей Николаевич1, Сбродова Надежда Васильевна2
1ФГБОУ ВО «Уральский государственный экономический университет», к.т.н., доцент
2ФГБОУ ВО «Уральский государственный экономический университет», старший преподаватель

Аннотация
Статья посвящена вопросам взаимодействия различных субъектов строительства. С точки зрения экономики строительства проанализированы интересы строительных компаний, архитектурных фирм, жителей города, органов местного самоуправления. Показано, что конфликт интересов приводит к повышению стоимости реализации объектов недвижимости.

Ключевые слова: Администрация, жители, застройщик, конфликт интересов, сметная стоимость, стоимость объектов недвижимости, строительство, субъекты строительного производства


CONFLICTS OF INTEREST ENTITIES OF THE CONSTRUCTION PROCESS

Pestryakov Aleksey1, Sbrodova Nadezhda2
1Ural State University of Economics, candidate of technical sciences, associate professor
2Ural State University of Economics, senior lecturer

Abstract
The article is devoted to the interaction of the various actors of construction. From the point of view of economy of construction, analyse the interests of construction companies, architectural firms, residents, local self-government. It is shown that a conflict of interest leads to increase in cost of sales of real estate.

Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Пестряков А.Н., Сбродова Н.В. Противоречия интересов субъектов строительного процесса // Гуманитарные научные исследования. 2016. № 12 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2016/12/18204 (дата обращения: 29.05.2017).

В настоящее время мы видим, что Екатеринбург интенсивно растет. Население постоянно увеличивается и в настоящее время насчитывает полтора миллиона человек. Разумеется, вновь прибывшие жители нуждаются, в первую очередь, в жилье. Во всех направлениях города возникают все новые и новые микрорайоны, производится застройка старого центра, идет активная реконструкция уже существующего жилья.

При строительстве в любом городе сталкиваются интересы различных групп. Мы можем выделить четыре из них:

  1. Администрация города;
  2. Жители;
  3. Архитекторы;
  4. Застройщики.

Рассмотрим, в чем заключаются интересы представителей этих групп.

Администрация города заинтересована в обеспечении жильем вновь прибывших граждан, так как, являясь налогоплательщиками, они повышают наполнение бюджета города. Появление новых жителей обеспечивает развитие сферы обслуживания, муниципальных и государственных унитарных предприятий, создает новые рабочие места в государственном и муниципальном управлении.

Жители города заинтересованы в максимально дешёвом жилье в спокойном районе, с хорошо развитой инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. Жители заинтересованы в наличии зеленых зон, спортивных сооружений, торговых центров. Но основой является наличие работы и возможностью максимально быстро добраться до неё из дома и обратно.

Архитекторы, как люди творчества, продвигают различные варианты развития города для реализации своих авторских амбиций.

Застройщики стремятся обеспечить свои организации объемами строительно-монтажных работ для получения прибыли от реализации своей продукции.

Когда на объекте строительства совпадают интересы всех данных четырех субъектов инвестиционно-строительного процесса, результат, как правило, виден сразу и всем. Однако, часто возникает конфликт интересов между двумя или более субъектами, что в результате ведет к затягиванию сроков строительства, проблемами с реализацией проектов, чрезмерными ценами на реализуемое жилье и т.д. Почему это возникает?

Администрация, являясь руководящей силой строительного процесса, руководствуется стратегическим планом развития города. На сайте Администрации Екатеринбурга отмечено: «В 2014 году в регионе было построено 2,4 миллиона квадратных метров жилья, а в прошлом году – почти 2,5 миллиона «квадратов». По итогам прошлого года по вводу жилья Средний Урал занял седьмое место среди субъектов РФ и вышел на первое место среди регионов УрФО. Значительный вклад в эти показатели внес Екатеринбург. Так, Администрация города и застройщики уральской столицы за 2015 год ввели 1 миллион 194 тысячи квадратных метров жилья» [1]. Именно Администрация выделяет под конкретную застройку участки территории, определяет точки подключения объектов к городским коммуникациям, проводит работы по контролю за соблюдением строительного законодательства, разрешает эксплуатацию объекта недвижимости. Соответственно, её интересует, чтобы Застройщик выполнил работы в срок (для недопущения повторения скандалов с обманутыми дольщиками), чтобы объект не был проблематичным для эксплуатационных организаций, чтобы в счёт строительства Застройщикам были выполнены максимально большие работы по общегородским территориям (строительство инженерных сетей, перенос дорог, озеленение и т.п.). После окончания строительства данные объекты инфраструктуры либо входят в зону ответственности построенного сооружения, либо передаются городским службам, а Администрация включает эти объекты в годовой отчет о развитии инженерной сети города. В случае конфликтов Застройщика с Администрацией, он может не получить долгожданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Жители, покупая жилье, заинтересованы в том, чтобы, вложив минимум средств в приобретение жилья, не знать проблем эксплуатации; заинтересованы в транспортной доступности жилья, в спортивных и детских площадках, отсутствии асоциальных групп населения, бесплатных парковочных местах для личного транспорта. То есть, люди приобретают не только квадратные метры квартиры, но и весь район с дорогами, парками, службой общественного транспорта, полицией и пр. Повторимся – вложив минимальные средства в приобретение и по возможности экономя на эксплуатации, чему свидетельствуют многочисленные иски управляющих компаний к неплательщикам коммунальных платежей.

Архитекторы являются авторами проектов строящихся и реконструирующихся сооружений и определяют внешний вид как отдельных зданий, так и целых районов города. Они, исключая себя из производственного цикла, сожалеют, что «архитектор не является свободным субъектом творчества, за его спиной заказчик, который диктует ему условия. А у заказчика свой коммерческий интерес, который далеко не всегда несет в себе социальную ответственность бизнеса перед обществом» [2] .

Застройщики выполняют работы по строительству сооружений, руководствуясь ст. 2 ГК РФ: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке». Застройщик в рамках своего Устава берет в аренду или выкупает у города участок под застройку, заказывает у проектировщиков и согласует в Администрации проект, выполняет работы по строительству, реализует квадратные метры, получая прибыль, которую вкладывает в новые проекты. В случае невыполнения Застройщиками обязательств участки забираются для повторного размещения под застройку [4].

Мы видим, что пожелания сторон далеко не всегда (а точнее – никогда) лежат в одной плоскости. Всегда имеется большое количество разногласий между участниками.

Рассмотрим вопросы взаимодействия субъектов с экономической точки зрения. Стоимость любого строительного объекта определяется, как

Ссмр=ПЗ+НР+СП,

где Ссмр – сметная стоимость;

ПЗ – прямые затраты, включающие в себя стоимость материалов, заработную плату, затраты на эксплуатацию машин. Это расходы предпринимателя на производство продукции, непосредственно связанные с технологической цепочкой и процессом производства;

НР – накладные расходы – расходы/затраты, сопутствующие основному производству, в данном случае строительству. Они включают в себя все сопутствующие расходы – административные, налоговые, лицензионные и пр.;

CП – сметная прибыль. Это средства на покрытие расходов на развитие производства и материальное стимулирование работников.

Рассмотрим действующий проект одного из домов (рис. 1).

Рисунок 1. Выкопировка из рабочих чертежей кровли четырехэтажного дома.

Мы можем отметить большое количество плоскостей с разными уклонами и направления потоков дождевых вод. Также видна сложная конструкция кровли, с большим количеством различных выступов, как в плане, так и в сечениях. Многие из подобных узлов не имеют типовых решений и требуют индивидуального проектирования. Соответственно, архитекторы при разработке конструкций данных узлов, выставляют большую стоимость и большие сроки на проектирование (увеличение стоимости проектных работ и, соответственно, накладных расходов). Кроме того, Подрядчик, неся пятилетнюю ответственность по ст. 756 ГК РФ, вынужден привлекать для устройства данных узлов более высококвалифицированных, и как следствие – более высокооплачиваемых работников. Таким образом, увеличивается заработная плата работников и в целом прямые затраты Подрядчика. Из-за сложностей архитектурных форм не всегда возможно предсказать поведения конструкций при их эксплуатации (рис.2), что, в свою очередь, влечет увеличение эксплуатационных затрат.

Рисунок 2. Заиндевение фасада здания из-за работы дымохода

Таким образом, при воплощении в жизнь современных архитектурных проектов идет увеличение затрат на проектные, подрядные и эксплуатационные работы. Архитекторы, де-факто являясь участниками производственного процесса, тоже оказывают влияние на формирование стоимости проекта.

Администрация, стремясь выполнить свои обязательства перед жителями города, включает в технические условия застройки объекта дополнительные требования за границей «красных линий» – т.е. за территорий плановой застройки: устройство проездов, благоустройство окрестных парков, строительство и передача городу инженерных сетей и пр. Опять увеличивается доля дополнительных затрат, т.е. накладные расходы.

Как уже отмечалось, по действующему законодательству прибыль – это цель осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно ни один Застройщик, являясь предпринимателем, на сокращения данной части сметной стоимость не пойдет.

В результате происходит увеличение всех составляющих сметной стоимости, что автоматически вызывает повышение стоимости реализации квадратного метра недвижимости. Повышение комфортности становится антонимом доступности жилья, хотя именно единство этих двух показателей и пропагандируется как направление развития жилого строительства Екатеринбурга [1].


Библиографический список
  1. Шувалов оценил новые районы Екатеринбурга // Информационный портал Екатеринбурга [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.ekburg.ru/news/24/61627-shuvalov-otsenil-novye-mikrorayony-ekaterinburga/
  2. Градостроительный облик городов: контроль или саморегулирование? // Информационный портал Екатеринбурга [Электронный ресурс]. – Режим доступа:https://www.ekburg.ru/news/24/62691-gradostroitelnyy-oblik-gorodov-kontrol-ili-samoregulirovanie/
  3. Гражданский Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
  4. Верховный суд поддержал арендную ставку муниципалитета // Информационный портал Екатеринбурга [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.ekburg.ru/news/24/62445-verkhovnyy-sud-podderzhal-arendnuyu-stavku-munitsipaliteta/


Все статьи автора «Пестряков Алексей Николаевич»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: