Около года назад, в Гражданском кодексе Российской Федерации появилось понятие Товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). Товарищество собственников недвижимости – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.)(см. рисунок 1), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Рисунок 1 – Объединения, которые включает в себя ТСН
Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
За последние 20 лет было создано около 65 тысяч Товарищества собственников жилья, около 110 тысяч объединений садоводов и огородников. После того как 1 сентября 2014 года нормы о создании ТСН начали действовать, как главная организационно-правовая форма, то всем, уже ранее созданным, Товариществам собственников жилья нужно переходить к форме ТСН, поскольку такова норма Гражданского кодекса. В связи вышеперечисленными событиями, образовались 2 неприятные ситуации.
Во-первых, существуют многоквартирные дома, в которых еще не зарегистрировано ни ТСЖ, ни ЖСК, ни любая другая организация, а значит в связи с законом от 1 сентября 2014 года, гражданам проживающим во многоквартирном доме и не принадлежащим ни к одной из организаций, нужно регистрироваться в Товарищество собственников недвижимости. Далее происходит разрыв между нормами жилищного права и нормами гражданского кодекса, поскольку все жилищные проблемы связаны с ТСЖ и никаких упоминаний о ТСН в жилищном кодексе не существует, а на данный момент времени действуют нормы Гражданского кодекса, где практически не говориться о ТСЖ. То есть «вновь родившиеся» Товарищества собственников недвижимости пытаются заключить договор с управляющей организацией, но им отказывают, поскольку в жилищном кодексе не прописаны правила регистрации ТСН.
Первыми гражданами, столкнувшимися с данной проблемой, были граждане Крыма:
- отказ в заключении договора о вновь создаваемых формах правления многоквартирным домом, так как существует способ управления ТСЖ, но не способа управления ТСН;
- отказ в налоговых льготах, которые имеют Товарищества собственников жилья, предусмотренные подпунктом 29 пункта 3 статьи 149 главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации;
- отказ в открытие спец счета с целью формирования фонда капитального ремонта, поскольку в Жилищном кодексе прописано, что на сей счет имеют право только ТСЖ;
- отказ сотрудничества коммунальных услуг (свет, газ, вода) с ТСН, поскольку в законодательстве нет прописанных правил на взаимодействие с ТСН.
Во-вторых, многоквартирные дома, которые уже зарегистрированы в ТСЖ, при любых внутренних изменениях обязаны перерегистрироваться в ТСН и потом уже осуществлять изменения. В домах может возникнуть ситуация создания нескольких жилищных объединений (действующее ТСЖ и вновь созданное ТСН), что приведет к внутренним конфликтам между собственниками и вовлечению в них органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В нынешнее время, Жилищный кодекс очень часто модернизируется и усовершенствуется, соответственно и Устав Товарищества собственников жилья должен подстраиваться под эти изменения, поскольку жилищная инспекция следит за согласованностью уставов ТСЖ с Жилищным кодексом Российской Федерации. Следовательно, если жилищная инспекция заметит нарушения в Уставе ТСЖ, то она дает предписание на устранение противоречий Жилищному кодексу и на регистрацию нового варианта Устава ТСЖ в налоговой инспекции, а так же следует изменить наименование, то есть из организационно-правовой формы ТСЖ нужно перейти в новую форму правления – ТСН, начавшее свою деятельность с 1 сентября 2014 года. ТСЖ обязано либо перерегистрироваться в ТСН, либо не выполнить предписание жилищной инспекции. Перерегистрировавшись в ТСН, далее происходит обрыв между Жилищным и Гражданским кодексом Российской Федерации, так как нормы Гражданского кодекса выше норм Жилищного кодекса, то если бы был прописан приоритет этих норм, то возможно данных проблем не возникало бы. Рассмотрим другую ситуацию, связанную с законодательством. Если в ТСЖ поменялся председатель правления, то товариществу следует опять обращаться в налоговую инспекцию, где скажут, что ТСЖ следовало бы переименовать в ТСН, а затем уже менять председателя правления. Государство, к сожалению, не предусмотрело тот факт, что на осуществления изменения ТСЖ в ТСН требуется не только время, но и деньги граждан. Поскольку по последним данным, чтобы перерегистрироваться в ТСН, гражданам потребуется около 16 тысяч рублей.
Подводя итоги вышесказанного, следует отметить, что существует две проблемы:
- перерегистрация Товарищества собственников жилья в Товарищество собственников недвижимости;
- нет приоритета норм жилищного законодательства.
Для того, чтобы устранить данную проблему, депутаты Государственной Думы Г. П. Хованская и С. М. Миронов создали законопроект по корректировки и устранению вышеуказанных проблем. Принятие законопроекта позволит устранить имеющиеся противоречия, сохранить привычные правоприменителям особенности правового регулирования товариществ собственников жилья.
Библиографический список
- ГК РФ Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
- Экспертный портал по вопросам ЖКХ, интервью Галина Хованская «О различиях ТСЖ и ТСН и противоречиями между жилищным и гражданским кодексами»//Электронный ресурс//:http://tzrnews.ru/video/2161-galina-xovanskaya-o-razlichiyax-tszh-i-tsn-i-protivorechiyax-mezhdu-zhilishhnym-i-grazhdanskim-kodeksami-rf.html