УДК 65.012.32

ОСОБЕННОСТИ РОССИЙСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ И МЕТОДОВ ЕГО ОЦЕНКИ

Терпугова Анна Вадимовна
Санкт-Петербургский государственный экономический университет
студентка кафедры организации и управления производственными комплексами (нефтегазохимическим, строительным и транспортным)

Аннотация
Статья посвящена исследованию особенностей использования оценочных инструментов на рынке жилой недвижимости. Рассматриваются характеристика, процессы и проблемы оценки современного российского рынка жилья. Раскрыты особенности методов оценки объектов жилой недвижимости в отечественной практике.

Ключевые слова: методическая база рынка жилья, оценка жилья, рынок недвижимости, строительство


FEATURES OF THE RUSSIAN MARKET OF HOUSING AND METHODS OF ITS ASSESSMENT

Terpugova Anna Vadimovna
Saint-Petersburg state University of Economics
student, Department of organization and management of industrial complexes (petrochemical, construction and transportation)

Abstract
The article is devoted to the research of the use of assessment tools for the residential real estate market. Discusses the characteristics, processes, and problems of evaluation of the modern Russian market of housing. Revealed features residential real estate assessment methods in domestic practice.

Рубрика: Экономика

Библиографическая ссылка на статью:
Терпугова А.В. Особенности российского рынка жилья и методов его оценки // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2015/09/12682 (дата обращения: 05.10.2017).

Российский рынок жилья – это элемент рынка недвижимости, который имеет определенную конфигурацию и тенденцию развития. Говоря о целях оценки жилого фонда, следует выделить два основных момента: оценка с целью купли-продажи и оценка с целью установления инвентарной стоимости. В перспективе возможно развитие (рост объемов) таких видов коммерческого использования жилья как сдача в наем [1, с. 97].

Принципиального различия между оценкой жилья, с целью продажи, и оценкой для установления инвентарной стоимости быть не должно. Но особенности целей диктуют различные методы и подходы. Если при купле-продаже жилья применяют рыночные методы оценки, то при установлении инвентарной стоимости логичнее использовать затратные методы с учетом «земельного» фактора. Именно за счет последнего можно максимально приблизить инвентарную стоимость к рыночной стоимости объекта недвижимости [2, с.64]. Реально инвентарная стоимость колеблется в пределах 60-80 % от рыночной стоимости. Но возможны исключения, так, например, в районах Крайнего Севера, где наблюдается отток населения, рыночная стоимость жилья в 1,5-2 раза ниже его восстановительной стоимости. Очевидно, что при этом «земельный» фактор играет понижающую роль. Однако при оценке с целью установления инвентарной стоимости логично рассматривать только его положительные значения.

Рассмотрим основные объекты и субъекты отечественного рынка жилья. Можно выделить пять субъектов рынка: маклерские конторы, осуществляющие операции за счет собственных средств; посреднические фирмы, осуществляющие операции по поручению заказчика; организации, осуществляющие за свой счет или инвестирующие новое строительство жилья; прочие юридические и частные лица. К объектам рынка относятся квартиры, коттеджи, дачи и земельные участки [3, с. 115]. Несмотря на объективные различия, как между субъектами, так и между объектами рынка, можно выделить доминирующий метод оценки, это метод сравнения. Исключение может составить ситуация, когда одним из субъектов сделки выступает организация, осуществляющая или инвестирующая новое строительство жилья. Очевидно, что для нее исходно точкой будут затраты, осуществленные на строительство объекта продажи. И, тем не менее, при значительном превышении среднего уровня цен данный товар вряд ли найдет своего покупателя. Как выход из данной ситуации, организации такого профиля в основном делают упор на строительство элитного жилья повышенной комфортности.

В российской практике метод сравнения в отличие от своего зарубежного аналога имеет стихийный, а зачастую хаотичный характер, это вызвано существующими особенностями отечественного жилищного рынка [4]. К таковым следует отнести слабую информационную базу, включающую несистематизированную и плохо поддающуюся информацию. Отличительной особенностью зарубежной информационной системы является то, что кроме реальных цен она использует прогнозные показатели, в результате чего экономические расчеты приобретают максимальную достоверность.

Также важно присутствие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. С одной стороны, баланс характеризует прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой – предложение существующего жилья и объемы нового строительства [5, с. 61]. Дополнительным фактором на российском рынке жилья выступает усиление роли жилищного фонда, как объекта инвестирования. В первую очередь, это связано с простотой и доступностью такой формы инвестирования, а во-вторых, с ее надежностью. В результате этого спрос на жилье повышается, что неизбежно ведет к росту цен на жилую недвижимость и только затем к росту ее предложения.

Кроме того, специалистами отмечается необходимость осуществления учета однотипности и неудовлетворительного состояния наибольшей части существующего жилищного фонда в процессе его оценки [6, с. 143]. Подобное обстоятельство ограничивает развитие методического подхода к оценке жилья в российской практике.

Применение метода сравнения на российском рынке жилья имеет свои особенности. К ним относятся:

1. Источники информации. Традиционные источники информации, такие как, информация, предоставленная риэлтерскими фирмами, официальные записи, в процессе оценки практически не применяются.

2. Факторы влияния, учитываемые при оценке жилья. Среди них выделим основные, это: местоположение здания; планировочные параметры помещений; этажность здания; коммунальные услуги; дополнительное оборудование; конструкция здания; наличие и удаленность от линий общественного транспорта; техническое состояние и возраст здания; рыночная конъюнктура [7, с. 209]. Данные факторы подвергаются учету при оценке жилья, как правило, в зависимости от потребителей, пожеланий покупателя. Вместе с тем, существуют факторы, выполняющие важную роль при эксплуатации жилья, но остающиеся в российской практике за рамками метода, это: районирование; окружение объекта недвижимости; природные условия местности и ее экологическое состояние; сейсмические факторы; наличие и репутация арендатора; наличие ограничений в правах владения [8, с. 49]. В перспективе учет данных факторов необходим для более реальной оценки стоимости объекта жилой недвижимости.

3. Особые условия сделки, контроль и проверка которых фактически отсутствует из-за недостатка информации. Как известно, оценка по результатам анализа сделок о наличии особых условий, в первую очередь, определяется продажной ценой и ее изменения объясняются наличием дополнительных факторов, например, продажей под нажимом и т.п. При этом в отечественной практике в договоре о купле-продаже часто указывается совокупность затрат относящихся к объекту оценки и характеризующих его первоначальную стоимость, что не позволяет получить нужную информацию для анализа [9, с. 14].

4. Определение цены жилой недвижимости. Существуют следующие направления исчисления цены объекта: на основе цены одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра [10, с. 530]. В первом случае цена рассчитывается как умножение общей площади на цену одного квадратного метра, во втором – предварительно необходимо капитализировать годовую арендную плату за один квадратный метр. В отечественной практике используется первое направление, это на наш взгляд, связано с недостаточностью и однонаправленностью информации.

Перечисленные особенности определяют основные тенденции развития информационной, методической базы рыночного сектора жилья как одного из важных составляющих рынка недвижимости.


Библиографический список
  1. Бузырев В.В., Селютина Л.Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ, 2013. 335 с.
  2. Селютина Л.Г. Экономическая оценка инвестиций: учебное пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2010. 322 с.
  3. Шибаев А.С. Управление развитием крупного города в современных условиях // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6. С. 114-117.
  4. Макеев В. Функционирование и развитие крупного города: проблема устойчивости // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 6. [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/06/55334 (дата обращения: 27.09.2015).
  5. Селютина Л.Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2002. с. 57-66.
  6. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ. 2002. 234 с.
  7. Чернова Ю.С. Особенности воспроизводства жилищного фонда в зарубежных странах // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 2. С. 207-210.
  8. Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской
    практике
    // Управление городом и городским хозяйством. Сборник научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГЭУ. 2014. С. 46-50.
  9. Бессонов М.С. Жилищная проблема – варианты решения в современных условиях // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 7. С. 13-15.
  10. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12. С. 529-531.


Все статьи автора «Дробыш»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: